Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка — это совокупность действий, включающих в себя сбор, анализ и обобщение информации об объектах недвижимости, а также применение методов массовой оценки для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки. Процедура регламентируется законодательством и проводится уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или подведомственными им бюджетными учреждениями.

Историческая справка

До введения государственной кадастровой оценки в России налогообложение недвижимости основывалось на инвентаризационной стоимости, определяемой бюро технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационная стоимость существенно отличалась от рыночной и не подлежала регулярному пересмотру, что приводило к неравномерному распределению налоговой нагрузки.

В 1998 году был принят Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который заложил правовые основы для проведения кадастровой оценки. С 2006 года началось внедрение массовой оценки земельных участков, а с 2013 года — объектов капитального строительства. В 2016 году вступил в силу Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который кардинально изменил порядок её проведения: функции по оценке были переданы от частных оценщиков государственным бюджетным учреждениям (ГБУ), созданным в каждом субъекте РФ. Это было сделано для повышения прозрачности, снижения коррупционных рисков и обеспечения единообразия подходов.

Законодательная база

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими государственную кадастровую оценку в России, являются:

• Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с последующими изменениями);
• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части, не противоречащей 237-ФЗ);
• Приказы Министерства экономического развития РФ, устанавливающие методические указания по определению кадастровой стоимости;
• Нормативные правовые акты субъектов РФ, определяющие порядок создания и деятельности ГБУ, а также периодичность проведения оценки.

Цели проведения

Государственная кадастровая оценка проводится для:

• Налогообложения: кадастровая стоимость является налоговой базой для земельного налога и налога на имущество физических и юридических лиц;
• Расчёта арендной платы: при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, арендная плата часто исчисляется в процентах от кадастровой стоимости;
• Определения выкупной цены: при выкупе земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственниками расположенных на них объектов недвижимости;
• Совершения сделок с недвижимостью: кадастровая стоимость может использоваться как ориентир для установления рыночной цены;
• Государственного учёта и статистики: для ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и анализа рынка недвижимости.

Порядок проведения

Процесс государственной кадастровой оценки включает несколько этапов:

1. Принятие решения о проведении оценки

Решение о проведении очередной государственной кадастровой оценки принимается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (например, министерством имущественных отношений). Оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

2. Формирование перечня объектов

На основании данных ЕГРН и иных источников составляется перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке. В перечень включаются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершённого строительства, а также единые недвижимые комплексы.

3. Определение кадастровой стоимости

ГБУ проводит массовую оценку с использованием методов статистического моделирования. Для каждой группы объектов (например, земельные участки под индивидуальное жилищное строительство, квартиры в многоквартирных домах, торговые центры) разрабатывается модель оценки, учитывающая ценообразующие факторы: местоположение, площадь, категорию земель, разрешённое использование, год постройки, этажность, материал стен и другие.

4. Утверждение результатов

Проект отчёта об итогах государственной кадастровой оценки размещается в открытом доступе на сайте ГБУ или уполномоченного органа. Устанавливается период для представления замечаний от правообладателей объектов недвижимости. После рассмотрения замечаний и внесения корректировок результаты утверждаются актом уполномоченного органа и передаются в Росреестр для внесения в ЕГРН.

5. Опубликование сведений

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в ЕГРН и становятся общедоступными. Любое заинтересованное лицо может получить выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость определяется на основе рыночной информации, однако она не равна рыночной стоимости индивидуального объекта. При массовой оценке учитываются следующие факторы (в зависимости от типа объекта):

• Для земельных участков: категория земель, вид разрешённого использования, местоположение (кадастровый квартал), площадь, наличие коммуникаций, удалённость от транспортных магистралей и инфраструктуры;
• Для объектов капитального строительства: местоположение (в том числе в разрезе населённого пункта), площадь, материал стен, год постройки, этажность, состояние (нормативное/аварийное), наличие подземных этажей, функциональное назначение (жилое/нежилое).

Оспаривание результатов

Правообладатели объектов недвижимости имеют право оспорить кадастровую стоимость в случае её завышения или занижения. Оспаривание возможно двумя способами:

1. Административный порядок

Заявление подаётся в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при территориальном органе Росреестра. К заявлению прилагаются:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа;
• отчёт об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный независимым оценщиком;
• положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.

Рассмотрение заявления занимает до одного месяца. В случае положительного решения кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной.

2. Судебный порядок

При несогласии с решением комиссии или при пропуске срока обращения в комиссию правообладатель может обратиться в суд (арбитражный суд для юридических лиц или суд общей юрисдикции для физических). Суд назначает судебную экспертизу, после чего может установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Особенности проведения оценки в разных регионах

Субъекты РФ обладают определённой автономией в вопросах организации государственной кадастровой оценки. Различия могут касаться:

• Периодичности: некоторые регионы проводят оценку раз в три года, другие — раз в четыре-пять лет;
• Состава ценообразующих факторов: в моделях оценки могут учитываться региональные особенности (например, климатические условия, удалённость от районных центров);
• Порядка создания ГБУ: в ряде регионов ГБУ были созданы позднее, что привело к временному проведению оценки частными оценщиками по старым правилам.

Критика и проблемы

Государственная кадастровая оценка неоднократно подвергалась критике со стороны граждан и бизнеса. Основные проблемы включают:

• Значительное завышение стоимости: особенно в первые годы проведения оценки (2016–2018), когда многие объекты получили кадастровую стоимость, многократно превышающую рыночную, что привело к росту налоговой нагрузки;
• Отсутствие учёта индивидуальных характеристик: массовая модель не может учесть такие особенности, как аварийное состояние здания, отсутствие подключения к коммуникациям, фактическое использование, не соответствующее разрешённому;
• Непрозрачность методологии: алгоритмы расчёта часто остаются закрытыми для общественности, что затрудняет проверку корректности;
• Длительные сроки оспаривания: процедура установления рыночной стоимости может занимать от нескольких месяцев до года;
• Неравномерность по регионам: в некоторых субъектах РФ оценка проводилась с существенными ошибками из-за низкого качества исходных данных или некорректных моделей.

Перспективы развития

В настоящее время продолжается совершенствование процедуры государственной кадастровой оценки. В частности, обсуждаются следующие направления:

• Переход к ежегодной актуализации кадастровой стоимости на основе анализа сделок с недвижимостью (механизм «мониторинга рынка»);
• Внедрение единой федеральной методики для всех регионов с целью обеспечения единообразия;
• Усиление контроля за деятельностью ГБУ и введение ответственности за ошибки;
• Расширение возможностей для досудебного урегулирования споров, включая подачу замечаний в электронном виде.

Источники

1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке».
4. Информационно-аналитические материалы Росреестра о результатах государственной кадастровой оценки.
5. Обзоры практики разрешения судами споров, связанных с оспариванием кадастровой стоимости.