Права и обязанности нанимателя жилого помещения¶

Наниматель жилого помещения — сторона договора социального найма или договора найма жилого помещения, которая получает во владение и пользование жилое помещение за плату или бесплатно. Права и обязанности нанимателя регулируются Жилищным кодексом РФ (далее — ЖК РФ), Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) и принятыми в соответствии с ними нормативными актами.

¶Правовое основание

Правовой статус нанимателя различается в зависимости от вида договора. Наиболее широкий объём прав предоставлен нанимателю по договору социального найма, который заключается с государственным или муниципальным фондом. В коммерческом найме (найм у частного лица) стороны более свободны в определении условий, однако императивные нормы ГК РФ (статьи 671–688) устанавливают минимальные гарантии для нанимателя.

¶Основные права нанимателя

¶Право владения и пользования

Наниматель вправе владеть и пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами, установленными договором. По договору социального найма он также вправе с согласия наймодателя вселить других лиц, сдавать помещение в поднаём и осуществлять обмен.

¶Право на неприкосновенность и выселение только по решению суда

Выселение нанимателя из жилого помещения допускается только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным законом. Для социального найма перечень оснований закрыт (статья 83 ЖК РФ): невнесение платы более шести месяцев, разрушение помещения, использование не по назначению, нарушение прав соседей.

¶Право на приватизацию

Наниматель по договору социального найма вправе приватизировать занимаемое помещение в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (действует до 1 марта 2026 года). Приватизация возможна один раз в жизни, за исключением случаев приватизации несовершеннолетними.

¶Право на преимущественное заключение договора

При прекращении договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (статья 684 ГК РФ). Наймодатель не вправе отказать в продлении договора, если не собирается сдавать помещение внаём в течение года.

¶Право на сохранение договора при переходе права собственности

Переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для расторжения договора социального найма. Для коммерческого найма действует правило статьи 675 ГК РФ: смена собственника не влечёт расторжения договора.

¶Основные обязанности нанимателя

¶Внесение платы за жилое помещение

Наниматель обязан своевременно вносить плату. По договору социального найма плата включает: плату за пользование (наём), плату за содержание и ремонт общего имущества, плату за коммунальные услуги. В коммерческом найме размер и порядок внесения платы определяются договором, но не могут быть изменены чаще одного раза в год (статья 682 ГК РФ).

¶Поддержание помещения в надлежащем состоянии

Наниматель обязан использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт (если иное не установлено договором). Капитальный ремонт — обязанность наймодателя.

¶Соблюдение прав соседей

Запрещается использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской деятельности, нарушать тишину и покой, препятствовать доступу к инженерным сетям.

¶Допуск представителей наймодателя

Наниматель обязан допускать в помещение представителей наймодателя для осмотра технического состояния и санитарного содержания — с предварительным уведомлением (в социальном найме) или в порядке, установленном договором (в коммерческом найме).

¶Уведомление об изменении оснований пользования

При изменении количества проживающих, состава семьи или других существенных обстоятельств наниматель по социальному найму обязан уведомить наймодателя.

¶Ответственность нанимателя

За неисполнение обязанностей наступает ответственность: от предупреждения и штрафов за нарушение правил пользования до расторжения договора и выселения. При выселении по социальному найму за невнесение платы предоставляется другое жилое помещение по нормам общежития. В коммерческом найме выселение влечёт освобождение помещения без предоставления альтернативы.

¶Особенности правового статуса

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно, имеют равные с ним права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В коммерческом найме круг лиц, имеющих право проживания, определяется договором.

}