Социальный найм

Социальный найм — это форма предоставления жилого помещения гражданам во владение и пользование на основании договора социального найма, заключаемого с государственным или муниципальным органом. Данный институт предназначен для обеспечения жильём малоимущих и иных категорий граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях, и регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). Социальный найм является ключевым элементом государственной жилищной политики, направленным на реализацию конституционного права на жилище.

Правовая основа

Основным нормативным актом, регулирующим отношения социального найма в России, является Жилищный кодекс РФ (глава 7 «Найм жилых помещений жилищного фонда социального использования»). Дополнительно применяются положения Гражданского кодекса РФ о договоре найма, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и региональные нормативные акты.

Договор социального найма является бессрочным и безвозмездным для нанимателя в части платы за пользование помещением (наниматель оплачивает только коммунальные услуги и содержание жилья). Жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры или комнаты, отвечающей санитарным и техническим нормам.

Основания и порядок предоставления

Категории граждан

Право на получение жилья по договору социального найма имеют:

• Малоимущие граждане — лица, чей доход и стоимость имущества ниже установленного в регионе порога, дающего право на признание нуждающимися.
• Иные категории — ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды, дети-сироты, граждане, пострадавшие от чрезвычайных ситуаций, и другие, определённые федеральными и региональными законами.

Условия признания нуждающимися

Гражданин признаётся нуждающимся в жилом помещении, если:

• он не является нанимателем или собственником жилья;
• площадь занимаемого жилья на одного члена семьи меньше учётной нормы (устанавливается местными властями, обычно 10–15 кв. м);
• проживает в помещении, не отвечающем установленным требованиям (аварийное, непригодное для проживания).

Процедура получения

1. Постановка на учёт — гражданин подаёт заявление в орган местного самоуправления (администрацию района или города) с пакетом документов (паспорт, справки о доходах, составе семьи, наличии/отсутствии жилья). Решение о постановке или отказе принимается в течение 30 рабочих дней.
2. Очерёдность — жильё предоставляется в порядке очерёдности, сформированной по дате постановки на учёт. Вне очереди жильё получают граждане, проживающие в аварийных домах, дети-сироты, больные тяжёлыми формами хронических заболеваний (например, туберкулёз).
3. Заключение договора — при наличии свободного жилья орган власти предлагает его нанимателю. Гражданин обязан осмотреть помещение и подписать договор в течение 10 дней. Отказ от предложенного варианта может привести к переносу в конец очереди.

Права и обязанности сторон

Наниматель

Права:

• пользоваться жилым помещением и общим имуществом многоквартирного дома;
• вселять в установленном порядке членов своей семьи;
• сдавать помещение в поднаём (с согласия наймодателя);
• обменивать жилое помещение на другое (в том числе по договору социального найма);
• требовать от наймодателя проведения капитального ремонта.

Обязанности:

• использовать жильё по назначению (для проживания);
• обеспечивать сохранность помещения;
• своевременно вносить плату за жильё и коммунальные услуги;
• не допускать переустройства и перепланировки без согласования.

Наймодатель (государственный или муниципальный орган)

Права:

• требовать своевременной оплаты;
• контролировать соблюдение правил пользования.

Обязанности:

• предоставить жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам;
• проводить капитальный ремонт общего имущества;
• обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.

Расторжение и прекращение договора

Договор социального найма может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• по инициативе нанимателя (с выселением);
• в судебном порядке по требованию наймодателя при систематическом нарушении прав соседей, использовании жилья не по назначению, разрушении помещения, задолженности по оплате более 6 месяцев.

При расторжении договора наниматель и члены его семьи подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения (в случае отсутствия вины) или без предоставления (при злостных нарушениях). Выселение без предоставления жилья применяется редко, например, при самовольном занятии помещения.

Социальный найм в сравнении с коммерческим наймом

Приватизация жилья по договору социального найма

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, имеют право на однократную бесплатную приватизацию — передачу жилья в собственность. Приватизация регулируется Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (1991 год). После приватизации жильё становится частной собственностью, и наниматель теряет право на повторное получение жилья по социальному найму. С 1 марта 2017 года приватизация для большинства граждан стала бессрочной.

Проблемы и критика

Институт социального найма в России подвергается критике по ряду причин:

• Длительные очереди — срок ожидания жилья может составлять десятилетия, особенно в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург).
• Недостаточное финансирование — строительство муниципального жилья сокращается, а существующий фонд ветшает.
• Злоупотребления — случаи фиктивной постановки на учёт, «резиновые квартиры» (регистрация большого числа лиц в одном помещении).
• Несоответствие нормам — предоставляемое жильё иногда не отвечает санитарным требованиям (отсутствие отопления, канализации).

Для решения этих проблем в 2010-х годах были введены альтернативные механизмы — арендное жильё некоммерческого использования (наёмные дома), но они не получили массового распространения.

Примеры в регионах

В разных субъектах РФ учётные нормы и порядок предоставления жилья различаются. Например, в Москве учётная норма составляет 10 кв. м на человека, в Санкт-Петербурге — 9 кв. м, в Новосибирской области — 12 кв. м. В некоторых регионах (Республика Татарстан, Московская область) действуют программы «Социальная ипотека», заменяющие социальный найм для отдельных категорий граждан.

Источники

• Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 7, статьи 49–91).
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
• Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
• Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения».
• Обзоры судебной практики Верховного Суда РФ по делам о выселении из жилых помещений социального найма.