Open-air торговые центры: особенности формата¶

Open-air торговые центры — это формат торговой недвижимости, при котором магазины, кафе и сервисные предприятия размещаются в одно- или двухэтажных зданиях с открытыми галереями, переходами и внутренними пешеходными улицами, объединёнными общей территорией и парковкой. В отличие от классических закрытых моллов, open-air комплексы не имеют единого крытого атриума и полностью или частично расположены под открытым небом.

¶История и распространение

Формат open-air возник в США в середине XX века как развитие концепции пригородных торговых центров. Первые комплексы представляли собой линейные ряды магазинов с общей парковкой перед фасадом. В 1980–1990-х годах с ростом популярности закрытых моллов open-air утратил лидерство, однако в 2000-х пережил второе рождение. Причинами стали усталость потребителей от искусственной среды, стремление девелоперов снизить затраты на строительство и эксплуатацию, а также развитие «лайфстайл-центров» — комплексов, ориентированных на досуг и развлечения.

В России первые open-air проекты появились в середине 2000-х годов. Крупнейшими примерами являются «Химки Бизнес Парк» в Московской области, «МЕГА Парнас» в Санкт-Петербурге (частично открытый формат), а также региональные комплексы в Краснодаре, Казани и Екатеринбурге. По данным консалтинговых компаний, доля open-air в структуре новых торговых площадей России составляет около 15–20 %, уступая закрытым моллам, но постепенно увеличиваясь.

¶Классификация

Open-air центры подразделяются на несколько типов в зависимости от планировки и назначения:

• Стрит-ритейл — линейная застройка вдоль дороги или пешеходной улицы, магазины имеют отдельные входы с улицы.
• Лайфстайл-центры — комплексы с акцентом на рестораны, кафе, кинотеатры и развлечения, часто включают озеленение, фонтаны и зоны отдыха.
• Аутлет-центры — расположены за городом, специализируются на продаже товаров со скидками, имеют простую архитектуру и большую парковку.
• Пауэр-центры — объединяют крупных якорных арендаторов (гипермаркеты, DIY-магазины) без развлекательной составляющей.

¶Особенности архитектуры и планировки

Открытые торговые центры проектируются с учётом климатических условий. В тёплых регионах (юг России, Краснодарский край) open-air эффективен круглый год, в средней полосе и на севере — требует дополнительных решений: навесов, тепловых завес, ветрозащитных экранов и систем обогрева открытых галерей. Высота зданий обычно ограничена двумя этажами, чтобы минимизировать ветровые нагрузки и сохранить визуальный контакт с улицей.

Планировка включает внутренние пешеходные бульвары, площади, скверы. Парковка, как правило, наземная, бесплатная, расположена непосредственно у входов в магазины. Это сокращает расстояние от автомобиля до точки продажи по сравнению с закрытыми моллами, где посетитель вынужден идти через паркинг и атриум.

¶Преимущества и недостатки

К преимуществам формата относятся:

• Более низкая стоимость строительства (на 20–30 % ниже закрытых аналогов) и эксплуатации (отсутствие затрат на кондиционирование больших объёмов).
• Высокая доступность для покупателей на автомобилях.
• Возможность поэтапного ввода в эксплуатацию — открытие отдельных блоков по мере готовности.
• Близость к природе, естественное освещение, отсутствие эффекта «замкнутого пространства».

Недостатки:

• Зависимость от погодных условий, что снижает посещаемость в межсезонье и зимой.
• Ограниченная площадь остекления и витрин из-за требований к теплозащите.
• Сложности с навигацией при большой территории и отсутствии единого центрального пространства.
• Снижение комфорта в регионах с суровым климатом, что ограничивает географию применения.

¶Арендаторы и управление

Якорными арендаторами open-air центров обычно выступают продуктовые супермаркеты, спортивные магазины, электроника, товары для дома. В лайфстайл-центрах ключевую роль играют ресторанные дворики, кофейни, кинотеатры и фитнес-клубы. Управляющая компания отвечает за общую территорию, маркетинг, безопасность и уборку, тогда как арендаторы самостоятельно обслуживают свои помещения. Ставки аренды в open-air на 10–15 % ниже, чем в закрытых моллах сопоставимого класса, что привлекает малый и средний бизнес.

¶Перспективы развития

В России формат open-air считается перспективным для городов с населением до 500 тысяч человек, где строительство крупного закрытого молла экономически нецелесообразно. Также он востребован при реконструкции промышленных территорий и создании многофункциональных районов. Эксперты отмечают рост гибридных проектов, сочетающих открытые галереи с крытыми переходами и атриумами, что позволяет адаптировать формат к различным климатическим условиям.

¶Источники

• Аналитический обзор рынка торговой недвижимости России, 2023.
• Материалы конференции «Торговые центры России: форматы будущего», 2022.
• Отчёт Knight Frank о развитии open-air форматов в РФ, 2021.