Доходный дом

Доходный дом — это тип многоквартирного жилого здания, построенного для сдачи квартир и помещений в аренду с целью получения прибыли (дохода) владельцем. Доходные дома получили широкое распространение в крупных городах Европы и Российской империи во второй половине XIX — начале XX века, в период бурного промышленного роста и урбанизации. В отличие от особняков или казарм, доходные дома сочетали в себе коммерческую функцию (извлечение дохода) и жилую (обеспечение жильём городского населения). В современной России и странах СНГ термин часто используется для обозначения исторических жилых зданий постройки конца XIX — начала XX века, а также для описания современных арендных бизнес-моделей в жилищном строительстве.

История возникновения и развития

Предпосылки появления

До середины XIX века основным типом городского жилья в европейских городах были индивидуальные дома (особняки) для состоятельных горожан и доходные казармы или ночлежные дома для бедноты. С началом промышленной революции в города хлынул поток рабочих, служащих, чиновников и представителей свободных профессий. Возникла острая потребность в доступном и благоустроенном жилье, которое можно было бы снять на длительный срок. Одновременно с этим в среде предпринимателей и дворянства появился капитал, ищущий надёжные и стабильные вложения. Строительство доходных домов стало одним из самых выгодных способов инвестиций: земля в городах дорожала, а спрос на квартиры постоянно рос.

Расцвет в Российской империи

В России доходные дома начали массово строить после отмены крепостного права в 1861 году и последовавшей за ней урбанизации. Крупнейшими центрами доходного домостроения стали Санкт-Петербург, Москва, Киев, Одесса, Харьков, Рига. В столицах доходные дома составляли до 80–90 % всей жилой застройки в центральных районах.

В Санкт-Петербурге доходные дома строились по принципу «сплошного фасада» — вдоль улиц возводились длинные многоквартирные корпуса, образующие единую линию застройки. Внутри кварталов часто располагались дворы-колодцы, иногда с флигелями (второстепенными корпусами). В Москве доходные дома были более разнообразны по планировке: наряду с многоквартирными гигантами (например, дом Нирнзее в Гнездниковском переулке) строились небольшие дома на 10–20 квартир.

Владельцами доходных домов были представители дворянства, купечества, мещанства, а также акционерные общества и страховые компании. Крупнейшими домовладельцами в Петербурге были графы Шереметевы, князья Белосельские-Белозерские, купцы Елисеевы. Архитектура доходных домов отражала смену стилей: от эклектики и историзма (неоренессанс, необарокко) к модерну и неоклассицизму.

Упадок и трансформация в XX веке

После Октябрьской революции 1917 года в России доходные дома были национализированы. В советский период они перешли в ведение государства и местных советов, став обычными многоквартирными домами (коммуналками и общежитиями). Частная аренда жилья была практически ликвидирована. В Западной Европе доходные дома сохранились, но их роль снизилась с развитием социального жилья и кооперативного строительства. В конце XX — начале XXI века, с возрождением частной собственности и рынка аренды, модель доходного дома вновь стала актуальной в России и других постсоветских странах, но уже в виде современных арендных комплексов.

Архитектурные и планировочные особенности

Классификация по типу застройки

Доходные дома можно разделить на несколько типов в зависимости от расположения и планировки:

• Лицевые (уличные) корпуса — главные здания, выходящие фасадом на улицу. В них располагались самые дорогие и престижные квартиры, часто с парадными подъездами, большими окнами, лепниной и балконами.
• Флигели — боковые или дворовые корпуса, расположенные в глубине участка. Они были менее престижными, с меньшими квартирами и более скромной отделкой. Часто флигели соединялись с лицевым корпусом арками или галереями.
• Дворовые корпуса — здания, выходящие окнами во двор. В них размещались самые дешёвые квартиры (часто с окнами в «колодцы») и нежилые помещения (конюшни, прачечные, склады).

Планировка квартир

Внутренняя планировка доходных домов была строго иерархичной. На каждом этаже квартиры различались по размеру, количеству комнат и уровню удобств:

• Парадные квартиры (6–10 и более комнат) — на втором-третьем этажах (бельэтаж), с высокими потолками (3,5–4,5 м), анфиладами комнат, каминами, паркетными полами, ванными и ватерклозетами. Предназначались для богатых купцов, чиновников высокого ранга, дворян.
• Средние квартиры (3–5 комнат) — на четвёртом-пятом этажах, с потолками 3–3,5 м, более скромной отделкой. Снимались служащими, врачами, инженерами, преподавателями.
• Малогабаритные квартиры и комнаты (1–2 комнаты) — на верхних этажах (иногда мансардных) и в дворовых флигелях. Часто не имели собственных кухонь и туалетов (удобства были общими на этаже или во дворе). Предназначались для рабочих, прислуги, студентов, мелких торговцев.

