Назначение земельного участка: виды и правовой режим

Назначение земельного участка — это установленный законодательством правовой режим использования земли, определяющий её целевое применение и категорию, к которой участок отнесён. В Российской Федерации основным документом, закрепляющим деление земель, является Земельный кодекс РФ, согласно которому все земли подразделяются на семь категорий в зависимости от их целевого назначения. Понятие «назначение» тесно связано с разрешённым использованием — более детальным регламентом, который уточняет, какие именно объекты и виды деятельности допустимы на конкретном участке в пределах его категории.

Правовая основа и категории земель

Земельный кодекс РФ (статья 7) устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению делятся на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населённых пунктов (поселений);
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Принадлежность участка к конкретной категории фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и в правоустанавливающих документах. Изменение категории возможно только в порядке, предусмотренном федеральными законами, и, как правило, требует перевода земель из одной категории в другую, что сопряжено с административными процедурами и согласованиями.

Виды разрешённого использования

Внутри каждой категории земли действует более дробное деление — виды разрешённого использования (ВРИ). Они устанавливаются градостроительными регламентами для земельных участков, расположенных в границах территориальных зон. Классификатор видов разрешённого использования земельных участков утверждён приказом Росреестра и содержит сотни позиций — от ведения личного подсобного хозяйства до размещения промышленных объектов.

Разрешённое использование подразделяется на три типа:

• основные — выбираются правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений;
• условно разрешённые — требуют получения разрешения через публичные слушания;
• вспомогательные — допустимы только как дополнение к основным видам.

Например, для земель населённых пунктов основным видом может быть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), условно разрешённым — строительство магазина, а вспомогательным — размещение гаража.

Сельскохозяйственное назначение

Земли сельскохозяйственного назначения составляют наиболее значительный по площади фонд страны. Они предназначены для ведения сельского хозяйства: растениеводства, животноводства, садоводства, огородничества, а также для размещения связанных с этим объектов. Законодательство устанавливает особый режим охраны таких земель: неиспользование участка по назначению в течение трёх лет может стать основанием для его изъятия у собственника.

В пределах данной категории выделяются сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи) и несельскохозяйственные земли (дороги, лесополосы, постройки). Строительство капитальных объектов на таких участках допускается ограниченно — преимущественно для нужд сельхозпроизводства.

Земли населённых пунктов

Земли городов, посёлков и сельских поселений предназначены для застройки и развития инфраструктуры. Внутри этой категории градостроительные регламенты определяют территориальные зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, рекреационные и другие. Для каждой зоны установлен перечень допустимых видов использования.

Жилые зоны, в свою очередь, подразделяются на зоны индивидуальной и многоквартирной застройки. На участках с видом «индивидуальное жилищное строительство» допускается возведение дома высотой не более трёх надземных этажей, предназначенного для проживания одной семьи. В отличие от дачного строительства, в доме на участке ИЖС можно зарегистрироваться по месту жительства.

Земли специального назначения и особо охраняемые территории

Категория земель промышленности и иного специального назначения охватывает участки, занятые производственными объектами, транспортной инфраструктурой, линиями связи и электропередачи, оборонными сооружениями. Такие земли, как правило, имеют ограниченный оборот и предоставляются юридическим лицам для осуществления профильной деятельности.

Земли особо охраняемых территорий включают заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные местности и курорты. На них устанавливается строгий режим охраны: хозяйственная деятельность, противоречащая целям создания территории, запрещается. Использование таких участков допускается только в научных, рекреационных и эколого-просветительских целях.

Лесной и водный фонд, земли запаса

Земли лесного фонда заняты лесами и предназначены для ведения лесного хозяйства. На них допускаются заготовка древесины, сбор дикоросов, охотничье хозяйство, рекреационная деятельность. Земли водного фонда включают территории, занятые водными объектами, гидротехническими сооружениями и водоохранными зонами. Земли запаса — это участки, не предоставленные в собственность или аренду и находящиеся в резерве для будущего вовлечения в оборот.

Практическое значение назначения

Определение назначения земельного участка имеет решающее значение при совершении сделок с недвижимостью. От категории и ВРИ зависят:

• возможность строительства и его параметры;
• налоговая ставка (для сельхозземель и участков под жильё она ниже);
• порядок государственной регистрации прав;
• допустимость перевода участка в другую категорию.

Использование участка не по целевому назначению является административным правонарушением, предусмотренным статьёй 8.8 КоАП РФ, и влечёт наложение штрафа. При систематическом нарушении возможна принудительная продажа участка с публичных торгов по решению суда.

Изменение вида разрешённого использования для земель населённых пунктов осуществляется путём подачи заявления в орган местного самоуправления, тогда как перевод земель из одной категории в другую требует решения правительства региона или федеральных органов власти в зависимости от вида земель.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
• Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ
• Классификатор видов разрешённого использования земельных участков (приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412)
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