Категории земель населённых пунктов

Категории земель населённых пунктов — это классификация земельных участков, расположенных в границах городов, посёлков, сельских поселений и иных муниципальных образований, по их целевому назначению и разрешённому использованию. В Российской Федерации данная категория земель является одной из семи категорий, установленных Земельным кодексом РФ (статья 7). Земли населённых пунктов предназначены для застройки и развития территорий, а также для размещения объектов инфраструктуры, жилья, производства и социальной сферы. Правовой режим таких земель определяется градостроительными регламентами, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а также генеральными планами поселений.

Правовое регулирование

Основу нормативного регулирования составляет Земельный кодекс Российской Федерации (глава XV «Земли населённых пунктов»), а также Градостроительный кодекс РФ. Дополнительно применяются федеральные законы, такие как ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части смежных категорий). В каждом субъекте РФ и муниципальном образовании действуют местные нормативные акты — правила землепользования и застройки, которые детализируют виды разрешённого использования для конкретных территориальных зон.

Земли населённых пунктов занимают особое место среди категорий земель, так как на них распространяется действие градостроительных регламентов, которые могут меняться с течением времени (например, при изменении генерального плана). В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, где разрешённое использование жёстко фиксировано, для земель населённых пунктов возможна смена вида использования в пределах одной территориальной зоны без изменения категории.

Классификация земель населённых пунктов

В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 85) и Градостроительным кодексом РФ, в границах населённых пунктов выделяются территориальные зоны, которые определяют допустимые виды использования земельных участков. Основные типы зон:

• Жилые зоны — предназначены для размещения жилых домов (индивидуальных, многоквартирных, блокированных), а также объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, необходимых для обслуживания жителей (детские сады, школы, магазины, поликлиники). Включают зоны застройки индивидуальными жилыми домами (ИЖС), малоэтажной, среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
• Общественно-деловые зоны — для размещения административных, деловых, торговых, культурных, образовательных и медицинских учреждений. Примеры: офисные центры, банки, торговые комплексы, музеи, вузы.
• Производственные зоны — для размещения промышленных предприятий, коммунально-складских объектов, объектов энергетики и транспорта. Включают зоны инженерной и транспортной инфраструктур.
• Зоны инженерной и транспортной инфраструктур — для размещения линий электропередач, газопроводов, водопроводов, дорог, мостов, вокзалов, аэропортов.
• Рекреационные зоны — для отдыха населения, туризма, занятий спортом. Включают парки, скверы, лесопарки, пляжи, водоёмы, санатории.
• Зоны сельскохозяйственного использования — для ведения сельского хозяйства в границах населённых пунктов (садоводство, огородничество, личные подсобные хозяйства, фермерские хозяйства). Отличаются от земель сельскохозяйственного назначения тем, что расположены внутри населённого пункта и подчиняются градостроительным регламентам.
• Зоны специального назначения — для размещения кладбищ, крематориев, полигонов ТБО, объектов обороны и безопасности, режимных объектов.
• Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий — выделяются для нужд обороны и безопасности государства.

Каждая территориальная зона имеет свой градостроительный регламент, который устанавливает:

• виды разрешённого использования земельных участков (основные, условно разрешённые, вспомогательные);
• предельные размеры участков и параметры застройки (этажность, плотность, отступы от границ);
• ограничения (например, по высоте зданий, по уровню шума, по санитарным зонам).

Разрешённое использование земельных участков

Для земель населённых пунктов ключевым понятием является вид разрешённого использования (ВРИ). ВРИ классифицируются по Классификатору видов разрешённого использования земельных участков, утверждённому приказом Росреестра (действует с 1 января 2021 года). Классификатор содержит коды и наименования ВРИ, например:

• 2.0 — Жилая застройка (включает подпункты: 2.1 — малоэтажная, 2.2 — среднеэтажная, 2.3 — многоэтажная, 2.4 — блокированная, 2.5 — индивидуальное жилищное строительство);
• 3.0 — Общественное использование объектов капитального строительства (3.1 — коммунальное обслуживание, 3.2 — социальное обслуживание, 3.3 — бытовое обслуживание, 3.4 — здравоохранение, 3.5 — образование, 3.6 — культурное развитие, 3.7 — религиозное использование);
• 4.0 — Предпринимательство (4.1 — деловое управление, 4.2 — торговые центры, 4.3 — рынки, 4.4 — магазины, 4.5 — банковская деятельность, 4.6 — гостиничное обслуживание);
• 6.0 — Производственная деятельность (6.1 — недропользование, 6.2 — тяжёлая промышленность, 6.3 — лёгкая промышленность, 6.4 — пищевая промышленность, 6.5 — нефтехимическая промышленность, 6.6 — строительная промышленность, 6.7 — энергетика, 6.8 — связь, 6.9 — склады, 6.10 — обеспечение космической деятельности);
• 12.0 — Земельные участки (территории) общего пользования (12.1 — улично-дорожная сеть, 12.2 — благоустройство территории, 12.3 — парки, скверы, бульвары).

