Открыть сервис
Главная → Блог → Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья (сокращённо — ТСЖ) — это некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления и обеспечения эксплуатации общего имущества, а также для осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества. ТСЖ является одной из предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) форм управления многоквартирным домом, наряду с непосредственным управлением собственниками и управлением управляющей организацией.

Правовая природа и статус

Товарищество собственников жилья создаётся как юридическое лицо — некоммерческая организация. Правовое положение ТСЖ регулируется главой 14 Жилищного кодекса РФ, а также общими положениями Гражданского кодекса РФ о юридических лицах (часть первая) и об объединениях собственников недвижимости (статья 291 ГК РФ). ТСЖ не преследует извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности; доходы, полученные от хозяйственной деятельности (например, сдача в аренду нежилых помещений или размещение рекламных конструкций), направляются на содержание и ремонт общего имущества дома.

ТСЖ является самостоятельным субъектом права: оно имеет собственный баланс, расчётный счёт, печать, может выступать истцом и ответчиком в суде, заключать договоры от своего имени. Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, а товарищество — по обязательствам своих членов.

История возникновения и развития в России

До 1990-х годов жилищный фонд в СССР находился преимущественно в государственной и ведомственной собственности, управление домами осуществлялось государственными жилищно-эксплуатационными конторами (ЖЭКи, РЭУ). С началом приватизации жилья в 1991 году возникла необходимость в создании механизмов коллективного управления общей собственностью в многоквартирных домах.

Первые законодательные основы для создания ТСЖ были заложены в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (1992 год) и позднее в Жилищном кодексе РСФСР. Однако активное внедрение этой формы началось после принятия нового Жилищного кодекса РФ в 2004 году (вступил в силу 1 марта 2005 года), который детально прописал порядок создания, регистрации и деятельности ТСЖ.

В 2010-х годах, особенно после реформы системы ЖКХ и введения лицензирования управляющих организаций, количество ТСЖ стало расти. По данным Росстата, на начало 2023 года в России насчитывалось более 130 тысяч товариществ собственников жилья, которые управляют примерно 15–20 % многоквартирных домов. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург) доля ТСЖ выше, чем в среднем по стране, но абсолютное большинство домов (около 80 %) по-прежнему обслуживается лицензированными управляющими компаниями и муниципальными организациями.

Создание и регистрация товарищества

Порядок принятия решения

Товарищество собственников жилья создаётся по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50 % от общего числа голосов собственников (голоса распределяются пропорционально площади принадлежащих помещений). Решение оформляется протоколом общего собрания.

Устав ТСЖ

Единственным учредительным документом товарищества является устав, который утверждается на общем собрании собственников. Устав должен содержать: — наименование и место нахождения; — предмет и цели деятельности; — права и обязанности членов; — порядок приёма в члены и выхода; — структуру органов управления, их компетенцию; — порядок принятия решений; — источники формирования имущества; — порядок реорганизации и ликвидации.

Государственная регистрация

После принятия решения о создании и утверждения устава товарищество подлежит государственной регистрации в Федеральной налоговой службе (ФНС). Заявление подаётся в инспекцию по месту нахождения товарищества. ТСЖ приобретает права юридического лица с момента внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Органы управления ТСЖ

Структура управления товариществом включает несколько уровней, что закреплено в статьях 144–149 ЖК РФ.

Общее собрание членов ТСЖ

Высший орган управления — общее собрание членов товарищества. Оно проводится не реже одного раза в год. К исключительной компетенции собрания относятся: — внесение изменений в устав; — избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора); — утверждение смет доходов и расходов; — принятие решений о реконструкции дома, капитальном ремонте; — определение размера обязательных платежей и взносов; — реорганизация и ликвидация ТСЖ.

Правление ТСЖ

Исполнительный орган — правление, которое избирается из числа членов товарищества на срок не более двух лет (в уставе может быть установлен иной срок). Правление осуществляет оперативное руководство текущей деятельностью: заключает договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, распоряжается средствами на счетах в пределах утверждённой сметы, нанимает персонал (бухгалтера, слесарей, электриков и т. д.), контролирует сбор платежей.

Председатель правления

Председатель избирается правлением из своего состава. Он действует без доверенности от имени товарищества, подписывает финансовые документы, представляет интересы ТСЖ в государственных органах и в суде.

Ревизионная комиссия (ревизор)

Контрольный орган, проверяющий финансово-хозяйственную деятельность правления и председателя. Ревизионная комиссия отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ.

Права и обязанности членов товарищества

Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме (квартиры, нежилого помещения), достигший 16 лет (для физических лиц). Членство является добровольным — собственник может не вступать в товарищество, даже если ТСЖ создано в его доме, но при этом он обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле.

Основные права членов:

— участвовать в управлении делами товарищества (голосовать на общих собраниях); — избирать и быть избранным в органы управления; — получать информацию о деятельности ТСЖ; — знакомиться с финансовой отчётностью.

Основные обязанности членов:

— своевременно и полностью вносить обязательные платежи и взносы (на содержание, текущий и капитальный ремонт); — выполнять решения общего собрания и правления; — не нарушать права и законные интересы других собственников.

Имущество и финансовая деятельность

Имущество ТСЖ составляют средства, полученные от членов в качестве вступительных, членских и целевых взносов, доходы от хозяйственной деятельности, а также иные поступления, не запрещённые законом. Все средства аккумулируются на расчётном счёте товарищества.

Доходы от коммерческого использования общего имущества (сдача подвалов, чердаков в аренду, размещение антенн и рекламы) направляются на общедомовые нужды — оплату коммунальных услуг в местах общего пользования, ремонт, уборку, благоустройство придомовой территории.

ТСЖ ежегодно утверждает смету доходов и расходов на отчётный период. Отчёт о её исполнении предоставляется на общем собрании.

Преимущества и недостатки ТСЖ по сравнению с управляющей компанией

Преимущества:

  • Прямое участие собственников в управлении домом и контроле за расходованием средств.
  • Возможность выбора подрядчиков и тарифов без наценки управляющей компании.
  • Прозрачность бюджета — все сборы и траты видны членам товарищества.
  • Отсутствие посредника в виде управляющей организации, что потенциально снижает затраты.

Недостатки:

  • Необходимость активно участвовать в управлении — ведение бухгалтерии, юридическое сопровождение, контроль за работой подрядчиков требуют времени и квалификации.
  • Сложность сбора платежей с неплательщиков (ТСЖ обязано взыскивать долги через суд, что нередко затягивается).
  • Риск злоупотреблений со стороны председателя или членов правления при слабом контроле со стороны общего собрания.
  • Ограниченные финансовые возможности для крупных ремонтов без дополнительных целевых сборов.

Ответственность и ликвидация товарищества

ТСЖ несёт ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. В случае систематических нарушений законодательства, невыполнения обязательств или по решению общего собрания собственников товарищество может быть ликвидировано в судебном порядке. Также ликвидация возможна при смене способа управления домом — например, при переходе на управление управляющей компанией.

При ликвидации имущество, оставшееся после расчётов с кредиторами, передаётся собственникам помещений пропорционально их долям.

Распространённые проблемы в деятельности ТСЖ

На практике деятельность ТСЖ нередко сопровождается конфликтами: между членами правления и остальными собственниками, с ресурсоснабжающими организациями, с неплательщиками. Острой остаётся проблема аварийного состояния общего имущества — нехватка средств на капитальный ремонт при отсутствии государственной поддержки. Существует также практика «рейдерских захватов» ТСЖ, когда недобросовестные лица подделывают решения общих собраний и назначают себя в органы управления.

Источники

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →

Похожие материалы