Запродажа

Запродажа — это договор купли-продажи, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму, при этом исполнение обязательств по передаче товара и его оплате откладывается на согласованный сторонами срок. В российской правовой и коммерческой практике термин «запродажа» исторически использовался для обозначения предварительного договора купли-продажи, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, оговорённых в запродаже. В современном гражданском праве Российской Федерации понятие «запродажа» не является законодательно закреплённым, однако широко применяется в деловом обороте для обозначения сделок с отсрочкой исполнения, особенно в сфере недвижимости и крупных товарных партий.

История термина

Термин «запродажа» имеет длительную историю в русском торговом праве. В дореволюционной России запродажа представляла собой самостоятельный вид договора, регулируемый обычаями делового оборота и судебной практикой. Согласно Своду законов Российской империи, запродажа определялась как «договор, по коему одна сторона обязывается продать другой определённое имущество к назначенному сроку, а другая — принять оное и уплатить условленную цену». В отличие от обычной купли-продажи, запродажа не влекла немедленного перехода права собственности, а лишь устанавливала обязательство заключить в будущем основной договор.

После Октябрьской революции 1917 года и в период НЭПа институт запродажи продолжал использоваться в хозяйственной практике, однако с переходом к плановой экономике в 1930-х годах его применение существенно сократилось. В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года термин «запродажа» отсутствовал, а аналогичные правоотношения регулировались нормами о предварительном договоре и договоре купли-продажи с отсрочкой исполнения.

В современной России интерес к запродаже возродился в 1990-е годы в связи с развитием рынка недвижимости. В условиях нестабильной экономики и высоких рисков стороны часто прибегали к запродаже как способу зафиксировать условия будущей сделки, не производя немедленного расчёта. Однако с принятием части первой Гражданского кодекса РФ (1994 год) законодатель отказался от выделения запродажи в качестве самостоятельного договорного типа, включив соответствующие нормы в общие положения о купле-продаже и предварительном договоре.

Правовая природа

В действующем российском законодательстве термин «запродажа» не упоминается. Правовая природа отношений, ранее охватываемых этим понятием, регулируется несколькими институтами гражданского права:

• Предварительный договор (статья 429 ГК РФ) — соглашение сторон о заключении в будущем основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определён, он считается равным одному году с момента заключения предварительного договора.

• Договор купли-продажи с отсрочкой исполнения — основной договор, в котором момент передачи товара и момент его оплаты разнесены во времени. Такая конструкция допускается общими нормами о купле-продаже (статьи 454–491 ГК РФ) и не требует специального оформления.

• Договор задатка (статья 380 ГК РФ) — часто сопровождает запродажу, когда покупатель передаёт продавцу денежную сумму в счёт причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. При неисполнении договора задаток остаётся у продавца, если неисполнение допущено покупателем, или возвращается в двойном размере, если неисполнение допущено продавцом.

На практике запродажа оформляется как смешанный договор, содержащий элементы предварительного договора, договора купли-продажи и соглашения о задатке.

Применение в коммерческой практике

Рынок недвижимости

Наиболее распространённой сферой применения запродажи в современной России является рынок недвижимости. При покупке квартиры или дома стороны часто заключают предварительный договор купли-продажи (запродажу), в котором фиксируют:

• предмет сделки (конкретный объект недвижимости с указанием кадастрового номера, адреса, площади);
• цену объекта и порядок расчётов;
• срок заключения основного договора и регистрации перехода права собственности;
• размер задатка или аванса, вносимого покупателем;
• ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора.

Запродажа позволяет продавцу получить гарантию того, что покупатель не откажется от сделки, а покупателю — зафиксировать цену и условия на период оформления документов или получения ипотечного кредита.

Торговля товарами

В оптовой и розничной торговле запродажа используется при продаже товаров, которые ещё не произведены или не поступили на склад продавца. Например, при поставке сезонной продукции (сельскохозяйственные культуры, строительные материалы) стороны могут заключить договор запродажи, по которому продавец обязуется передать товар после его изготовления или получения, а покупатель — принять его и оплатить по фиксированной цене.

В международной торговле аналогом запродажи выступает форвардный контракт — договор купли-продажи товара с поставкой в будущем по цене, установленной на момент заключения сделки.

Инвестиционные сделки

Запродажа также применяется в инвестиционной деятельности, когда инвестор приобретает право на покупку акций, долей в уставном капитале или иных активов в будущем по заранее согласованной цене. Такие соглашения часто используются при венчурном финансировании, слияниях и поглощениях, а также при выходе участников из бизнеса.

Отличие от смежных понятий

Запродажу следует отличать от:

• Опциона — договора, предоставляющего одной стороне право, но не обязанность, заключить основной договор в будущем. В отличие от опциона, запродажа предполагает взаимное обязательство сторон заключить сделку.

• Аванса — денежной суммы, уплачиваемой в счёт будущих платежей, но не имеющей обеспечительной функции. В отличие от задатка, аванс подлежит возврату при неисполнении договора любой из сторон.

• Договора купли-продажи с рассрочкой платежа — основного договора, в котором право собственности переходит к покупателю немедленно, а оплата производится частями в течение определённого периода. При запродаже право собственности переходит только после заключения основного договора.

Риски и спорные вопросы

Использование запродажи в российской практике сопряжено с рядом рисков:

• Правовая неопределённость. Поскольку термин не закреплён в законодательстве, суды могут квалифицировать запродажу по-разному: как предварительный договор, как договор купли-продажи с условием или как незаключённое соглашение. Это создаёт риски при разрешении споров.

• Налоговые последствия. При получении задатка по запродаже у продавца может возникнуть обязанность по уплате налога на прибыль или НДС, если задаток рассматривается налоговыми органами как аванс.

• Риск утраты задатка. Если сделка срывается по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Однако если продавец уклоняется от заключения основного договора, покупатель вправе требовать возврата задатка в двойном размере, что не всегда возможно взыскать в судебном порядке.

• Мошенничество. На рынке недвижимости распространены случаи, когда продавец получает задаток по запродаже, а затем продаёт объект другому лицу или отказывается от сделки. Для минимизации рисков рекомендуется нотариальное удостоверение запродажи и внесение задатка на депозит нотариуса.

Особенности в различных правовых системах

В зарубежных правопорядках институт, аналогичный запродаже, существует под разными названиями:

• В англо-американском праве — «contract for sale» или «agreement for sale», который может быть как окончательным договором, так и предварительным соглашением.

• В германском праве — «Vorvertrag» (предварительный договор), регулируемый § 610 Гражданского уложения Германии.

• Во французском праве — «promesse de vente» (обещание продажи), которое может быть односторонним (promesse unilatérale) или двусторонним (promesse synallagmatique).

В странах СНГ, в том числе в Беларуси и Казахстане, запродажа также не выделяется в качестве отдельного договорного типа, но широко применяется в деловом обороте, особенно на рынке недвижимости.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (статьи 380, 429).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (статьи 454–491).
3. Шершеневич Г.Ф. «Учебник русского гражданского права» (1907).
4. Мейер Д.И. «Русское гражданское право» (1864).
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) под ред. П.В. Крашенинникова (2020).