Business rates

Business rates — это налог на недвижимость (коммерческие объекты), взимаемый с владельцев и арендаторов нежилых помещений в Англии и Уэльсе. В Шотландии и Северной Ирландии действуют аналогичные системы, но с собственными ставками и правилами. Business rates являются одним из основных источников доходов местных органов власти (советов) Великобритании, наряду с налогом на жилую недвижимость (Council Tax). Данный налог не распространяется на сельскохозяйственные земли, культовые сооружения и некоторые другие категории объектов.

История

Система налогообложения коммерческой недвижимости в Великобритании имеет долгую историю, восходящую к XVI веку, когда взимались местные сборы с имущества для содержания бедных. Современная форма Business rates была установлена Законом о местном самоуправлении и финансах 1988 года (Local Government Finance Act 1988), который вступил в силу в 1990 году. До этого существовала система «ставок» (rates), взимаемых как с жилой, так и с коммерческой недвижимости. Реформа 1988 года разделила эти налоги: для жилья был введен Council Tax (в 1993 году), а для коммерческой недвижимости — Business rates, которые стали единообразно рассчитываться на национальном уровне.

В 1990-х годах были введены периодические переоценки стоимости объектов, а также механизмы индексации ставок. В 2017 году правительство Великобритании провело масштабную реформу, направленную на упрощение системы и снижение налоговой нагрузки на малый бизнес. В частности, были введены более частые переоценки (раз в три года вместо пяти), а также увеличены пороги для освобождения от налога для объектов с низкой стоимостью.

Принцип расчета

Расчет Business rates основывается на двух ключевых параметрах: оценочной стоимости объекта (rateable value) и национальной ставке (multiplier), устанавливаемой ежегодно центральным правительством.

Оценочная стоимость (Rateable Value)

Rateable value (RV) — это ежегодная арендная стоимость объекта, определенная на основе рыночных условий на определенную дату. Оценку проводит государственное Агентство по оценке (Valuation Office Agency, VOA). Переоценки проводятся каждые три года; последняя переоценка вступила в силу 1 апреля 2023 года, основанная на данных аренды по состоянию на 1 апреля 2021 года. RV может варьироваться от нескольких тысяч фунтов для небольших магазинов до миллионов для крупных торговых центров или офисных зданий.

Национальная ставка (Multiplier)

Национальная ставка (multiplier) — это коэффициент, который умножается на RV для получения суммы налога. Ставка устанавливается центральным правительством ежегодно и индексируется в соответствии с индексом розничных цен (RPI) за сентябрь предыдущего года. Существуют две основные ставки:

• Стандартная ставка (standard multiplier) — применяется к большинству объектов.
• Пониженная ставка (small business multiplier) — применяется к объектам с RV ниже определенного порога (обычно до 15 000 или 20 000 фунтов стерлингов, в зависимости от года).

Например, на 2024/25 финансовый год стандартная ставка составляла 54,6 пенса за каждый фунт RV, а пониженная — 49,9 пенса.

Формула расчета

Сумма налога = Rateable value × Multiplier.

Например, для объекта с RV 50 000 фунтов стерлингов и стандартной ставкой 54,6 пенса налог составит: 50 000 × 0,546 = 27 300 фунтов стерлингов в год.

Льготы и освобождения

Система Business rates предусматривает ряд льгот и освобождений, направленных на поддержку малого бизнеса, благотворительных организаций и определенных отраслей.

Освобождение от налога

Полностью освобождаются от Business rates следующие категории объектов:

• Сельскохозяйственные земли и постройки (фермы, сараи, теплицы).
• Культовые сооружения (церкви, мечети, синагоги).
• Объекты, используемые для обучения или тренировок вооруженных сил.
• Некоторые общественные туалеты и парковки.