Инженерное обеспечение

Доходные дома конца XIX — начала XX века были передовыми для своего времени по инженерному оснащению. В них внедрялись:

• центральное водяное отопление (паровое или водяное);
• канализация и водопровод (в дорогих домах — горячая вода);
• электрическое освещение (с 1880-х годов);
• лифты (в домах выше 5–6 этажей);
• мусоропроводы (в наиболее дорогих зданиях).

Социальная роль и значение

Формирование городской среды

Доходные дома сыграли ключевую роль в формировании облика исторических центров российских городов. Они создали характерную для XIX века «сплошную» застройку улиц, с едиными фасадными линиями, карнизами, эркерами и балконами. Архитектура доходных домов стала визитной карточкой петербургского и московского модерна, неоклассицизма и эклектики.

Социальная стратификация

Доходные дома отражали социальную структуру городского общества. Разные этажи и части здания заселялись представителями разных сословий и профессий. В одном доме могли жить миллионер на втором этаже, мелкий чиновник на четвёртом и прислуга в подвале или мансарде. Такая «вертикальная» сегрегация была характерна для всех крупных городов Европы.

Экономическая модель

Доходный дом был коммерческим предприятием. Владелец вкладывал средства в строительство или покупку здания, а затем получал стабильный доход от аренды. Рентабельность доходных домов в Российской империи составляла 6–12 % годовых, что было выше, чем у государственных облигаций. Доходность зависела от местоположения, престижности района, качества отделки и спроса. Владельцы часто сами управляли домами или нанимали управляющих (дворников, консьержей).

Современное состояние и возрождение

Историческое наследие

В России и странах бывшего СССР большинство доходных домов сохранилось до наших дней, но в сильно изменённом виде. После национализации они были перепланированы под коммунальные квартиры, общежития и учреждения. В 1990–2000-е годы многие из них были расселены и реконструированы под офисы, гостиницы, элитные апартаменты. Часть зданий находится в аварийном состоянии и требует реставрации. Доходные дома являются объектами культурного наследия (памятниками архитектуры) во многих городах.

Современные арендные комплексы

В XXI веке модель доходного дома возродилась в виде «арендного жилья» — многоквартирных домов, построенных специально для сдачи в аренду, а не для продажи в собственность. Такие проекты реализуются как девелоперами, так и институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми компаниями). В России первые современные доходные дома появились в Москве и Санкт-Петербурге в 2010-х годах (например, жилой комплекс «Дом на набережной» в Москве, апарт-отели). В отличие от исторических домов, современные арендные комплексы предлагают стандартизированные квартиры с полной отделкой, мебелью и бытовой техникой, а также развитую инфраструктуру (фитнес, коворкинг, консьерж-сервис).

Интересные факты

• Самый высокий доходный дом дореволюционной России — дом Нирнзее в Москве (Большой Гнездниковский переулок, 10), построенный в 1913–1914 годах. Он имел 10 этажей (включая мансарду) и был прозван «тучерезом».
• В Санкт-Петербурге доходные дома составляли до 90 % жилого фонда в центре города к началу XX века.
• В некоторых доходных домах существовала практика «квартир-мастерских» — помещения сдавались художникам, скульпторам и архитекторам под мастерские.
• Владельцы доходных домов часто жили в том же здании, занимая лучшие квартиры (бельэтаж) или отдельные особняки во дворе.
• В советское время многие доходные дома были переоборудованы в «дома-коммуны» с общими кухнями и столовыми.

Источники

• Кириченко Е. И. «Архитектура Москвы 1910-х годов». — М.: Искусство, 1987.
• Лисовский В. Г. «Архитектура Петербурга. Очерки истории». — СПб.: Коло, 2009.
• Пунин А. Л. «Архитектура Петербурга середины XIX — начала XX века». — СПб.: Стройиздат, 1990.
• «Доходный дом» // Большая российская энциклопедия. — М.: БРЭ, 2004–2017.
• Соловьёва А. М. «Доходные дома в системе городского хозяйства России второй половины XIX — начала XX века» // Вестник Московского университета. Серия 8: История. — 2012. — № 4. — С. 45–58.