УПВС-72

УПВС-72 — это система укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, разработанная в СССР в 1972 году и предназначенная для проведения массовой переоценки основных фондов народного хозяйства. Представляет собой сборник нормативных данных, позволяющих определить стоимость строительства (восстановительную стоимость) типовых объектов на основе их физических параметров (объём, площадь, этажность, конструктивные особенности) без составления индивидуальных смет.

История создания и назначение

Разработка УПВС-72 была обусловлена необходимостью унификации и упрощения процедуры переоценки основных фондов в масштабах всей страны. До её появления оценка зданий и сооружений проводилась, как правило, по индивидуальным сметам, что требовало значительных временных и трудовых затрат. В 1972 году Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства (Госстрой СССР) были утверждены и введены в действие «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС-72). Основной целью системы стала массовая переоценка основных фондов, проводившаяся по состоянию на 1 января 1972 года, а затем и на последующие даты.

Система УПВС-72 пришла на смену более ранним сборникам, в частности УПВС-69, и учитывала изменения в ценах, технологиях строительства и номенклатуре типовых проектов. Она стала основным инструментом для оценки стоимости зданий и сооружений в плановой экономике СССР на протяжении 1970-х и 1980-х годов. В постсоветский период, несмотря на моральное устаревание нормативной базы, УПВС-72 продолжала использоваться в России и других странах СНГ для целей бухгалтерского учёта, налогообложения, приватизации и судебной экспертизы, особенно в отношении объектов, построенных в советский период.

Структура и содержание сборников

УПВС-72 представляет собой многотомный сборник, состоящий из нескольких десятков томов, каждый из которых посвящён определённой отрасли народного хозяйства или типу объектов. Классификация объектов в сборниках построена по отраслевому принципу и по функциональному назначению.

Основные разделы сборников

• Том 1. Здания производственного назначения (промышленные предприятия, цеха, склады).
• Том 2. Жилые здания (многоэтажные и малоэтажные дома, общежития).
• Том 3. Здания и сооружения общественного назначения (школы, больницы, административные здания, театры, магазины).
• Том 4. Сельскохозяйственные здания и сооружения (фермы, коровники, зернохранилища).
• Том 5. Транспортные сооружения (мосты, дороги, тоннели, гаражи).
• Том 6. Энергетические сооружения (электростанции, подстанции, линии электропередачи).
• Том 7. Сооружения связи (антенны, кабельные линии, станции).
• Том 8. Гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водозаборы).
• Том 9. Сооружения городского хозяйства (водопровод, канализация, теплосети).
• Том 10. Специальные сооружения (объекты оборонного назначения, космодромы, метрополитен).

Состав каждого сборника

Каждый том содержит:

• Техническую часть — общие указания по применению сборника, порядок расчёта, поправочные коэффициенты (на климатические зоны, сейсмичность, этажность, конструктивные отличия и т.д.).
• Таблицы показателей — для каждого типового объекта (или группы однотипных объектов) приведены:
• Наименование и краткая характеристика (назначение, этажность, материал стен, перекрытий, фундамента, кровли, наличие инженерных систем).
• Единица измерения (кубический метр — для зданий, погонный метр — для линейных сооружений, квадратный метр — для площадей, штука — для отдельных объектов).
• Укрупнённый показатель восстановительной стоимости (в рублях на единицу измерения) в ценах 1972 года.
• Коэффициенты для пересчёта в цены других лет (например, 1973, 1974 и т.д.).

Методология оценки по УПВС-72

Оценка восстановительной стоимости объекта по УПВС-72 производится в несколько этапов:

1. Идентификация объекта — определение его точного наименования, назначения, конструктивных характеристик и года постройки по данным технического паспорта БТИ, проектной документации или натурного обследования.
2. Подбор соответствующего сборника и таблицы — на основе отраслевой принадлежности и функционального назначения объекта.
3. Определение базового показателя — из таблицы выбирается значение восстановительной стоимости на единицу измерения (например, 1 м³ здания) в ценах 1972 года.
4. Применение поправочных коэффициентов — к базовому показателю применяются коэффициенты, учитывающие:

• Климатический район (холодный, умеренный, жаркий).
• Сейсмичность (для зон сейсмической активности).
• Этажность (для многоэтажных зданий).
• Конструктивные отличия (например, наличие подвала, мансарды, эркеров).
• Степень износа (физический износ, определённый по нормам амортизации или по результатам обследования).

1. Расчёт восстановительной стоимости — полученный скорректированный показатель умножается на физический объём объекта (строительный объём в м³, площадь в м², длину в п.м. и т.д.).
2. Пересчёт в текущие цены — стоимость в ценах 1972 года пересчитывается в цены на дату оценки с помощью индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, публикуемых государственными органами статистики (например, Росстатом в РФ) или региональными центрами ценообразования в строительстве.

Применение в современной России

Несмотря на то, что УПВС-72 была разработана для плановой экономики и не учитывает рыночные факторы (спрос, предложение, местоположение, коммерческую привлекательность), она продолжает использоваться в Российской Федерации в следующих целях:

• Бухгалтерский учёт — для определения первоначальной или восстановительной стоимости основных средств, введённых в эксплуатацию до 1992 года, при отсутствии первичных документов.
• Налогообложение — для расчёта налога на имущество организаций, если иной способ оценки не установлен.
• Приватизация — для определения выкупной стоимости объектов государственной и муниципальной собственности.
• Судебная экспертиза — при проведении строительно-технических и оценочных экспертиз по делам, связанным с разделом имущества, возмещением ущерба, оспариванием кадастровой стоимости.
• Страхование — для определения страховой суммы по объектам, не имеющим рыночной стоимости.
• Оценка для целей залога — в банковской практике, особенно для объектов, не являющихся ликвидными на рынке.

Критика и ограничения

Основные недостатки УПВС-72, ограничивающие её применение в современных условиях:

• Моральное устаревание — нормативная база не учитывает современные строительные технологии, материалы, архитектурные решения и инженерные системы.
• Отсутствие учёта рыночных факторов — стоимость определяется исключительно затратным методом, без учёта местоположения, состояния рынка недвижимости, коммерческой привлекательности объекта.
• Неактуальность ценовой базы — цены 1972 года не отражают современный уровень инфляции, стоимости труда, материалов и оборудования.
• Сложность идентификации — многие типовые проекты советского периода уже не строятся, а для нетиповых объектов подбор аналогов затруднён.
• Необходимость корректировки — для получения достоверного результата требуется применение большого количества поправочных коэффициентов, что снижает точность оценки.

В связи с этими ограничениями в современной оценочной практике УПВС-72 рекомендуется использовать только в качестве вспомогательного инструмента или для объектов, не имеющих рыночных аналогов. Для большинства объектов недвижимости предпочтительными являются сравнительный и доходный подходы к оценке.

Интересные факты

• Существует также более поздняя версия — УПВС-82, которая была разработана в 1982 году, но не получила столь широкого распространения, как УПВС-72.
• В некоторых странах бывшего СССР (например, в Казахстане, Беларуси) были разработаны собственные республиканские версии УПВС, адаптированные к местным условиям.
• Сборники УПВС-72 до сих пор можно найти в открытом доступе в виде сканированных копий, что делает их доступными для самостоятельного расчёта стоимости.

Источники

• Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов народного хозяйства (УПВС-72). — М.: Стройиздат, 1972.
• Постановление Госстроя СССР от 28.12.1971 № 157 «Об утверждении Укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».
• Методические рекомендации по определению восстановительной стоимости объектов недвижимости на основе сборников УПВС. — М.: Росстат, 2000.
• Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2005.
• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.