Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья (сокр. ТСЖ) — некоммерческая организация, форма объединения собственников помещений в многоквартирном доме (или нескольких домах) для совместного управления комплексом недвижимого имущества (общим имуществом), обеспечения эксплуатации дома, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах. ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом, альтернативным управлению управляющей организацией или непосредственному управлению собственниками.

Правовая основа

Правовое положение товариществ собственников жилья в Российской Федерации регулируется Гражданским кодексом РФ (ст. 291) и Жилищным кодексом РФ (раздел VI, ст. 135–152). ТСЖ создаётся как юридическое лицо — некоммерческая организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности. Оно подлежит государственной регистрации в качестве юридического лица в установленном порядке.

Основные нормативные акты, определяющие деятельность ТСЖ:

• Жилищный кодекс РФ (глава 13 «Создание и деятельность товарищества собственников жилья»);
• Федеральный закон «О некоммерческих организациях» (в части, не противоречащей ЖК РФ);
• Устав товарищества, утверждённый общим собранием собственников.

История возникновения

Форма товарищества собственников жилья в её современном виде появилась в России в начале 1990-х годов в ходе приватизации жилищного фонда и реформы жилищно-коммунального хозяйства. Первые ТСЖ создавались на базе домов, переданных в собственность граждан, как альтернатива государственным и муниципальным жилищно-эксплуатационным организациям (ЖЭКам, ДЕЗам). Законодательное закрепление института ТСЖ произошло с принятием Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (1992) и последующим развитием жилищного законодательства.

Массовое распространение ТСЖ получило после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005), который детально регламентировал порядок создания, деятельности и ликвидации товариществ. В 2010-е годы в связи с реформой системы управления многоквартирными домами и введением лицензирования управляющих организаций роль ТСЖ как формы самоуправления собственников возросла.

Создание и регистрация

ТСЖ создаётся по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников (не менее 50% + 1 голос). Собрание может быть проведено как очно, так и заочно (в форме заочного голосования). После принятия решения утверждается устав товарищества, избираются правление и ревизионная комиссия (ревизор).

Для государственной регистрации ТСЖ в налоговом органе представляются:

• заявление о регистрации юридического лица;
• протокол общего собрания с решением о создании ТСЖ и утверждении устава;
• устав товарищества (в двух экземплярах);
• документ об уплате государственной пошлины.

Регистрация осуществляется в срок до пяти рабочих дней. С момента регистрации ТСЖ приобретает права юридического лица.

Органы управления

Структура органов управления ТСЖ определена Жилищным кодексом РФ и включает:

Общее собрание членов товарищества

Высший орган управления. К его исключительной компетенции относятся:

• утверждение устава и внесение в него изменений;
• избрание правления и ревизионной комиссии;
• установление размера обязательных платежей и взносов;
• утверждение годового бюджета и отчёта о его исполнении;
• реорганизация и ликвидация товарищества.

Решения принимаются большинством голосов от общего числа членов ТСЖ или квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов) по наиболее важным вопросам.

Правление товарищества

Исполнительный орган, избираемый из числа членов ТСЖ на срок не более двух лет. Правление осуществляет оперативное руководство деятельностью товарищества:

• заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества;
• распоряжается средствами товарищества (в пределах утверждённого бюджета);
• организует ведение бухгалтерского учёта;
• представляет интересы товарищества в отношениях с третьими лицами.

Председатель правления

Избирается из числа членов правления. Осуществляет текущее руководство, подписывает документы, действует без доверенности от имени товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор)

Контрольный орган, осуществляющий проверки финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ не реже одного раза в год. Ревизионная комиссия подотчётна общему собранию.

Права и обязанности

Права ТСЖ

• заключать договоры управления многоквартирным домом, договоры на содержание и ремонт общего имущества, на предоставление коммунальных услуг;
• определять смету доходов и расходов на год, размер обязательных платежей и взносов;
• распоряжаться средствами, находящимися на расчётном счёте товарищества;
• взимать с собственников помещений обязательные платежи и взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества;
• обращаться в суд с исками к собственникам, не исполняющим обязанности по уплате взносов;
• осуществлять иную деятельность, не запрещённую законодательством.