Льготы для малого бизнеса

• Small Business Rate Relief (SBRR) — предоставляется объектам с RV менее 15 000 фунтов стерлингов. Размер льготы зависит от RV: для объектов с RV до 12 000 фунтов налог может быть снижен на 100% (полное освобождение), для объектов с RV от 12 001 до 15 000 фунтов — пропорциональное снижение.
• Rural Rate Relief — для единственного магазина или почтового отделения в сельской местности с RV менее 8 500 фунтов стерлингов.

Льготы для благотворительных организаций

• Charitable Rate Relief — 80% снижение налога для объектов, используемых исключительно для благотворительных целей. Местные советы могут дополнительно снизить налог еще на 20% по своему усмотрению.

Прочие льготы

• Enterprise Zones — в некоторых зонах предпринимательства предоставляются скидки на Business rates для новых предприятий.
• Empty Property Relief — для пустующих объектов: первые три месяца (или шесть месяцев для промышленных объектов) налог не взимается, затем взимается полная ставка (за исключением некоторых категорий).
• Transitional Relief — временные льготы для смягчения резкого увеличения налога после переоценки.

Переоценка и апелляции

Переоценка (Revaluation)

Переоценки проводятся каждые три года для отражения изменений в рыночных арендных ставках. Последняя переоценка вступила в силу 1 апреля 2023 года, следующая запланирована на 1 апреля 2026 года. В результате переоценки RV может как увеличиться, так и уменьшиться, что напрямую влияет на сумму налога.

Апелляции (Appeals)

Владельцы или арендаторы могут оспорить RV, если считают его завышенным. Процедура апелляции включает:

1. Проверку (Check) — уточнение данных об объекте через онлайн-сервис VOA.
2. Оспаривание (Challenge) — подача формального возражения с обоснованием.
3. Апелляцию (Appeal) — обращение в независимый трибунал (Valuation Tribunal) в случае несогласия с решением VOA.

Апелляции возможны только в определенные периоды (например, в течение шести месяцев после переоценки) или при изменении обстоятельств (например, реконструкция объекта).

Критика и реформы

Система Business rates подвергается критике по нескольким причинам:

• Неравномерность — налог не учитывает фактическую прибыльность бизнеса, а только стоимость недвижимости, что может быть обременительно для малых предприятий в дорогих районах.
• Сложность — большое количество льгот и исключений делает систему запутанной для налогоплательщиков.
• Отсутствие гибкости — налог не привязан к экономическим циклам, что может усугублять проблемы в периоды спада.

В ответ на критику правительство Великобритании провело ряд реформ, включая более частые переоценки, увеличение порогов для льгот малого бизнеса и введение временных мер поддержки во время пандемии COVID-19 (например, полное освобождение от налога для розничной торговли, гостиничного бизнеса и досуга в 2020–2021 годах). В 2023 году была объявлена дальнейшая реформа, направленная на упрощение системы и снижение ставок для некоторых отраслей.

Аналоги в других странах

Подобные налоги на коммерческую недвижимость существуют во многих странах, но их структура и ставки различаются. Например:

• В России — налог на имущество организаций, взимаемый с кадастровой стоимости недвижимости (для торговых и офисных центров) или с балансовой стоимости (для прочих объектов). Ставки устанавливаются регионами, но не могут превышать 2,2% от балансовой стоимости или 2% от кадастровой.
• В США — налог на коммерческую недвижимость (property tax) взимается на уровне штатов и местных органов власти, ставки варьируются от 0,5% до 3% от рыночной стоимости.
• В Германии — налог на коммерческую недвижимость (Gewerbesteuer) взимается с прибыли предприятий, а не с стоимости объектов, но также включает компонент на недвижимость (Grundsteuer).

Источники

• Local Government Finance Act 1988 (Великобритания).
• Valuation Office Agency (VOA) — официальные руководства по оценке коммерческой недвижимости.
• Gov.uk — раздел «Business rates» (правительство Великобритании).
• Статистические отчеты Министерства жилищного строительства, общин и местного самоуправления Великобритании (MHCLG) за 2020–2024 годы.
• Научные статьи: «The Economics of Business Rates» (Journal of Property Tax Assessment & Administration, 2019).