Доходные дома в Российской империи¶

Доходные дома в Российской империи — тип многоквартирного жилого здания, предназначенного для сдачи квартир внаём, получивший массовое распространение в крупных городах России во второй половине XIX — начале XX века. Доходные дома являлись основной формой городского жилища в эпоху бурного промышленного роста и урбанизации, формируя архитектурный облик исторических центров Петербурга, Москвы, Одессы, Киева и других городов.

¶Предпосылки возникновения

До отмены крепостного права в 1861 году городская застройка была преимущественно усадебной: дворянские особняки и дома мелкопоместного дворянства, как правило, не предназначались для сдачи внаём. Рост промышленности, приток крестьян в города и развитие банковской системы создали спрос на арендное жильё. Строительство доходных домов стало высокодоходным бизнесом: доходность капитала достигала 8–15 % годовых, что превышало доходность государственных облигаций.

¶Устройство и классификация

Доходные дома различались по классу и планировке. Основные типы:

• Дома с квартирами для состоятельных жильцов — парадные подъезды, высокие потолки (3,2–4 м), квартиры из 6–10 комнат, ванные, ватерклозеты, кухни с газовыми плитами, комнаты для прислуги.
• Дома среднего класса — квартиры из 3–5 комнат, упрощённая отделка, общие лестницы.
• Доходные дома с меблированными комнатами («меблирашки») — сдавались поэтажно или покомнатно, часто с общим коридором и кухней.
• Ночлежные дома — дешёвые приюты для бедноты, часто с койко-местами.

Характерной чертой планировки являлась анфиладная система — комнаты располагались анфиладой, без коридоров, что удешевляло строительство, но создавало неудобства для жильцов. Внутренние флигели и дворы-колодцы обеспечивали максимальную плотность застройки участка.

¶Архитектурные особенности

Доходные дома строились в стилях эклектики, модерна и неоклассицизма. Фасады обильно декорировались лепниной, эркерами, балконами, аттиками. Внутренняя планировка подчинялась экономической целесообразности: парадные лестницы (чёрные и белые) разделялись для хозяев и прислуги. Инженерное оснащение включало центральное отопление (водяное или паровое), водопровод, канализацию, электрическое освещение, лифты (в дорогих домах с 1900-х годов), мусоропроводы.

¶Социальный состав жильцов

Население доходных домов было социально неоднородным. В парадных квартирах проживали чиновники, офицеры, врачи, адвокаты, инженеры, профессура. Средние этажи занимали купцы, приказчики, учителя. Верхние этажи и дворовые флигели сдавались ремесленникам, извозчикам, прислуге, студентам. Квартиры часто субарендовались: жильцы сдавали комнаты и углы, что вело к перенаселённости. По данным переписи 1897 года, в Петербурге около 80 % населения жило в наёмных квартирах.

¶Крупнейшие примеры

• Дом компании «Россия» (Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, 82) — крупнейший доходный дом дореволюционной России, построен в 1905–1907 годах, 600 квартир.
• Дом Нирнзее (Москва, Большой Гнездниковский пер., 10) — «тучерез» высотой 40 м, 1912 год, один из первых небоскрёбов Москвы.
• Дом Зингера (Санкт-Петербург, Невский пр., 28) — штаб-квартира компании, частично сдавалась внаём.
• Дом Перцовой (Москва, Пречистенская наб., 35) — доходный дом в неорусском стиле, 1907 год.

¶Регулирование и критика

Государственное регулирование арендных отношений было слабым. Договоры найма часто заключались устно, плата взималась помесячно. С 1909 года в Петербурге действовали городские санитарные нормы, ограничивавшие плотность заселения. Критики отмечали антисанитарию в дешёвых домах, отсутствие вентиляции, сырость дворов-колодцев. Жилищный вопрос стал одной из причин роста революционных настроений в 1900-х годах.

¶После 1917 года

После Октябрьской революции 1917 года доходные дома были национализированы. Квартиры уплотнили, бывшие владельцы выселены. В советский период дома перешли в ведение жилищно-эксплуатационных контор, а в постсоветское время — в управление товариществ собственников жилья. Многие здания сохранились до настоящего времени и являются памятниками архитектуры.

¶Источники

• Кириченко Е. И. «Русская архитектура 1830–1910-х годов»
• Лурье Л. Я. «Петербург накануне революции»
• Богданов И. А. «Доходные дома Петербурга»
• Материалы переписи населения 1897 года