Составление договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры — это письменное соглашение между собственником жилого помещения (наймодателем) и нанимателем, устанавливающее порядок передачи жилья во временное владение и пользование за плату. В российском законодательстве отношения по найму жилых помещений регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ, при этом для договора, заключаемого между физическими лицами, применяется термин «договор найма жилого помещения», а термин «аренда» корректно использовать, когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Однако в бытовой практике понятия «аренда» и «найм» квартиры употребляются как синонимы.

Грамотное составление договора позволяет минимизировать риски обеих сторон: собственник получает гарантии сохранности имущества и своевременной оплаты, а наниматель — защиту от внезапного выселения и произвольного повышения платы. Договор должен быть составлен до передачи ключей и внесения денежных средств.

Обязательные реквизиты и существенные условия

Для того чтобы договор считался заключённым и имел юридическую силу, в нём должны присутствовать обязательные реквизиты сторон: паспортные данные, дата и место заключения, подписи. Без письменной формы договор найма жилого помещения, заключённый на срок более одного года, признаётся недействительным.

Существенным условием договора является его предмет — конкретная квартира. В тексте необходимо указать:

• точный адрес (включая населённый пункт, улицу, дом, корпус, номер квартиры);
• общую и жилую площадь;
• этаж и количество комнат;
• кадастровый номер (при наличии).

Отсутствие точной идентификации объекта делает договор незаключённым.

Стороны договора и право собственности

Ключевой момент — проверка правомочий наймодателя. Перед подписанием договора наниматель должен запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, необходимо согласие всех сособственников. При найме квартиры, находящейся в ипотеке, требуется уведомление банка, а в некоторых случаях — его согласие.

Если договор подписывает представитель собственника, у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность с полномочиями на сдачу жилья внаём. В договоре указывается, что наймодатель гарантирует отсутствие обременений (арестов, залогов) и прав третьих лиц на передаваемое жильё.

Порядок расчётов и стоимость

Раздел о платежах должен содержать:

• размер ежемесячной платы (цифрами и прописью);
• срок внесения платежа (например, не позднее 5-го числа каждого месяца);
• способ передачи денег (наличными под расписку или переводом на банковскую карту/счёт);
• порядок изменения платы (не чаще одного раза в год и с предупреждением не менее чем за 30 дней).

В договоре также следует зафиксировать, что вносимая плата включает коммунальные услуги или, напротив, оплачивается отдельно. Если коммунальные платежи оплачивает наниматель, целесообразно указать, какие именно (электроэнергия, вода, газ, вывоз мусора) и каким образом происходит расчёт (по счётчикам или по нормативам). Рекомендуется отдельно оговорить оплату интернета, телефонии и домофона.

Обеспечительный платёж

Распространённой практикой является внесение нанимателем обеспечительного (страхового, гарантийного) депозита — обычно в размере месячной арендной платы. В договоре необходимо чётко определить:

• сумму депозита;
• основания для удержания средств (порча имущества, задолженность по коммунальным платежам);
• порядок возврата депозита при выселении (обычно в течение 10–14 дней после передачи ключей и проверки квартиры).

Без письменной фиксации условий депозита при выселении возникают споры о его возврате. Рекомендуется указать, что депозит не является платой за последний месяц проживания, если стороны не договорились об ином.

Права и обязанности сторон

Типовой договор найма включает следующие обязанности нанимателя:

• использовать жильё по назначению (для проживания, а не для ведения коммерческой деятельности);
• поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и проводить текущий ремонт за свой счёт (если иное не установлено договором);
• не производить перепланировку и переустройство без согласия наймодателя;
• своевременно вносить плату;
• не передавать квартиру третьим лицам (субаренда) без письменного согласия собственника.

Обязанности наймодателя:

• передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
• производить капитальный ремонт;
• не препятствовать проживанию нанимателя;
• обеспечивать бесперебойную подачу коммунальных ресурсов.

В договоре стоит указать количество проживающих лиц. Если планируется проживание с детьми или домашними животными, это условие должно быть зафиксировано отдельно. Наймодатель вправе посещать квартиру с проверкой, но периодичность и порядок таких визитов (например, не чаще одного раза в месяц с предупреждением за 24 часа) должны быть согласованы в тексте договора.

Срок действия и порядок расторжения

Договор найма может быть заключён на определённый срок (до 5 лет) или бессрочно. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с предупреждением за 3 месяца. Наймодатель может требовать расторжения договора только через суд и только в случаях, предусмотренных статьёй 687 ГК РФ: невнесение платы более 6 месяцев (или более 2 раз по истечении установленного срока платежа), разрушение или порча жилья, использование не по назначению, нарушение прав соседей.

В договоре целесообразно предусмотреть:

• порядок одностороннего расторжения по соглашению сторон;
• срок уведомления о выселении (обычно 30–60 дней);
• последствия досрочного расторжения (удержание депозита, штрафные санкции).

Передача квартиры и опись имущества

Обязательным приложением к договору является акт приёма-передачи квартиры. В акте фиксируется:

• техническое состояние квартиры (наличие повреждений, следов ремонта);
• перечень мебели и бытовой техники с указанием состояния (исправно/неисправно);
• показания счётчиков воды, электроэнергии и газа на момент заселения;
• состояние сантехники, окон, дверей, замков.

При наличии в квартире дорогостоящей техники (телевизор, холодильник, стиральная машина) в акт включается её перечень с серийными номерами. Акт подписывается обеими сторонами в день передачи ключей. При выселении составляется обратный акт, в котором фиксируется состояние квартиры и возвращаемого имущества, что позволяет избежать споров о порче.

Дополнительные условия и риски

В договор могут быть включены иные условия по усмотрению сторон: запрет на курение, правила содержания животных, порядок использования парковочного места. Важно, чтобы такие условия не противоречили закону и не нарушали права нанимателя как потребителя жилищных услуг.

Нанимателю следует избегать подписания договора без указания паспортных данных наймодателя или с указанием только имени и телефона. Также не рекомендуется передавать деньги до подписания договора и получения ключей. Наймодателю, в свою очередь, не следует передавать ключи без подписанного договора и получения первого платежа.

Если договор заключается через агентство недвижимости, комиссия агента, как правило, оплачивается отдельно и не включается в арендную плату. Условия оплаты услуг агента фиксируются в отдельном соглашении с агентством.

При заключении договора на срок более года рекомендуется зарегистрировать его в Росреестре, однако на практике большинство собственников и нанимателей ограничиваются сроком до 11 месяцев, что позволяет избежать процедуры регистрации. Договор, заключённый на срок до 11 месяцев, не подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Налогообложение

Доходы от сдачи квартиры внаём подлежат налогообложению. Наймодатель — физическое лицо обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % или применять специальные режимы: патентную систему налогообложения или налог на профессиональный доход (самозанятость). В договоре рекомендуется указать, что налоги уплачиваются наймодателем самостоятельно, и наниматель не является налоговым агентом. Однако на практике ответственность за неуплату налогов несёт собственник, и это обстоятельство не должно влиять на права нанимателя.