Открыть сервис
Главная → Блог → Пристройка к зданию

Пристройка к зданию

Пристройка — это часть здания или сооружения, возводимая дополнительно к основному объёму и конструктивно связанная с ним, либо отдельное строение, примыкающее к главному зданию и имеющее с ним общую стену. В градостроительном и техническом понимании пристройка отличается от отдельно стоящего здания наличием общей несущей конструкции с основным объектом, а от надстройки — расположением в стороне, а не над существующими этажами.

Терминология и правовой статус

В российском законодательстве пристройка не является самостоятельным объектом капитального строительства в том смысле, какой придаётся зданию или сооружению. Согласно Градостроительному кодексу РФ, пристройка рассматривается как результат реконструкции — изменения параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе увеличения площади за счёт возведения дополнительных объёмов. Это означает, что законная пристройка требует разрешительной документации, сопоставимой с документацией на новое строительство: градостроительного плана земельного участка, проектной документации, разрешения на строительство и последующего ввода объекта в эксплуатацию.

На практике значительная часть пристроек возводится без оформления — так называемые самовольные постройки. Статья 222 Гражданского кодекса РФ определяет самовольную постройку как объект, созданный без необходимых разрешений либо с нарушением градостроительных норм. Легализация такой пристройки возможна через суд при условии, что постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права третьих лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью. Отдельная сложность связана с многоквартирными домами: пристройка к такому дому нередко затрагивает общее имущество собственников, что требует их согласия.

Классификация

Пристройки различают по нескольким основаниям.

По назначению:

  • жилые — расширение квартиры, дома, устройство веранды, террасы, дополнительной комнаты;
  • нежилые — тамбуры, гаражи, котельные, мастерские, складские и торговые помещения;
  • вспомогательные — лестничные клетки, лифтовые шахты, санузлы, коридоры.

По конструкции:

  • капитальные — с собственным фундаментом и несущими стенами, связанными с основным зданием;
  • лёгкие — каркасные, из дерева, металлопрофиля, сэндвич-панелей, часто без заглублённого фундамента.

По характеру связи с основным зданием:

  • примыкающие вплотную с общей стеной;
  • пристраиваемые с деформационным швом, компенсирующим разные осадки фундаментов;
  • встроенно-пристроенные, когда часть объёма находится внутри габаритов здания, а часть выходит за них.

Конструктивные особенности

Главная техническая проблема пристройки — неравномерная осадка. Новый фундамент даёт усадку, тогда как основное здание уже стабилизировалось. Это приводит к появлению трещин в местах примыкания, перекосу проёмов, нарушению гидроизоляции. Для компенсации применяют деформационные швы, свайные и плитные фундаменты, рассчитываемые на нагрузку от нового объёма, а также армирование зон сопряжения.

Второй фактор — несущая способность существующей стены. Пробивка проёма для дверного или оконного блока ослабляет конструкцию, поэтому требуется усиление: металлические обоймы, рандбалки, дополнительное армирование. Для лёгких пристроек (веранды, террасы) на грунтах с низкой несущей способностью нередко отказываются от жёсткой связи с домом, оставляя зазор, закрытый гибким элементом.

Материалы пристройки подбирают с учётом материала основного здания: кирпич к кирпичу, дерево к дереву, что снижает риск неравномерных деформаций и упрощает устройство узлов примыкания. Кровля пристройки либо продолжает скат основного здания, либо выполняется самостоятельной с организованным водоотводом, исключающим замачивание стены дома.

Применение

В индивидуальном жилищном строительстве пристройки используются для расширения полезной площади без переезда: веранды, зимние сады, гаражи, котельные, летние кухни. В многоквартирных домах распространены пристройки первых этажей под магазины, аптеки, пункты выдачи заказов, офисы; такие объекты часто возводятся за счёт собственников нежилых помещений.

В промышленности и на транспорте пристройками называют дополнительные объёмы к производственным корпусам, депо, складам, административно-бытовым зданиям. В социальной сфере — пристраиваемые спортивные залы, столовые, переходы между корпусами больниц и школ.

Отдельная категория — пристройки к объектам культурного наследия. Здесь действуют повышенные ограничения: любые работы согласуются с органами охраны памятников, а вмешательство в исторический облик, как правило, не допускается.

Проблемы и споры

Основные конфликты вокруг пристроек связаны с тремя обстоятельствами. Первое — отсутствие разрешений и последующая необходимость легализации. Второе — нарушение прав соседей: затенение участка, сток дождевой воды на чужую территорию, перекрытие проездов и противопожарных разрывов. Третье — вопросы общей долевой собственности в многоквартирных домах, где пристройка может быть признана частью общего имущества.

Судебная практика исходит из того, что сохранение самовольной постройки допустимо, если она не нарушает градостроительные и строительные нормы и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. При наличии таких нарушений суд обязывает привести объект в соответствие с требованиями либо снести его.

Источники

Похожие материалы