Retail Park

Retail Park — это формат торговой недвижимости, представляющий собой комплекс отдельно стоящих специализированных магазинов, расположенных на одной территории, объединённых общей парковкой и, как правило, единой концепцией управления. Относится к категории торговых центров открытого типа (open-air shopping centers). Основное отличие от классических закрытых торговых центров (моллов) — отсутствие единого крытого пространства и общей галереи; магазины имеют отдельные входы с улицы. Ключевыми характеристиками формата являются удобство подъезда на личном автомобиле, большая бесплатная парковка, ориентация на якорных арендаторов (крупные сетевые ритейлеры) и, зачастую, более низкие арендные ставки по сравнению с закрытыми ТЦ.

История возникновения и развития

Формат Retail Park возник в США в 1970-х годах как альтернатива традиционным торговым центрам, расположенным в центральных районах городов. Развитие субурбанизации и рост автомобилизации привели к появлению крупных торговых зон вдоль автомагистралей, где магазины крупных форматов (DIY, мебель, электроника) строились отдельно, но в непосредственной близости друг от друга. Первоначально такие комплексы не имели единого управления и представляли собой стихийную концентрацию ритейлеров.

В Европе формат получил распространение в 1990-х годах, особенно в Великобритании, Франции и Германии. Европейские Retail Parks отличались более продуманной планировкой, единым архитектурным стилем и централизованным управлением. В Великобритании пик развития пришёлся на 2000-е годы, когда девелоперы начали активно строить «retail warehouses» (торговые склады) и «retail parks» как комплексы из нескольких таких складов.

В России первые Retail Parks появились в начале 2000-х годов. Одним из пионеров формата считается комплекс «Мега» (первый открылся в 2002 году в Москве), который, хотя и является гипермоллом, включает элементы Retail Park. Собственно формат открытых торговых центров начал активно развиваться после кризиса 2008 года, когда девелоперы искали более экономичные и быстровозводимые решения. Крупные российские сети, такие как «Леруа Мерлен», «OBI» (покинула РФ в 2022 году), «Castorama» (покинула РФ в 2022 году), «М.Видео», «Эльдорадо», «Спортмастер», стали якорными арендаторами таких комплексов.

Классификация

Retail Parks классифицируются по размеру, составу арендаторов и расположению.

По размеру (площади GLA — общая арендопригодная площадь)

Малые (Small Retail Parks): до 10 000 м². Обычно включают 3–5 магазинов, часто одного профиля (например, строительные материалы и мебель).
Средние (Medium Retail Parks): от 10 000 до 25 000 м². Наиболее распространённый формат. Включают 6–15 магазинов, комбинирующих товары для дома, электронику, спорттовары и продукты.
Крупные (Large Retail Parks): свыше 25 000 м². Могут включать до 30–40 магазинов, а также развлекательные объекты (кинотеатры, фитнес-клубы, детские центры). Фактически приближаются к формату открытых торговых центров (Open-Air Malls).

По составу арендаторов

Специализированные (Category-dominant): ориентированы на одну товарную категорию. Например, DIY-парки (строительные и отделочные материалы) или мебельные центры.
Универсальные (Mixed-use): включают разнообразных арендаторов: DIY, электроника, спорт, товары для детей, продукты (супермаркет), одежда (часто в формате дисконт-центров), а также точки общественного питания (фуд-корт или отдельные кафе).

По расположению

Пригородные (Suburban): расположены вдоль крупных автомобильных магистралей, на выезде из города или вблизи транспортных развязок. Рассчитаны на посетителей на автомобилях.
Внутригородские (Urban): находятся в черте города, часто на месте бывших промышленных зон или вдоль основных транспортных артерий. Могут быть интегрированы в жилую застройку, но сохраняют отдельную парковку.

Устройство и характеристики

Планировка

Типичный Retail Park состоит из нескольких (от 3 до 30) одно- или двухэтажных зданий, расположенных линейно, Г-образно, П-образно или в виде «полосы» (strip mall). Здания соединены пешеходными дорожками, но не крытыми галереями. Входы в магазины расположены со стороны парковки. Парковка, как правило, наземная, бесплатная и рассчитана на большое количество машиномест (соотношение — 5–7 мест на 100 м² торговой площади).

Архитектура

Архитектурный стиль Retail Parks обычно утилитарный, функциональный. Здания имеют простые геометрические формы, большие витрины, высокие потолки (до 8–12 метров) для размещения крупногабаритных товаров (стройматериалы, мебель). Фасады часто выполнены из сэндвич-панелей, металла, стекла. Цветовая гамма — яркая, корпоративная (под цвет брендов арендаторов). Отсутствие сложных архитектурных решений позволяет снизить стоимость строительства (на 20–30% по сравнению с закрытыми ТЦ) и сократить сроки возведения.

Инфраструктура

Помимо магазинов, в состав Retail Park могут входить:

Зоны общественного питания (отдельные кафе, рестораны быстрого питания, фуд-траки).
Детские игровые площадки (открытые или в отдельных павильонах).
Автомойки, шиномонтаж, станции технического обслуживания (часто на территории крупных DIY-парков).
Банкоматы, постаматы, пункты выдачи интернет-заказов.