Участок может иметь один или несколько ВРИ (основной и вспомогательные). Смена ВРИ в пределах одной территориальной зоны возможна без изменения категории земель, но требует соблюдения градостроительных регламентов и, в ряде случаев, получения разрешения.

Особенности земель населённых пунктов

1. Границы населённых пунктов — это линии, отделяющие земли населённых пунктов от земель иных категорий (сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, водного фонда и т.д.). Границы устанавливаются и изменяются в соответствии с генеральными планами и схемами территориального планирования. Включение земельного участка в границы населённого пункта автоматически переводит его в категорию земель населённых пунктов (если ранее он относился к другой категории).
2. Правовой режим — на землях населённых пунктов действуют градостроительные регламенты, которые могут быть изменены решением органов местного самоуправления. Например, жилая зона может быть переведена в общественно-деловую при изменении генерального плана.
3. Налогообложение — земельный налог для земель населённых пунктов рассчитывается по кадастровой стоимости, которая зависит от ВРИ и местоположения. Ставки налога устанавливаются местными властями в пределах, определённых Налоговым кодексом РФ (от 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости в зависимости от категории земель и ВРИ).
4. Ограничения — на землях населённых пунктов могут действовать ограничения, связанные с санитарно-защитными зонами (например, вокруг промышленных предприятий), охранными зонами (линий электропередач, газопроводов), зонами охраны объектов культурного наследия, водоохранными зонами и т.д.

Перевод земель из других категорий в земли населённых пунктов

Процедура перевода земельного участка из другой категории (например, из земель сельскохозяйственного назначения) в категорию земель населённых пунктов регулируется Федеральным законом № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Основаниями для перевода могут быть:

• утверждение генерального плана поселения, предусматривающего включение участка в границы населённого пункта;
• необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения;
• изменение черты населённого пункта.

Перевод возможен только при наличии положительного заключения экологической экспертизы (для земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда и т.д.) и согласования с уполномоченными органами (например, Министерством сельского хозяйства РФ для земель сельхозназначения). После перевода участок подчиняется градостроительным регламентам соответствующей территориальной зоны.

Значение и применение

Земли населённых пунктов являются основой для градостроительного развития, обеспечивая размещение жилья, производства, инфраструктуры и социальных объектов. Их правильное зонирование позволяет:

• предотвращать хаотичную застройку;
• обеспечивать комфортную среду для проживания (через рекреационные зоны, зелёные насаждения);
• создавать условия для экономического развития (через производственные и деловые зоны);
• сохранять исторический облик городов (через зоны охраны объектов культурного наследия).

Нарушение режима использования земель населённых пунктов (например, строительство промышленного объекта в жилой зоне) влечёт административную ответственность по статье 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению) с наложением штрафов на граждан, должностных и юридических лиц.

Критика и проблемы

Основные проблемы, связанные с категориями земель населённых пунктов:

• Несоответствие градостроительных регламентов реальным потребностям — например, в некоторых городах жилые зоны не обеспечены необходимой социальной инфраструктурой (школы, поликлиники), а производственные зоны соседствуют с жильём без соблюдения санитарных разрывов.
• Сложность смены ВРИ — процедура изменения вида разрешённого использования может быть длительной и бюрократизированной, особенно в исторических центрах городов.
• Коррупционные риски — при изменении границ населённых пунктов или зонировании возможны злоупотребления, когда земли сельскохозяйственного назначения переводятся в земли населённых пунктов под видом «развития территорий» без реальной необходимости.
• Неоднозначность классификации — некоторые виды использования (например, садоводство) могут относиться как к землям населённых пунктов (в зонах сельскохозяйственного использования), так и к землям сельскохозяйственного назначения, что создаёт путаницу в правоприменении.

Примеры

• Москва — земли населённых пунктов занимают почти всю территорию города (за исключением национального парка «Лосиный Остров» и некоторых лесопарков). Внутри города выделены десятки территориальных зон, включая зоны жилой застройки (от индивидуальной до многоэтажной), общественно-деловые зоны (центр города, деловые кварталы), производственные зоны (промзоны «ЗИЛ», «Серп и Молот») и рекреационные зоны (парки «Сокольники», «Коломенское»).
• Санкт-Петербург — исторический центр города относится к зонам охраны объектов культурного наследия, что накладывает строгие ограничения на застройку (высота зданий, архитектурный облик). В пригородах (Пушкин, Павловск) преобладают зоны индивидуальной жилой застройки и рекреационные зоны.
• Новосибирск — крупный промышленный центр, где значительные территории отведены под производственные зоны (заводы «Сибсельмаш», «Тяжстанкогидропресс»), а также под жилые массивы (микрорайоны «Горский», «Шлюз»).

Источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (глава XV «Земли населённых пунктов»).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
3. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
4. Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков».
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (статья 8.8).
6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (глава 31 «Земельный налог»).