Обязанности ТСЖ

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;
• обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества;
• обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников и нанимателей помещений;
• представлять интересы собственников в отношениях с ресурсоснабжающими организациями, органами государственной власти и местного самоуправления;
• вести реестр членов товарищества.

Членство в ТСЖ

Членство в товариществе возникает у собственника помещения на основании заявления о вступлении, поданного после государственной регистрации ТСЖ. Членство является добровольным — собственник вправе не вступать в товарищество, но обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле.

Члены ТСЖ имеют право:

• участвовать в общих собраниях и голосовать;
• избирать и быть избранными в органы управления;
• получать информацию о деятельности товарищества;
• обжаловать решения органов управления.

Члены ТСЖ обязаны:

• соблюдать устав и решения общего собрания;
• своевременно вносить обязательные платежи и взносы;
• не нарушать права других собственников.

Финансово-хозяйственная деятельность

ТСЖ ведёт самостоятельную финансово-хозяйственную деятельность. Основными источниками доходов являются:

• обязательные платежи и взносы членов товарищества;
• платежи собственников, не являющихся членами ТСЖ (за содержание и ремонт общего имущества);
• доходы от использования общего имущества (аренда подвалов, чердаков, размещение рекламы);
• субсидии и дотации из бюджетов (при наличии);
• прочие поступления.

Расходы направляются на:

• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• капитальный ремонт (формирование фонда капитального ремонта);
• оплату коммунальных услуг (ресурсоснабжающим организациям);
• оплату труда работников товарищества;
• налоги и сборы;
• прочие расходы, предусмотренные сметой.

ТСЖ обязано вести бухгалтерский учёт, составлять годовую бухгалтерскую отчётность и предоставлять её в налоговые органы. Смета доходов и расходов утверждается общим собранием на каждый календарный год.

Преимущества и недостатки

Преимущества

• Непосредственное участие собственников в управлении домом, возможность контроля расходов;
• Отсутствие посредников (управляющей организации) при условии самостоятельного управления;
• Прозрачность финансовой деятельности (при добросовестном ведении);
• Возможность выбора подрядчиков и заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями;
• Целевое расходование средств (все платежи остаются в доме).

Недостатки

• Высокая нагрузка на членов правления и председателя (необходимость обладать знаниями в области ЖКХ, бухгалтерии, права);
• Риски некомпетентного управления, злоупотреблений со стороны председателя или членов правления;
• Сложность принятия решений при низкой активности собственников (необходимость кворума);
• Трудности во взыскании задолженности с неплательщиков;
• Необходимость ведения бухгалтерского учёта и сдачи отчётности (требует привлечения бухгалтера или аутсорсинга).

Ликвидация и реорганизация

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания собственников (большинством голосов) либо по решению суда (в случаях, предусмотренных законодательством). Реорганизация (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) осуществляется также по решению общего собрания.

При ликвидации имущество товарищества после расчётов с кредиторами распределяется между членами пропорционально их долям в общем имуществе. Ликвидация считается завершённой после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

ТСЖ в системе управления многоквартирными домами

ТСЖ является одной из трёх предусмотренных Жилищным кодексом РФ форм управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками (при числе квартир не более 30).
2. Управление управляющей организацией (по договору управления).
3. Управление товариществом собственников жилья (или жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом).

Выбор формы управления осуществляется на общем собрании собственников. ТСЖ может самостоятельно осуществлять управление домом (заключать договоры с подрядчиками, нанимать персонал) либо передать часть функций управляющей организации по договору.

Критика и проблемы

В практике деятельности ТСЖ отмечаются следующие проблемы:

• Недостаточная правовая грамотность собственников, что затрудняет эффективное управление;
• Конфликты между членами правления и остальными собственниками по вопросам расходования средств;
• Случаи мошенничества и хищений со стороны председателей и бухгалтеров ТСЖ;
• Сложность перехода от ТСЖ к другой форме управления (необходимость принятия решения большинством голосов);
• Неравномерная нагрузка на активных членов товарищества при пассивности остальных.

Для решения этих проблем законодательством предусмотрены механизмы контроля (ревизионная комиссия, обязательное раскрытие информации, отчётность перед общим собранием) и ответственности (административная и уголовная) за нарушения.