Занижение стоимости квартиры при сделке

Занижение стоимости квартиры — это практика указания в договоре купли-продажи недвижимости цены, которая ниже фактической суммы, уплачиваемой покупателем продавцу. Данное явление распространено на вторичном рынке жилья России и связано с налоговыми обязательствами сторон сделки.

Суть явления

Механизм занижения предполагает разделение платежа на две части: официальная сумма фиксируется в договоре и передаётся через банковскую ячейку или аккредитив, а разница (так называемый «неофициальный расчёт») передаётся наличными до или после подписания документов. В договоре при этом указывается заниженная цена, которая часто приравнивается к кадастровой стоимости объекта.

Основная причина распространения практики — желание продавца избежать уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже жилья, находившегося в собственности менее минимального срока владения (5 лет, либо 3 года в отдельных случаях), доход облагается налогом в размере 13% (для резидентов) или 30% (для нерезидентов). С 2021 года налоговая база рассчитывается не ниже 70% кадастровой стоимости объекта, что ограничило возможности радикального занижения.

Правовые последствия

Для покупателя

Покупатель, соглашаясь на занижение, принимает на себя существенные риски:

• Имущественный вычет. При последующей продаже квартиры покупатель сможет подтвердить лишь официальную сумму расходов, что приведёт к увеличению налога при перепродаже.
• Расторжение сделки. Если продавец подаст в суд иск о расторжении договора, покупатель сможет взыскать только сумму, указанную в договоре. Факт передачи «серой» части расчёта доказать крайне сложно, так как расписки на неё обычно не оформляются.
• Банкротство продавца. Если продавец будет признан банкротом, финансовый управляющий может оспорить сделку, а покупатель рискует потерять и квартиру, и уплаченные сверх договора средства.
• Проблемы с наследниками. В случае смерти продавца наследники могут оспорить сделку, и покупатель не сможет доказать реальный размер уплаченных средств.

Для продавца

Продавец также подвергается рискам:

• Признание дохода. Налоговые органы при выявлении факта занижения могут доначислить налог, пени и штраф. С 2021 года действует правило, согласно которому налог рассчитывается с суммы не менее 70% кадастровой стоимости, что делает занижение ниже этого порога бессмысленным.
• Оспаривание сделки. Покупатель может потребовать признания договора недействительным или расторжения сделки, ссылаясь на существенное заблуждение о цене.
• Уголовная ответственность. В отдельных случаях, при доказанности умысла на уклонение от налогов в крупном размере, возможна ответственность по ст. 198 УК РФ.

Способы расчёта при занижении

На практике используются следующие схемы передачи средств:

• Банковская ячейка. Официальная сумма закладывается в ячейку, доступ к которой продавец получает после регистрации перехода права собственности. Разница передаётся наличными до подписания договора.
• Аккредитив. Безналичная форма расчёта, при которой банк переводит средства продавцу после выполнения условий сделки.
• Наличный расчёт. Вся сумма передаётся наличными, в договоре указывается лишь часть. Наиболее рискованный способ, так как не оставляет документальных следов.
• Предварительный договор. Иногда стороны оформляют задаток или аванс, сумма которого не включается в основной договор.

Налоговые аспекты

Продавец, владеющий квартирой менее минимального срока, обязан подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог с полученного дохода. При занижении цены в договоре декларируется только официальная сумма. Однако налоговые органы вправе проверить соответствие цены сделки рыночному уровню.

С 2021 года действует норма, согласно которой доход от продажи недвижимости принимается равным не менее 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если цена в договоре ниже этого порога, налог рассчитывается от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом. Это существенно сократило выгоду от занижения.

Судебная практика

Верховный суд РФ в ряде определений указывал, что занижение цены в договоре само по себе не является основанием для признания сделки недействительной. Однако при возникновении споров суды исходят из цены, указанной в договоре, если не доказано иное. Доказать фактическую цену можно через:

• переписку сторон (мессенджеры, электронная почта);
• показания свидетелей;
• объявления о продаже квартиры;
• отчёты оценщиков, составленные на дату сделки;
• записи камер видеонаблюдения в банке.

Практика по делам о взыскании неосновательного обогащения при расторжении сделок с заниженной ценой противоречива. В большинстве случаев суды отказывают во взыскании «серой» части, ссылаясь на недоказанность факта её передачи.

Меры противодействия

Государство предпринимает шаги для сокращения практики занижения:

• Электронные сервисы. Росреестр и ФНС сопоставляют данные о сделках с рыночными ценами и кадастровой стоимостью.
• Банковский мониторинг. Кредитные организации обязаны сообщать в Росфинмониторинг о сделках с недвижимостью, если суммы вызывают подозрения.
• Изменения в налогообложении. Правило о минимальном пороге в 70% кадастровой стоимости сделало занижение ниже этого уровня невыгодным.
• Разъяснительная работа. Нотариусы и риелторы информируют стороны о рисках, связанных с занижением цены.

Альтернативы занижению

Для легальной оптимизации налогообложения существуют законные способы:

• Имущественный вычет. Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей (для жилых домов, квартир, комнат) или на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение.
• Продажа после истечения минимального срока. Если подождать 3 или 5 лет, налог платить не придётся вовсе.
• Взаимозачёт при покупке. При продаже и покупке жилья в одном налоговом периоде можно зачесть налог к уплате и имущественный вычет.

Заключение

Занижение стоимости квартиры остаётся распространённой, но рискованной практикой на российском рынке недвижимости. Для покупателя главные угрозы связаны с невозможностью вернуть реально уплаченные средства при срыве сделки, для продавца — с налоговыми претензиями и признанием сделки недействительной. С учётом изменений в налоговом законодательстве и усиления контроля со стороны государства выгода от занижения снижается, а риски остаются высокими. Юристы рекомендуют указывать в договоре реальную цену сделки либо использовать законные способы налоговой оптимизации.