Экономика формата

Преимущества для арендаторов

Низкие арендные ставки: на 30–50% ниже, чем в закрытых ТЦ аналогичного класса.
Низкие эксплуатационные расходы: отсутствие затрат на кондиционирование общей зоны, эскалаторы, лифты.
Гибкость планировки: возможность самостоятельно организовать торговое пространство, складские и подсобные помещения.
Высокая проходимость за счёт автомобильного трафика: расположение вдоль крупных дорог обеспечивает постоянный поток потенциальных покупателей.
Удобство для клиентов: быстрый въезд/выезд, бесплатная парковка, возможность загрузить крупногабаритные товары прямо у входа.

Преимущества для девелоперов

Быстрая окупаемость: строительство занимает 6–12 месяцев, окупаемость — 5–7 лет.
Низкие капитальные затраты: отсутствие сложных инженерных систем (центральное кондиционирование, атриумы).
Простота управления: меньшее количество арендаторов, упрощённая логистика.
Гибкость в изменении состава арендаторов: возможность быстро переформатировать пространство под нового якорного арендатора.

Недостатки

Зависимость от автомобиля: низкая пешеходная доступность, что делает формат непривлекательным для жителей центральных районов городов.
Сезонность: в регионах с холодным климатом (Россия, Скандинавия) посещаемость снижается в зимний период из-за некомфортной погоды для прогулок между магазинами.
Ограниченный ассортимент: Retail Parks редко предлагают широкий выбор товаров повседневного спроса (одежда, обувь, продукты) — основная специализация на товарах для дома, ремонта и досуга.
Конкуренция с интернет-торговлей: товары, продаваемые в Retail Parks (электроника, мебель, стройматериалы), активно покупаются онлайн, что снижает трафик.

Retail Parks в России

В России формат Retail Park получил широкое распространение в 2010-х годах. Крупнейшими девелоперами, специализирующимися на этом формате, являются:

Группа компаний «Самолёт» (проекты «Мега» — частично, «Твой дом»).
«Адамант» (Санкт-Петербург, сеть торговых центров «Адамант», многие из которых выполнены в формате Retail Park).
«Молл-Менеджмент» (управляет сетью Retail Parks «Молл»).
«Фонд развития торговой недвижимости» (проекты «Стройпарк», «Мебель-парк»).

Географически Retail Parks чаще всего располагаются в крупных городах-миллионниках (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Новосибирск, Казань) и в региональных центрах с населением от 500 тысяч человек. В малых городах формат встречается реже из-за недостаточного автомобильного трафика и ограниченного спроса.

Влияние экономических факторов

Кризис 2014–2015 годов и последующая девальвация рубля привели к росту популярности Retail Parks, так как арендаторы стремились сократить издержки. Пандемия COVID-19 (2020–2021) также сыграла на руку формату: открытые пространства Retail Parks воспринимались как более безопасные по сравнению с закрытыми моллами. После ухода из РФ ряда международных брендов (2022 год) освободившиеся площади в Retail Parks были быстро заняты российскими сетями (например, «Магнит», «Пятёрочка», «Спортмастер», «Детский мир»), а также новыми локальными ритейлерами.

Примеры известных Retail Parks

The Mall at Bay Plaza (США, Нью-Йорк) — крупный открытый торговый центр с элементами Retail Park.
MetroCentre (Великобритания, Гейтсхед) — один из крупнейших в Европе, сочетает закрытые и открытые зоны.
«Мега» (Россия, несколько городов) — хотя классифицируется как гипермолл, включает обширные зоны Retail Park (например, «Мега Химки»).
«Твой дом» (Россия, Москва, Санкт-Петербург) — сеть DIY-гипермаркетов, вокруг которых часто формируются Retail Parks.
«Стройпарк» (Россия, Екатеринбург) — специализированный Retail Park строительных материалов.

Критика

Основные критические замечания в адрес формата Retail Park связаны с:

Урбанистической деградацией: Retail Parks способствуют разрастанию пригородов, создавая «автомобильные» торговые зоны, лишённые пешеходной доступности и общественного пространства.
Экологией: большие асфальтированные парковки способствуют повышению температуры в летний период (эффект «теплового острова») и загрязнению ливневых стоков.
Социальной изоляцией: формат ориентирован на людей с автомобилями, что создаёт неравенство в доступе к товарам и услугам для безмашинных жителей.
Монотонностью архитектуры: утилитарный дизайн Retail Parks часто критикуется за отсутствие эстетической ценности и «визуальный шум».

Источники

Shopping Centers and Retail Parks: A Global Perspective. Urban Land Institute, 2018.
Retail Real Estate: A Guide to Investment and Development. Routledge, 2020.
Формат Retail Park: особенности развития в России. Журнал «Торговая недвижимость», №4, 2021.
Анализ рынка торговой недвижимости РФ за 2023 год. Knight Frank Russia.
Развитие формата Retail Park в условиях кризиса. Cushman & Wakefield Russia, 2022.
Градостроительные аспекты размещения торговых центров открытого типа. Вестник МГСУ, 2019.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →