Арендатор

Арендатор — это физическое или юридическое лицо, которое по договору аренды получает от арендодателя имущество во временное владение и пользование (или только во временное пользование) за плату. Арендатор является стороной арендных отношений, наряду с арендодателем. Основная обязанность арендатора — своевременно вносить арендную плату и использовать имущество в соответствии с условиями договора и его назначением.

Правовой статус

Основания возникновения прав и обязанностей

Права и обязанности арендатора возникают на основании договора аренды, который может быть заключён в письменной или устной форме (в зависимости от срока и стоимости объекта). В Российской Федерации отношения аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для отдельных видов имущества (например, недвижимости, транспортных средств, предприятий) установлены специальные правила.

Основные права арендатора

• Право владения и пользования — арендатор вправе использовать имущество по назначению, указанному в договоре.
• Право на получение плодов, продукции и доходов — если иное не предусмотрено договором, арендатор становится собственником всего, что получено в результате использования арендованного имущества.
• Право на преимущественное заключение договора на новый срок — по истечении срока аренды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
• Право на субаренду — с согласия арендодателя арендатор может передать арендованное имущество в субаренду (поднаём) третьему лицу.
• Право на улучшения — арендатор может производить улучшения арендованного имущества. Отделимые улучшения остаются в его собственности, если иное не установлено договором. Неотделимые улучшения (например, капитальный ремонт) после прекращения договора могут быть компенсированы арендатору, если они произведены с согласия арендодателя.

Основные обязанности арендатора

• Внесение арендной платы — в порядке, сроки и размере, установленные договором.
• Использование имущества по назначению — в соответствии с условиями договора и назначением имущества.
• Поддержание имущества в исправном состоянии — включая проведение текущего ремонта, если иное не предусмотрено договором.
• Несение расходов на содержание — если иное не установлено законом или договором, арендатор оплачивает коммунальные услуги, эксплуатационные расходы и т.п.
• Возврат имущества — при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Виды арендаторов

В зависимости от субъектного состава и сферы деятельности выделяют несколько категорий арендаторов:

Физические лица

Арендаторами могут выступать граждане, не занимающиеся предпринимательской деятельностью. Наиболее распространённый случай — аренда жилого помещения (квартиры, комнаты, дома) для проживания. В этом случае арендатор-физическое лицо защищён нормами жилищного законодательства (Жилищный кодекс РФ, глава 35 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, а его срок не может превышать пяти лет, если иное не установлено законом.

Юридические лица

Организации (коммерческие и некоммерческие) могут арендовать как движимое, так и недвижимое имущество для ведения хозяйственной деятельности. Например, аренда офисных помещений, складов, производственных цехов, транспортных средств, оборудования. Юридические лица чаще всего заключают долгосрочные договоры аренды и несут полную ответственность за нарушение условий.

Индивидуальные предприниматели

Индивидуальные предприниматели (ИП) в арендных отношениях занимают промежуточное положение: они могут арендовать имущество как для предпринимательских целей, так и для личных нужд. В первом случае на них распространяются правила, аналогичные правилам для юридических лиц.

Специальные категории

• Арендатор по договору лизинга — в финансовой аренде (лизинге) арендатор (лизингополучатель) получает имущество в пользование с правом последующего выкупа. Лизинг регулируется Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» и § 6 главы 34 ГК РФ.
• Арендатор земельного участка — физическое или юридическое лицо, получившее земельный участок во временное владение и пользование. Особенности регулируются Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
• Арендатор лесного участка — лицо, получившее лесной участок в аренду для заготовки древесины, ведения охотничьего хозяйства, рекреационной деятельности и т.д. Регулируется Лесным кодексом РФ.

Ответственность арендатора

Гражданско-правовая ответственность

Арендатор несёт ответственность за нарушение условий договора аренды. Основные виды нарушений:

• Просрочка внесения арендной платы — арендодатель вправе требовать уплаты неустойки (пени), а в случае систематической задержки — расторжения договора в судебном порядке.
• Нецелевое использование имущества — арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
• Ухудшение состояния имущества — если арендатор допустил повреждение или уничтожение имущества, он обязан возместить убытки.
• Несвоевременный возврат имущества — арендатор обязан уплатить арендную плату за всё время просрочки, а также возместить убытки, если стоимость аренды за этот период превышает обычную плату.

Административная и уголовная ответственность

В отдельных случаях действия арендатора могут подпадать под административные или уголовные правонарушения. Например:

• Самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ) — влечёт наложение штрафа.
• Нарушение правил пожарной безопасности в арендованном помещении (ст. 20.4 КоАП РФ) — ответственность может быть возложена на арендатора, если он нёс обязанность по соблюдению этих правил.
• Мошенничество (ст. 159 УК РФ) — если арендатор завладел имуществом путём обмана или злоупотребления доверием (например, подделка договора аренды).

Защита прав арендатора

Судебная защита

Арендатор вправе обратиться в суд с иском к арендодателю в случае нарушения его прав. Наиболее частые основания для обращения:

• Необоснованное повышение арендной платы — если договором не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера платы.
• Отказ в преимущественном праве на заключение договора на новый срок — арендатор может требовать понуждения арендодателя к заключению договора.
• Неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту — если такой ремонт предусмотрен договором или законом.
• Незаконное расторжение договора — арендатор вправе оспорить расторжение, если оно произведено без оснований, предусмотренных законом или договором.

Досудебное урегулирование

До обращения в суд стороны часто пытаются урегулировать спор путём переговоров или направления претензий. Договором может быть предусмотрен обязательный досудебный порядок (например, направление письменного предупреждения за 30 дней до расторжения).

Арендатор в жилищной сфере

В жилищных отношениях арендатор (наниматель) жилого помещения обладает рядом дополнительных прав и обязанностей, установленных Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Основные особенности:

• Договор найма жилого помещения — заключается в письменной форме, срок не более 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на 5 лет.
• Право на вселение членов семьи — наниматель вправе вселить в жилое помещение своего супруга, детей, родителей и других родственников с согласия наймодателя.
• Обязанность по оплате коммунальных услуг — если иное не предусмотрено договором, наниматель оплачивает коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ, отопление).
• Ответственность за сохранность жилого помещения — наниматель обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт, не допускать его разрушения.
• Расторжение договора — наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с предупреждением наймодателя за 30 дней. Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке при наличии оснований (систематическое нарушение прав соседей, использование помещения не по назначению, разрушение жилья и т.д.).

Арендатор в предпринимательской деятельности

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей аренда является одним из основных способов получения доступа к основным средствам без крупных единовременных затрат. Особенности:

• Аренда офисных и торговых помещений — наиболее распространённый вид аренды в коммерческой сфере. Договоры часто заключаются на длительные сроки (3–5 лет) с возможностью пролонгации.
• Аренда производственного оборудования — позволяет предприятиям обновлять парк оборудования без капитальных затрат. Часто используется в промышленности, строительстве, сельском хозяйстве.
• Аренда транспортных средств — как с экипажем (фрахтование), так и без экипажа. Регулируется § 3 главы 34 ГК РФ.
• Аренда предприятия — арендатор получает во временное владение и пользование имущественный комплекс, включающий здания, оборудование, запасы, права требования, долги и т.д. (ст. 656 ГК РФ).

Арендатор в истории

Институт аренды известен с древнейших времён. В Древнем Риме существовали договоры найма вещей (locatio conductio rerum), по которым арендатор (conductor) получал вещь во временное пользование за плату. В средневековой Европе аренда земельных участков (издольщина, испольщина) была распространённой формой ведения сельского хозяйства. В Российской империи аренда земли и недвижимости регулировалась Сводом законов гражданских. После Октябрьской революции 1917 года аренда была ограничена, но в период НЭПа (1921–1928) вновь получила распространение. В советский период аренда существовала в основном в виде аренды земли колхозами и совхозами, а также аренды жилых помещений. С переходом к рыночной экономике в 1990-х годах аренда стала одним из ключевых институтов гражданского оборота.

См. также

• Арендодатель
• Договор аренды
• Лизинг
• Субаренда

Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (гл. 34 «Аренда»).
• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
• Федеральный закон «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ.
• Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ.
• Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / под ред. О.Н. Садикова. — М.: Юридическая фирма «Контракт», 2019.
• Гражданское право: учебник / под ред. Е.А. Суханова. — М.: Статут, 2020. — Т. 2.