Аренда жилья в России: порядок и особенности¶
Аренда квартиры — это предоставление жилого помещения во временное пользование собственником арендатору на возмездной основе по договору найма жилого помещения. В России аренда жилья является распространённой формой решения жилищного вопроса для тех, кто не имеет собственной квартиры, — студентов, работников, переезжающих в другой город, и семей, ожидающих покупки собственного жилья.
¶Правовая основа
В российском законодательстве отношения по временному предоставлению жилья регулируются главой 35 Гражданского кодекса РФ («Найм жилого помещения») и Жилищным кодексом РФ. Существует два основных вида договоров:
- Договор социального найма — жильё предоставляется из муниципального фонда льготным категориям граждан.
- Договор коммерческого найма — жильё сдаётся частным собственником на рыночных условиях.
Для аренды у частного владельца используется именно коммерческий найм. Согласно статье 674 ГК РФ, договор найма жилого помещения должен быть заключён в письменной форме. Договоры сроком более одного года подлежат государственной регистрации, однако на практике большинство сделок оформляется на срок от шести месяцев до одного года, чтобы избежать этой процедуры.
¶Способы поиска жилья
Основные каналы поиска квартиры в аренду в России:
- Онлайн-площадки и агрегаторы — Циан, Авито Недвижимость, ДомКлик, Яндекс.Недвижимость. Позволяют фильтровать объявления по району, цене, количеству комнат и другим параметрам.
- Агентства недвижимости — берут на себя подбор вариантов, проверку документов и сопровождение сделки. Комиссия обычно составляет от 50 до 100 % месячной арендной платы.
- Прямой поиск — объявления на подъездах, рекомендации знакомых, местные группы в социальных сетях.
¶Порядок действий при съёме квартиры
¶Шаг 1. Определение бюджета и требований
Эксперты рекомендуют закладывать на аренду не более 30 % месячного дохода. Помимо арендной платы, стоит учитывать комиссию агентству (если привлекается посредник), залог (обычно равен одной месячной арендной плате), оплату коммунальных услуг и интернета.
¶Шаг 2. Просмотр и проверка квартиры
При осмотре квартиры проверяют состояние сантехники, электрики, окон, мебели и техники. Важно уточнить, кто оплачивает коммунальные услуги и в каком они объёме, можно ли прописываться (постоянно или временно), сдавать ли жильё в субаренду, разрешено ли проживание с животными и детьми.
¶Шаг 3. Проверка документов собственника
Основной документ, подтверждающий право собственности, — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Стоит убедиться, что продавец действительно владеет квартирой, а не является риелтором или субарендатором. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, необходимо письменное согласие каждого из них.
¶Шаг 4. Заключение договора
Договор найма, как правило, содержит:
- предмет договора (адрес, площадь, количество комнат);
- размер арендной платы и порядок её внесения;
- срок действия договора;
- размер и условия возврата залога;
- распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг;
- условия досрочного расторжения;
- количество лиц, имеющих право проживать в квартире.
К договору прилагается акт приёма-передачи квартиры с описью имущества и показаниями счётчиков.
¶Шаг 5. Внесение оплаты и залога
Залог (депозит) передаётся собственнику и возвращается арендатору при выезде, если состояние квартиры и имущества не изменилось. Оплата обычно производится ежемесячно, наличными или банковским переводом.
¶На что обратить внимание
Распространённые риски при аренде жилья включают мошеннические объявления с заниженной ценой и предоплатой до просмотра, сдачу квартиры по поддельным документам и скрытые ограничения в договоре. Эксперты рекомендуют не передавать деньги до подписания договора и осмотра квартиры.
¶Налоговые обязательства
Собственник, сдающий квартиру в аренду, обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % от суммы арендной платы. Для индивидуальных предпринимателей на упрощённой системе налогообложения ставка может составлять 6 %. Налоговая служба отслеживает сделки по аренде, в том числе через объявления на онлайн-площадках.
¶Аренда через ипотеку
С 2018 года в России действует программа льготной ипотеки, в рамках которой заёмщик может сдавать приобретённое жильё в аренду для покрытия части ипотечных платежей. Некоторые банки предлагают специальные продукты, где арендный доход учитывается при расчёте платёжеспособности заёмщика.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 35
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
- Практические руководства Циан и Авито Недвижимость по аренде жилья