Арендная плата

Арендная плата — это плата, которую арендатор (наниматель) вносит арендодателю (наймодателю) за временное владение и пользование имуществом или за временное пользование им по договору аренды. Арендная плата является существенным условием договора аренды, то есть без согласования её размера и порядка внесения договор считается незаключённым. Она может устанавливаться в денежной, натуральной или смешанной форме, а также в виде предоставления услуг или выполнения работ.

Правовая природа и регулирование

В российском гражданском законодательстве арендная плата регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Согласно статье 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, для аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок изменения арендной платы регулируется Земельным кодексом РФ и постановлениями Правительства РФ.

Формы арендной платы

Гражданский кодекс РФ предусматривает несколько форм арендной платы, которые могут применяться как по отдельности, так и в сочетании:

• Твёрдая денежная сумма. Наиболее распространённая форма. Платежи вносятся периодически (ежемесячно, ежеквартально) или единовременно.
• Доля продукции, плодов или доходов. Применяется в сельском хозяйстве, аренде природных ресурсов, недвижимости, приносящей доход.
• Предоставление услуг. Арендатор оказывает арендодателю определённые услуги (ремонт, уборка, охрана) в счёт арендной платы.
• Передача вещи в собственность или аренду. Арендатор передаёт арендодателю обусловленное договором имущество.
• Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. Арендатор за свой счёт производит капитальный или текущий ремонт, реконструкцию, модернизацию объекта, что засчитывается как арендная плата.

Смешанная форма предполагает сочетание двух и более из перечисленных способов.

Виды арендной платы по типу имущества

Аренда недвижимости

Арендная плата за недвижимость (жилые и нежилые помещения, здания, сооружения) обычно устанавливается в денежной форме за квадратный метр площади или за объект в целом. В коммерческой аренде (офисы, склады, торговые помещения) часто применяется ставка арендной платы, которая включает эксплуатационные расходы (коммунальные услуги, уборка, охрана) — так называемая «всё включено» (all-inclusive), либо эти расходы оплачиваются отдельно.

Аренда земельных участков

Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основании кадастровой стоимости участка и устанавливается нормативными правовыми актами. Для частных земельных участков размер арендной платы определяется договором. Арендная плата за сельскохозяйственные земли может устанавливаться в натуральной форме (доля урожая).

Аренда движимого имущества

Арендная плата за транспортные средства, оборудование, технику и другие движимые вещи может быть фиксированной или зависеть от объёма использования (например, пробега для автомобиля, количества отработанных часов для станка). В договорах лизинга (финансовой аренды) арендная плата часто включает выкупную стоимость предмета лизинга.

Порядок внесения и ответственность

Порядок внесения арендной платы (периодичность, сроки, способ оплаты) устанавливается договором. Если договором не предусмотрено иное, арендная плата вносится ежемесячно. При нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать уплаты неустойки (пени), размер которой может быть установлен договором или законом (статья 395 ГК РФ — проценты за пользование чужими денежными средствами).

При существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа) арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды и потребовать возврата имущества (статья 619 ГК РФ).

Арендная плата в международной практике

В международном коммерческом обороте арендная плата часто устанавливается в иностранной валюте (доллар США, евро) с привязкой к индексам инфляции или рыночным ставкам. В договорах аренды недвижимости за рубежом распространена практика «тройной нетто» (triple net lease), при которой арендатор, помимо арендной платы, оплачивает все налоги, страховку и эксплуатационные расходы на объект.

Налогообложение

Для юридических лиц арендная плата, полученная арендодателем, является доходом, подлежащим налогообложению налогом на прибыль организаций (для организаций на общей системе налогообложения) или единым налогом (для организаций на специальных режимах). Для физических лиц арендная плата облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов). Арендодатель может применять патентную систему налогообложения или статус самозанятого (налог на профессиональный доход) с пониженными ставками.

Споры и судебная практика

Споры, связанные с арендной платой, являются одними из самых распространённых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Типичные категории дел:

• Взыскание задолженности по арендной плате.
• Оспаривание размера арендной платы (особенно по государственным и муниципальным земельным участкам).
• Изменение арендной платы в одностороннем порядке (например, при изменении кадастровой стоимости).
• Расторжение договора аренды из-за невнесения арендной платы.
• Признание договора аренды незаключённым из-за несогласования условия о размере арендной платы.

Судебная практика исходит из того, что условие о размере арендной платы должно быть определённым. Если договор не позволяет установить, какую именно сумму и в каком порядке должен платить арендатор, договор признаётся незаключённым.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ, глава 34 «Аренда».
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ.
5. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.