Договор участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

ДДУ является одним из основных правовых инструментов привлечения средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Российской Федерации. Его правовое регулирование осуществляется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

История и предпосылки появления

До принятия Закона № 214-ФЗ правоотношения между застройщиками и гражданами, вкладывавшими деньги в строительство жилья, регулировались в основном нормами Гражданского кодекса РФ о предварительных договорах купли-продажи, договорах простого товарищества (совместной деятельности) и инвестиционных договорах. Отсутствие специального законодательства порождало множество злоупотреблений и рисков для граждан-соинвесторов: застройщики могли произвольно изменять сроки строительства, увеличивать стоимость квадратного метра, нести ответственность только в рамках договора, а иногда и вовсе исчезать с собранными деньгами. Массовые случаи «обманутых дольщиков» в 1990-х — начале 2000-х годов стали серьезной социальной проблемой.

Принятие Закона № 214-ФЗ (вступил в силу 1 апреля 2005 года) было призвано упорядочить рынок, защитить права граждан и установить единые правила игры. Закон ввел обязательную государственную регистрацию ДДУ (сейчас — в Росреестре), что позволяло отслеживать, на какие объекты и кому застройщик продает права требования. Однако и после принятия закона проблема обманутых дольщиков не была решена полностью, что привело к последующим изменениям законодательства, ужесточению требований к застройщикам и созданию компенсационных механизмов (эскроу-счета).

Правовая природа и стороны договора

ДДУ — это консенсуальный, возмездный, взаимный договор, относящийся к группе договоров, направленных на приобретение имущества в будущем. Он не является договором купли-продажи будущей вещи, так как на момент заключения объект еще не существует как объект права.

Сторонами ДДУ являются:

• Застройщик — юридическое лицо (или индивидуальный предприниматель), которое имеет в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства для строительства объекта недвижимости на этом участке. Застройщик обязан получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию.
• Участник долевого строительства — физическое или юридическое лицо, которое вкладывает деньги в строительство для получения в собственность конкретного объекта (квартиры, нежилого помещения, машино-места). В случаях, предусмотренных законом, участником может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование (например, для приобретения жилья для социальных нужд).

Существенные условия и форма договора

ДДУ считается заключенным только при согласовании сторонами всех его существенных условий, предусмотренных ст. 4 Закона № 214-ФЗ. К ним относятся:

1. Определение объекта: точное описание подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (номер этажа, секция, площадь, количество комнат, планировка). Должны быть указаны адрес (строительный адрес) и кадастровый номер земельного участка.
2. Срок передачи объекта: конкретная дата (или период), не позднее которой застройщик обязан передать объект участнику. Нарушение этого срока влечет ответственность застройщика в виде неустойки.
3. Цена договора: стоимость объекта, порядок и сроки ее уплаты. Цена может быть твердой (изменению не подлежит) или ориентировочной (уточняется после обмеров БТИ, но с ограничениями).
4. Гарантийный срок на объект: не менее 5 лет (на технологическое и инженерное оборудование — 3 года) со дня передачи объекта. В течение этого срока застройщик обязан устранять недостатки за свой счет.
5. Способы обеспечения исполнения обязательств застройщика: указание на то, что средства участников будут застрахованы или размещены на счетах эскроу.

Форма договора — письменная, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Регистрация является моментом заключения договора. Незарегистрированный договор считается незаключенным и не порождает правовых последствий.

Обеспечение исполнения обязательств

Закон № 214-ФЗ предусматривает несколько механизмов защиты прав участников долевого строительства:

Использование счетов эскроу (с 1 июля 2019 года)

С 1 июля 2019 года в России введена обязательная схема расчетов с использованием счетов эскроу для большинства строящихся объектов. Участник долевого строительства вносит деньги не застройщику напрямую, а на специальный счет в уполномоченном банке. Застройщик получает эти средства только после завершения строительства, ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности первого участника на квартиру. Если застройщик не выполняет обязательства (обанкротился, не достроил дом), участник получает свои деньги обратно в полном объеме. Эта схема существенно снизила риски для дольщиков и сделала проектное финансирование строительства основным.

Страхование или поручительство (до 1 июля 2019 года)

Ранее застройщик мог обеспечивать свои обязательства либо договором страхования гражданской ответственности (с аккредитованной страховой компанией), либо поручительством банка. С введением эскроу-счетов этот механизм практически утратил актуальность для новых проектов, однако сохранился для объектов, начатых до 1 июля 2019 года.

