Prologis

Prologis — американская компания, специализирующаяся на инвестициях в недвижимость, девелопменте и управлении складскими и логистическими объектами. Является одним из крупнейших в мире владельцев и операторов индустриальной недвижимости, ориентированной на обслуживание цепочек поставок, электронной коммерции и розничной торговли. Штаб-квартира компании расположена в Сан-Франциско, штат Калифорния, США. Акции Prologis котируются на Нью-Йоркской фондовой бирже (NYSE) под тикером PLD и входят в состав фондового индекса S&P 500.

История

Компания была основана в 1983 году под названием Security Capital Industrial Trust. В 1994 году она провела первичное публичное размещение акций (IPO) и стала публичным инвестиционным трастом недвижимости (REIT). В 1998 году Security Capital Industrial Trust объединился с компанией ProLogis, образовав единую структуру под названием ProLogis. В 2011 году компания сменила название на современное — Prologis.

Ключевым этапом роста стало слияние с компанией AMB Property Corporation в 2011 году. Эта сделка, оценённая примерно в 8,7 миллиарда долларов, позволила объединить портфели активов двух крупнейших игроков рынка складской недвижимости в США и мире. В результате Prologis получила контроль над более чем 4500 объектами общей площадью около 50 миллионов квадратных метров в 22 странах.

В последующие годы компания продолжала агрессивную экспансию, приобретая портфели активов у конкурентов и частных инвесторов. В 2020 году Prologis завершила приобретение компании Industrial Property Trust Inc. за 4,6 миллиарда долларов. В 2021 году была куплена компания Liberty Property Trust за 12,6 миллиарда долларов, что укрепило позиции Prologis на рынках США и Великобритании. В 2022 году Prologis объявила о покупке компании Duke Realty Corporation за 23 миллиарда долларов, что стало крупнейшей сделкой в истории сектора индустриальной недвижимости.

Деятельность и структура

Prologis действует как инвестиционный траст недвижимости (REIT), что обязывает его распределять не менее 90 % налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов акционерам. Основной бизнес делится на два сегмента: владение и сдача в аренду складских помещений, а также услуги по девелопменту и управлению недвижимостью.

Владение и аренда

Компания владеет и управляет портфелем из более чем 5500 объектов недвижимости (по состоянию на 2024 год), расположенных в 19 странах мира, включая США, Канаду, Мексику, Великобританию, Германию, Францию, Нидерланды, Испанию, Италию, Польшу, Чехию, Венгрию, Китай, Японию, Южную Корею, Сингапур, Бразилию, Чили и Австралию. Общая арендопригодная площадь превышает 120 миллионов квадратных метров.

Арендаторами выступают компании из различных секторов: розничная торговля (включая крупные сети супермаркетов), электронная коммерция (Amazon, Walmart, Target), логистические операторы (DHL, FedEx, UPS), производители товаров народного потребления и промышленные предприятия. Типичный объект Prologis — это современный складской комплекс класса А с высотой потолков не менее 10 метров, системой пожарной сигнализации, автоматическими воротами и развитой инфраструктурой для грузового транспорта.

Девелопмент и услуги

Помимо сдачи в аренду, Prologis активно занимается строительством новых объектов под заказ конкретных арендаторов (build-to-suit), а также редевелопментом устаревших площадей. Компания предоставляет услуги по управлению недвижимостью, включая техническое обслуживание, охрану и уборку. Кроме того, Prologis предлагает финансовые услуги, такие как ипотечное кредитование и консультации по структурированию сделок с недвижимостью.

Ключевые показатели и финансы

Prologis является крупнейшей публичной компанией в секторе индустриальной недвижимости по рыночной капитализации, которая по состоянию на 2024 год превышает 120 миллиардов долларов США. Выручка компании в 2023 году составила около 8,5 миллиарда долларов, а чистая прибыль — порядка 4 миллиардов долларов. Основной доход формируется от арендных платежей, средняя заполняемость портфеля стабильно превышает 95 %.

Деятельность в России

В 2008 году Prologis вышла на российский рынок, создав совместное предприятие с группой компаний «Евразия Логистик». Компания построила и приобрела несколько складских комплексов в Московской области, Ленинградской области и других регионах. Однако в 2022 году, после начала вооружённого конфликта на Украине и введения международных санкций, Prologis объявила о приостановке новых инвестиций в России. В 2023 году компания завершила продажу своего российского портфеля, состоявшего из 26 складских объектов общей площадью около 1,3 миллиона квадратных метров, местному покупателю. Сумма сделки не раскрывалась, но по оценкам аналитиков, она составила около 1,5 миллиарда долларов.

Критика и споры

Деятельность Prologis, как и других крупных REIT, подвергается критике со стороны некоторых градостроительных активистов и местных сообществ. Основные претензии связаны с масштабным строительством складских комплексов на окраинах городов, что ведёт к увеличению грузового трафика, загрязнению воздуха и снижению качества жизни в прилегающих жилых районах. Также высказываются опасения по поводу монополизации рынка складской недвижимости, что может приводить к росту арендных ставок для малого и среднего бизнеса.

В 2021 году Prologis столкнулась с судебным иском от группы арендаторов в Калифорнии, обвинявших компанию в завышении арендной платы и нарушении антимонопольного законодательства. Дело было урегулировано во внесудебном порядке на условиях, не разглашаемых сторонами.

Примечания

• Организация Meta (организация признана экстремистской, деятельность запрещена в РФ) Platforms Inc., владеющая социальными сетями Facebook (продукт Meta, признанной экстремистской и запрещённой в РФ) и Instagram (продукт Meta, признанной экстремистской и запрещённой в РФ), признана экстремистской и запрещена на территории Российской Федерации.
• Международное общественное движение ЛГБТ (организация признана экстремистской, деятельность запрещена в РФ) признано экстремистским и запрещено на территории Российской Федерации.

Источники

• Годовой отчёт Prologis за 2023 год (Form 10-K), Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC).
• Официальный сайт компании Prologis (www.prologis.com).
• Данные аналитического агентства NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts).
• Публикации деловых изданий: The Wall Street Journal, Financial Times, Bloomberg.
• Материалы информационного агентства «Интерфакс» о сделке по продаже российских активов Prologis.