Апартаменты: понятие и отличия от квартиры¶

Апартаменты — это нежилые помещения в многоквартирных домах, предназначенные для временного проживания (проживания с целью краткосрочного или длительного найма), которые по российскому законодательству не относятся к категории жилых помещений. Термин происходит от французского «appartement» и в российской практике обозначает объекты, которые по устройству и удобствам сопоставимы с квартирой, но по правовому статусу существенно от неё отличаются.

¶Правовой статус

В России апартаменты регулируются как нежилые помещения. Строительство апартаментов ведётся на основании проектной документации для нежилых зданий, что определяет их юридический характер. Ключевое отличие от квартиры заключается в том, что апартаменты нельзя оформить как объект постоянной регистрации по месту жительства — в них возможна только временная регистрация.

В отличие от квартиры, апартаменты не подлежат участию в программе материнского капитала для улучшения жилищных условий, не могут быть использованы в качестве предмета ипотеки на льготных условиях (льготная ипотека для апартаментов в России не распространяется), а также не участвуют в большинстве государственных жилищных программ.

¶Отличия апартаментов от квартиры

Основные различия между апартаментами и квартирой затрагивают правовой статус, стоимость содержания, налогообложение и возможность регистрации.

¶Налогообложение

Налог на имущество физических лиц для апартаментов устанавливается по ставке, характерной для нежилых помещений, и может достигать 2% от кадастровой стоимости объекта, тогда как для квартир применяется льготная ставка до 0,3%. Это делает владение апартаментами существенно дороже в плане ежегодных налоговых выплат.

¶Коммунальные услуги

В апартаментах тарифы на коммунальные услуги часто устанавливаются по коммерческим ставкам, что приводит к их удорожанию по сравнению с квартирой. Кроме того, в апартаментах может отсутствовать централизованное газоснабжение, а электроснабжение устанавливается с учётом нормативов для нежилых помещений.

¶Классификация апартаментов

По назначению апартаменты подразделяются на:

• Апартаменты гостиничного типа — расположены в зданиях, функционирующих как гостиницы, предоставляют гостиничные услуги (уборка, обслуживание ресепшн, услуги консьержа). Такие объекты часто сдаются в краткосрочную аренду.
• Апартаменты для постоянного проживания — по устройству близки к квартирам, имеют полноценную кухню, санузел, жилые комнаты, но юридически остаются нежилыми.
• Апартамент-отели — гибридный формат, где собственник может проживать сам либо передавать объект в управление управляющей компании для сдачи в аренду.

¶Преимущества апартаментов

• Расположение в центральных районах городов, где строительство жилой недвижимости ограничено.
• Как правило, более высокий уровень отделки и инфраструктуры по сравнению с типовой квартирой.
• Возможность временной регистрации.
• Потенциально более высокая доходность при сдаче в аренду, особенно в краткосрочном формате.
• Отсутствие ограничений, связанных с использованием помещения под офис или студию (в отличие от квартир, где это может нарушать права соседей).

¶Недостатки апартаментов

• Невозможность постоянной регистрации.
• Невозможность использования материнского капитала и других жилищных субсидий.
• Более высокая ставка налога на имущество.
• Коммерческие тарифы на коммунальные услуги.
• Ограниченные возможности при получении ипотечного кредита.
• Сложности при перепродаже: круг покупателей уже, чем у квартир, из-за правовых ограничений.
• Отсутствие защиты со стороны законодательства о защите прав потребителей жилья.

¶Рынок апартаментов в России

Рынок апартаментов в России активно развивается с начала 2010-х годов. Крупнейшие проекты реализуются в Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Екатеринбурге и других крупных городах. В Москве апартаменты составляют значительную долю вводимого жилья, поскольку земли под жилое строительство в центре города практически исчерпаны, а апартаменты позволяют использовать оставшиеся ресурсы под застройку.

По данным аналитических агентств, доля апартаментов на первичном рынке Москвы достигает 15–20% от общего объёма вводимого жилья. Покупателями апартаментов чаще всего выступают инвесторы, рассчитывающие на доход от аренды, а также граждане, для которых важна локация объекта, а не его правовой статус.

¶Регулирование и перспективы

В российском законодательстве неоднократно поднимался вопрос о разграничении статуса апартаментов. Обсуждаются меры по обязательному указанию в документах статуса помещения (жилое или нежилое), а также по упрощению процедуры перевода апартаментов в жилой фонд при соблюдении технических требований. Пока такие изменения не приняты, покупателям апартаментов рекомендуется тщательно изучать проектную документацию и учитывать правовые ограничения при принятии решения о покупке.

Источники:

• Градостроительный кодекс Российской Федерации
• Жилищный кодекс Российской Федерации
• Налоговый кодекс Российской Федерации (глава 32 «Налог на имущество физических лиц»)
• Данные аналитических агентств по рынку недвижимости Москвы