Статья 155 Жилищного кодекса РФ¶

Статья 155 Жилищного кодекса РФ — это норма правового акта, регулирующая порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также ответственность за несвоевременное или неполное исполнение этой обязанности. Статья входит в раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), принятого 29 декабря 2004 года, и является одной из ключевых норм, определяющих финансовые обязательства собственников, нанимателей и арендаторов жилья перед управляющими организациями, ресурсоснабжающими компаниями и другими поставщиками услуг.

¶Содержание и структура статьи

Статья 155 ЖК РФ состоит из нескольких частей, каждая из которых устанавливает конкретные правила, сроки и последствия для участников жилищных правоотношений. Основные положения касаются:

• Сроков внесения платы — до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания собственников.
• Способов оплаты — через банки, платёжные агенты, почтовые переводы или иные формы, предусмотренные законодательством.
• Ответственности за просрочку — начисление пеней за каждый день задержки.
• Особенностей для отдельных категорий — например, для нанимателей по договору социального найма, членов товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищных кооперативов.

¶Часть 1. Общий порядок

Первая часть статьи устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не предусмотрен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания собственников помещений. Это правило является базовым для большинства жильцов многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющих организаций.

¶Часть 2. Оплата через управляющую организацию

Вторая часть уточняет, что плата может вноситься нанимателями жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда управляющей организации, которая осуществляет управление многоквартирным домом. Если плата вносится через управляющую организацию, она обязана перечислять полученные средства ресурсоснабжающим организациям и региональному оператору по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

¶Часть 3. Особенности для ТСЖ и жилищных кооперативов

Для членов товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов порядок внесения платы регулируется их уставами. В таких случаях сроки и размер платежей могут отличаться от общих правил, установленных частью 1, но не могут противоречить федеральному законодательству.

¶Часть 4. Плата за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям

Согласно четвёртой части, собственники и наниматели вправе вносить плату за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, если это предусмотрено договором управления многоквартирным домом или решением общего собрания собственников. Такая практика распространена при прямых договорах, которые с 2018 года могут заключаться в упрощённом порядке.

¶Часть 5. Авансовые платежи

Пятая часть допускает возможность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги авансом, то есть до наступления срока платежа. Это не является обязательным, но может быть удобно для жильцов, желающих избежать просрочек.

¶Часть 6. Пени за просрочку

Шестая часть устанавливает ответственность за несвоевременное или неполное внесение платы. Если плата не внесена в установленный срок, начисляются пени в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с тридцать первого дня после наступления срока платежа. С 91-го дня просрочки размер пеней увеличивается до одной стотридцатой ставки рефинансирования. Для юридических лиц пени начисляются с первого дня просрочки по более высоким ставкам.

¶Часть 7. Возврат излишне уплаченных сумм

Седьмая часть предусматривает, что излишне уплаченные суммы за жилое помещение и коммунальные услуги подлежат зачёту в счёт будущих платежей или возврату плательщику по его требованию. Порядок возврата определяется договором управления или решением общего собрания собственников.

¶Часть 8. Особенности для нанимателей

Для нанимателей жилых помещений по договору социального найма плата включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наём), а также за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги. Размер платы за наём устанавливается органами местного самоуправления.

¶Часть 9. Плата за содержание жилого помещения

Девятая часть уточняет, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании общего имущества.

¶Часть 10. Информация о платежах

Десятая часть обязывает управляющие организации, ТСЖ и ресурсоснабжающие организации предоставлять плательщикам информацию о размере платы, её составляющих, а также о задолженности и пенях. Такая информация обычно содержится в платёжных документах (квитанциях).

¶Изменения и дополнения

Статья 155 ЖК РФ неоднократно изменялась и дополнялась. Наиболее значимые поправки были внесены:

• Федеральным законом от 3 апреля 2018 года № 59-ФЗ — уточнены правила прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.
• Федеральным законом от 26 июля 2019 года № 214-ФЗ — скорректирован порядок начисления пеней для граждан, введён «льготный» период (первые 30 дней просрочки без пеней).
• Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 436-ФЗ — расширены возможности внесения платы через платёжных агентов и почтовые переводы.

¶Судебная практика

Статья 155 ЖК РФ является одной из наиболее часто применяемых в судебных спорах, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством. Основные категории дел:

• Взыскание задолженности — управляющие организации и ресурсоснабжающие компании подают иски к неплательщикам.
• Оспаривание начисления пеней — жильцы могут оспаривать размер пеней, если они начислены с нарушением порядка (например, с первого дня просрочки, а не с 31-го).
• Споры о сроках оплаты — если договором управления установлен иной срок, чем указано в части 1, суды проверяют его законность.
• Возврат излишне уплаченных сумм — при переплате жильцы вправе требовать возврата или зачёта.

¶Критика и правоприменительные проблемы

На практике применение статьи 155 ЖК РФ вызывает ряд трудностей:

• Неоднозначность сроков — в некоторых договорах управления сроки оплаты могут быть установлены с нарушением закона, что приводит к спорам.
• Сложности с начислением пеней — для граждан пени начисляются с 31-го дня, но не все управляющие организации соблюдают это правило, особенно в отношении юридических лиц.
• Проблемы с прямыми договорами — при переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями возникают вопросы о распределении ответственности между управляющей компанией и поставщиками ресурсов.
• Недостаточная информированность граждан — многие жильцы не знают о своих правах, в частности о возможности возврата излишне уплаченных сумм или оспаривания пеней.

¶Значение

Статья 155 ЖК РФ является основой финансовых отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Она устанавливает чёткие сроки и порядок оплаты, а также механизмы ответственности за просрочку, что способствует стабильности расчётов между жильцами, управляющими организациями и ресурсоснабжающими компаниями. Вместе с тем, её применение требует постоянного мониторинга судебной практики и законодательных изменений, чтобы избежать злоупотреблений и ошибок.

¶Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 01.01.2024), статья 155.
• Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
• Федеральный закон от 26.07.2019 № 214-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения».
• Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. О.А. Городова. — М.: Проспект, 2023.