Залог (ипотека) земельного участка и строящегося объекта

С момента государственной регистрации ДДУ у участника долевого строительства возникает право залога на земельный участок и строящийся объект. Это означает, что в случае банкротства застройщика участник имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.

Права и обязанности сторон

Основные права и обязанности застройщика:

• Обязан: построить объект в срок, передать его участнику по акту приема-передачи, предоставить участнику полную и достоверную информацию о строительстве, обеспечить качество объекта, вести строительство в соответствии с проектной документацией.
• Имеет право: досрочно исполнить обязательства (сдать объект раньше срока, уведомив участника), требовать уплаты цены договора, привлекать подрядчиков, изменять проектную документацию (с согласия участника в определенных законом случаях).

Основные права и обязанности участника долевого строительства:

• Обязан: уплатить цену договора в установленный срок, принять объект по акту приема-передачи (или заявить о недостатках), нести расходы на содержание объекта после передачи.
• Имеет право: требовать передачи объекта надлежащего качества и в срок, требовать соразмерного уменьшения цены договора, устранения недостатков (или возмещения расходов на их устранение), отказаться от договора в одностороннем порядке (в случаях, предусмотренных законом), уступить свои права по договору другому лицу (с согласия застройщика, если это предусмотрено договором, или без такового — в случаях, установленных законом).

Расторжение договора

Расторжение ДДУ возможно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. Участник долевого строительства вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случае:

• Нарушения застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца.
• Существенного нарушения требований к качеству объекта (неустранимые недостатки, несоответствие проекту).
• Неисполнения застройщиком обязанности по устранению недостатков в установленный срок.
• Прекращения (приостановления) строительства при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что объект не будет передан в срок.

Застройщик может отказаться от договора в одностороннем порядке только в судебном порядке (за исключением случаев нарушения участником срока уплаты цены договора — в этом случае возможно одностороннее расторжение во внесудебном порядке).

Передача объекта и гарантийные обязательства

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан направить участнику сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Участник обязан принять объект в течение 7 рабочих дней (или иного срока, установленного договором). При приемке участник вправе составить акт осмотра и зафиксировать недостатки. Если недостатки существенны, он может отказаться от подписания акта до их устранения.

Гарантийный срок на объект составляет не менее 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование — не менее 3 лет. В течение гарантийного срока застройщик обязан устранять недостатки, возникшие по его вине. Участник вправе предъявлять требования об устранении недостатков в течение всего гарантийного срока.

Уступка прав требования (цессия)

Участник долевого строительства вправе уступить свои права по ДДУ другому лицу (цессионарию) до момента подписания акта приема-передачи. Уступка прав требования по ДДУ подлежит государственной регистрации. Цессия возможна только при условии полной уплаты участником цены договора (если иное не предусмотрено законом или договором). При уступке прав требования к новому участнику переходят все права и обязанности по договору.

Особенности банкротства застройщика

В случае возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика участники долевого строительства имеют преимущественное право на удовлетворение своих требований. Они могут требовать передачи объекта в натуре (квартиры) или включения в реестр требований кредиторов. Закон о банкротстве (Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ) устанавливает специальные правила для дел о банкротстве застройщиков, включая создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) для достройки объекта.

Критика и проблемы

Несмотря на усиление правового регулирования, институт ДДУ подвергается критике. Основные недостатки включают:

• Существенные задержки сроков строительства, особенно на этапе отделки и благоустройства.
• Низкое качество строительства, несоответствие заявленным в проектной декларации характеристикам.
• Высокий уровень судебных споров между участниками и застройщиками по вопросам неустоек, штрафов и гарантийных обязательств.
• Сложность процедуры расторжения договора и возврата денежных средств, особенно при банкротстве застройщика.
• Риски, связанные с банкротством банков, в которых открыты счета эскроу (хотя этот риск минимизирован системой страхования вкладов — до 10 млн рублей на одного участника).

Перспективы

Развитие института ДДУ в России направлено на дальнейшее повышение прозрачности рынка и защиту прав граждан. Основные тенденции: полный переход к проектному финансированию через счета эскроу (к 2023 году практически завершен), цифровизация процессов (электронная регистрация ДДУ), совершенствование механизмов банкротства застройщиков и усиление контроля за качеством строительства. В перспективе возможно дальнейшее упрощение процедур для добросовестных застройщиков и ужесточение ответственности для недобросовестных.

Источники

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
• Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья).
• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
• Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015).