Перераспределение земельных участков¶

Перераспределение земельных участков — это процедура изменения границ смежных земельных участков, в результате которой образуются новые участки, а исходные прекращают свое существование. В российском земельном праве данная процедура регулируется Земельным кодексом РФ (статья 11.7) и представляет собой один из способов образования земельных участков наряду с разделом, выделом и объединением.

¶Сущность и правовая природа

Перераспределение применяется исключительно к смежным (имеющим общую границу) земельным участкам. В ходе процедуры происходит обмен частями площадей между соседними наделами с целью устранения вклиниваний, чересполосицы, изломанности границ или приведения конфигурации участков к более рациональной форме. Ключевая особенность заключается в том, что исходные участки прекращают существование, а вместо них образуются один или несколько новых участков.

Законодательство выделяет два основных вида перераспределения: перераспределение участков, находящихся в частной собственности, и перераспределение частных участков с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Второй случай имеет существенные отличия и часто используется для прирезки земли к существующему наделу.

¶Перераспределение частных участков

При перераспределении участков, принадлежащих частным собственникам, требуется соглашение между всеми владельцами. В результате процедуры возникают новые участки, право собственности на которые возникает у бывших владельцев исходных наделов пропорционально их долям в праве на прежние участки, если иное не предусмотрено соглашением. Закон не требует соразмерности площадей — стороны могут договориться о любом соотношении, однако на практике чаще всего стремятся к сохранению баланса интересов.

Процедура включает следующие этапы:

• подготовка схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории (если требуется);
• проведение кадастровых работ (межевание);
• заключение соглашения о перераспределении;
• осуществление государственного кадастрового учета и регистрации прав.

¶Перераспределение с государственными и муниципальными землями

Более распространённой на практике является процедура перераспределения частного участка с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Этот механизм позволяет собственнику увеличить площадь своего участка за счёт прилегающей публичной земли. Основания для такого перераспределения перечислены в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса РФ:

• увеличение площади участка в связи с приведением границ в соответствие с утверждённой документацией по планировке территории;
• устранение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;
• приведение границ к местоположению, определённому проектом межевания территории (для участков, не соответствующих утверждённому проекту);
• перераспределение в целях размещения объектов государственного или муниципального значения (в этом случае площадь частного участка может уменьшаться).

Важным ограничением является предельный размер: площадь частного участка в результате перераспределения с публичными землями не может превышать установленные предельные максимальные размеры для соответствующего вида разрешённого использования. Кроме того, перераспределение не допускается, если публичные земли обременены правами третьих лиц или если участок изъят из оборота.

¶Порядок заключения соглашения

Для перераспределения с публичными землями необходимо обратиться в уполномоченный орган (местную администрацию или орган государственной власти) с заявлением. К заявлению прилагается схема расположения земельного участка, если её подготовка требуется. Решение о заключении соглашения либо об отказе принимается в срок до 30 дней.

Соглашение о перераспределении заключается без проведения торгов. В случае увеличения площади частного участка за счёт публичных земель предусмотрена плата, размер которой определяется как кадастровая стоимость приобретаемой площади, но не более 60 процентов от неё (для земель сельскохозяйственного назначения — 20 процентов). В ряде случаев, например при устранении вклинивания или изломанности границ, плата не взимается.

¶Особые случаи

Законодательство предусматривает перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой. Такая процедура осуществляется на основании решения соответствующего органа власти и также направлена на оптимизацию границ.

Отдельно регулируется перераспределение садовых и огородных земельных участков, которое имеет свою специфику, связанную с деятельностью садоводческих товариществ. Для таких участков действуют общие правила, однако часто требуется согласование с правлением товарищества.

¶Отличие от смежных процедур

Перераспределение следует отличать от других способов образования участков. При разделе один участок делится на несколько, при выделе из участка образуется один или несколько новых, а исходный сохраняется в изменённых границах. Объединение предполагает слияние смежных участков в один без обмена частями площадей. Перераспределение же всегда предполагает взаимное изменение границ с образованием принципиально новых участков.

¶Практическое значение

Перераспределение является востребованным инструментом земельных отношений. Оно позволяет собственникам устранять недостатки конфигурации участков, увеличивать площадь владений за счёт неиспользуемых публичных земель, а органам власти — упорядочивать землепользование. Процедура способствует вовлечению в оборот неэффективно используемых земель и сокращению числа споров о границах.

Вместе с тем практика применения сталкивается с рядом проблем: длительными сроками рассмотрения заявлений, отказами по формальным основаниям, сложностями с определением размера платы. Судебная практика по спорам, связанным с перераспределением, активно формируется, уточняя применение норм земельного законодательства.