Земельный участок

Земельный участок — это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В Российской Федерации земельный участок является объектом недвижимости, имеет строго установленные границы, кадастровый номер и правовой статус, определяющий его целевое назначение и разрешённое использование.

Правовой статус

В российском законодательстве правовой режим земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными актами. Ключевым признаком земельного участка как объекта недвижимости является его индивидуализация — уникальные характеристики, позволяющие выделить его из числа других участков. Такими характеристиками являются кадастровый номер, площадь, местоположение, категория земель и вид разрешённого использования.

Категории земель

По целевому назначению все земли в РФ делятся на семь категорий:

• Земли сельскохозяйственного назначения — предназначены для ведения сельского хозяйства, включая пашни, сенокосы, пастбища, сады и земли под постройками для сельхозпроизводства.
• Земли населённых пунктов — используются для застройки и развития городов, посёлков, сельских поселений.
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов — включают заповедники, национальные парки, заказники, памятники природы, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
• Земли лесного фонда — покрытые лесом и предназначенные для ведения лесного хозяйства.
• Земли водного фонда — занятые водными объектами, включая водоохранные зоны.
• Земли запаса — государственные земли, не предоставленные в собственность или пользование.

Виды разрешённого использования

В рамках каждой категории устанавливаются виды разрешённого использования (ВРИ), которые детализируют, какие именно объекты и виды деятельности допускаются на участке. Например, в категории «земли населённых пунктов» могут быть ВРИ: «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), «для размещения объектов торговли», «для многоэтажной жилой застройки» и другие. Смена ВРИ возможна в установленном законом порядке, но не для всех категорий.

Формы собственности и права на землю

В РФ земельные участки могут находиться в следующих формах собственности:

• Частная собственность — принадлежит гражданам и юридическим лицам. Граждане могут иметь участки на праве собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения (последние две формы — преимущественно для участков, полученных до введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году).
• Государственная собственность — делится на федеральную (принадлежит РФ) и собственность субъектов РФ (республик, краёв, областей).
• Муниципальная собственность — принадлежит городским и сельским поселениям, муниципальным районам, городским округам.

Помимо права собственности, существуют иные вещные права: аренда, безвозмездное пользование, сервитут (ограниченное право пользования чужим участком, например, для прохода или прокладки коммуникаций).

Кадастровый учёт и регистрация прав

С 1998 года в России действует система государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. С 2017 года эти функции объединены в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который ведёт Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Каждый земельный участок, прошедший кадастровый учёт, получает уникальный кадастровый номер. В кадастре содержатся сведения о:

• площади и границах участка (координаты поворотных точек);
• категории земель и виде разрешённого использования;
• кадастровой стоимости (используется для расчёта земельного налога);
• наличии или отсутствии объектов капитального строительства;
• обременениях (аресты, ипотека, сервитуты, аренда);
• правах собственности и их правообладателях.

Регистрация права собственности, аренды, ипотеки и других сделок с землёй является обязательной. Сделка считается заключённой только после внесения записи в ЕГРН.

Образование земельных участков

Земельные участки могут образовываться путём:

• Раздела — когда один участок делится на несколько новых. При разделе исходный участок прекращает своё существование.
• Объединения — когда несколько смежных участков объединяются в один. Исходные участки прекращают существование.
• Перераспределения — когда несколько смежных участков преобразуются в один или несколько новых, при этом возможен обмен частями границ.
• Выдела — из состава участка выделяется часть, а исходный участок сохраняется в изменённых границах. Выдел возможен, например, при выделе доли из общей собственности.

Все процедуры образования участков требуют проведения кадастровых работ (межевания) и внесения изменений в ЕГРН.

Межевание и установление границ

Межевание — это комплекс геодезических работ по определению и закреплению на местности границ земельного участка. Результатом межевания является межевой план, который содержит сведения о координатах поворотных точек границ, площади участка и его конфигурации. Межевание обязательно для постановки участка на кадастровый учёт, а также для совершения сделок с ним (купля-продажа, дарение, наследование). Споры о границах между соседними участками решаются в судебном порядке.

Налогообложение

Земельный налог является местным налогом, который уплачивается собственниками земельных участков. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка. Ставки налога устанавливаются органами местного самоуправления, но не могут превышать предельных значений, установленных Налоговым кодексом РФ:

• 0,3% — для земель сельскохозяйственного назначения, земель под жилищным фондом, земель для личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества;
• 1,5% — для прочих земель.

Льготы по земельному налогу предусмотрены для отдельных категорий граждан (пенсионеры, инвалиды, ветераны, многодетные семьи) и могут устанавливаться на муниципальном уровне.

Сделки с земельными участками

Основные виды сделок:

• Купля-продажа — договор заключается в простой письменной форме, подлежит государственной регистрации. При продаже участка, находящегося в долевой собственности, требуется соблюдение преимущественного права покупки других собственников.
• Дарение — безвозмездная передача права собственности. Между близкими родственниками освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
• Наследование — по закону или по завещанию. Оформляется через нотариуса.
• Аренда — передача участка во временное владение и пользование за плату. Договор аренды на срок более одного года подлежит государственной регистрации.
• Ипотека — залог участка в обеспечение кредита. Регистрируется в ЕГРН как обременение.

Споры и защита прав

Наиболее распространённые категории земельных споров:

• Споры о границах смежных участков.
• Споры о признании права собственности (в том числе в порядке приватизации или приобретательной давности).
• Споры об оспаривании кадастровой стоимости.
• Споры о сносе самовольных построек.
• Споры о возмещении убытков при изъятии участков для государственных или муниципальных нужд.

Защита прав осуществляется в судебном порядке (арбитражные суды для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, суды общей юрисдикции для граждан). Альтернативой является административный порядок обжалования решений органов власти (например, об отказе в предоставлении участка или в изменении ВРИ).

Особенности в России

В России исторически сложилась специфическая система землепользования. В советский период (1917–1991) земля находилась исключительно в государственной собственности, частная собственность на землю была отменена. Граждане могли получать участки в бессрочное пользование или аренду для ведения подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, строительства жилых домов. После принятия Земельного кодекса РСФСР 1991 года и последующих реформ началась приватизация земель, в результате которой значительная часть участков перешла в частную собственность.

Важной особенностью является институт «дачных» и «садовых» участков, получивших массовое распространение в XX веке. С 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», который упорядочил правовой статус таких участков, разделив их на садовые и огородные земельные участки. Садовые участки допускают строительство жилых домов, огородные — только хозяйственных построек без права регистрации в них.

Источники

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» от 29.07.2017 № 217-ФЗ.
• Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (глава 31 «Земельный налог»).
• Постановление Правительства РФ от 01.01.2002 № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы» (в части, касающейся земельных участков).
• Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.