Федеральный закон № 159-ФЗ

Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ) — нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий порядок и условия выкупа арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП). Закон был принят Государственной Думой 17 июля 2008 года, одобрен Советом Федерации 18 июля 2008 года и подписан Президентом РФ 22 июля 2008 года. Вступил в силу 5 августа 2008 года.

Предпосылки принятия

До 2008 года субъекты малого и среднего предпринимательства, арендовавшие помещения у государства или муниципалитетов, не имели законодательно закреплённого преимущественного права на выкуп таких объектов. Арендаторы могли приобрести имущество только на общих основаниях, участвуя в аукционах или конкурсах, что часто приводило к проигрышу более крупным участникам или к необоснованному завышению цен. В условиях экономического кризиса 2008—2009 годов и необходимости поддержки малого бизнеса правительство РФ инициировало разработку закона, направленного на упрощение процедуры приватизации арендуемых помещений. Основной целью закона стало создание механизма, позволяющего добросовестным арендаторам выкупить арендуемые площади по рыночной стоимости с рассрочкой платежа.

Основные положения

Субъекты права

Право на преимущественный выкуп имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие критериям, установленным Федеральным законом № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». К ним относятся:

• Микропредприятия — с численностью работников до 15 человек и годовым доходом до 120 млн рублей.
• Малые предприятия — с численностью от 16 до 100 человек и доходом до 800 млн рублей.
• Средние предприятия — с численностью от 101 до 250 человек и доходом до 2 млрд рублей.

Закон не распространяется на государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также на организации, имеющие задолженность по арендной плате или неустойкам.

Условия выкупа

Для реализации преимущественного права арендатор должен соответствовать следующим условиям:

1. Срок аренды — недвижимое имущество должно находиться в аренде у субъекта МСП непрерывно в течение не менее двух лет (на момент подачи заявления о выкупе) до 1 июля 2015 года. С 1 июля 2015 года срок увеличен до трёх лет.
2. Отсутствие задолженности — арендатор не должен иметь просроченной задолженности по арендной плате, пеням и штрафам.
3. Целевое использование — имущество должно использоваться арендатором для осуществления предпринимательской деятельности (производство, торговля, услуги, офисные помещения).
4. Площадь — закон не устанавливает ограничений по площади выкупаемого объекта, но на практике применяются нормы региональных законов.

Порядок реализации

Процедура выкупа включает несколько этапов:

1. Подача заявления — арендатор направляет уполномоченному органу (например, департаменту имущественных отношений) заявление о намерении реализовать преимущественное право.
2. Оценка имущества — проводится независимая оценка рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Заключение договора купли-продажи — на основании отчёта об оценке стороны подписывают договор. Цена выкупа не может быть ниже рыночной стоимости, определённой оценщиком.
4. Рассрочка платежа — закон предусматривает возможность оплаты в рассрочку на срок до пяти лет (с 2013 года — до семи лет для отдельных категорий). Размер первоначального взноса не может превышать 30% от цены выкупа.
5. Государственная регистрация — переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Ограничения и исключения

Закон не распространяется на следующие виды имущества:

• Объекты, закреплённые за государственными или муниципальными учреждениями на праве оперативного управления.
• Имущество, входящее в состав имущественных комплексов унитарных предприятий.
• Объекты, включённые в перечень стратегических предприятий, утверждённый Президентом РФ.
• Земельные участки, за исключением случаев, когда они неразрывно связаны с выкупаемыми зданиями.

Изменения и дополнения

За время действия закона в него неоднократно вносились изменения, направленные на уточнение условий и расширение круга субъектов:

• Федеральный закон № 108-ФЗ (2013 год) — увеличил срок рассрочки до семи лет для предприятий, осуществляющих деятельность в сфере обрабатывающего производства, и снизил первоначальный взнос до 20%.
• Федеральный закон № 144-ФЗ (2015 год) — уточнил, что преимущественное право может быть реализовано только в отношении объектов, которые не включены в прогнозный план приватизации.
• Федеральный закон № 349-ФЗ (2018 год) — ввёл возможность выкупа объектов, арендуемых по договорам, заключённым до 1 января 2018 года, без проведения аукциона.
• Федеральный закон № 98-ФЗ (2020 год) — в условиях пандемии COVID-19 продлил сроки подачи заявлений и упростил процедуру для арендаторов, пострадавших от ограничений.

Практика применения

С момента вступления закона в силу до 2023 года, по данным Минэкономразвития РФ, было выкуплено более 100 тысяч объектов недвижимости общей площадью свыше 10 миллионов квадратных метров. Наибольшая активность наблюдалась в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Свердловской областях. Однако практика выявила ряд проблем:

• Завышение стоимости — арендаторы часто оспаривали результаты оценки в судах, поскольку оценщики устанавливали цены, близкие к рыночным, но не учитывающие износ помещений.
• Административные барьеры — местные органы власти нередко затягивали процедуру оценки или отказывали в выкупе под предлогом включения объекта в план приватизации.
• Судебные споры — по данным Верховного Суда РФ, ежегодно рассматривалось до 5 тысяч дел, связанных с оспариванием отказов в выкупе или условий договоров.

Критика

Закон № 159-ФЗ подвергался критике со стороны предпринимательских объединений, таких как «Опора России» и «Деловая Россия» (организации, зарегистрированные в РФ). Основные претензии:

• Недостаточный срок аренды — требование о непрерывной аренде в течение трёх лет (после 2015 года) исключало из процесса начинающие предприятия.
• Отсутствие фиксированной цены — рыночная оценка часто приводила к ценам, превышающим реальную стоимость помещений, что делало выкуп экономически невыгодным.
• Ограничения по видам деятельности — закон не распространялся на арендаторов, использующих помещения для складских или офисных целей, если это не было прямо предусмотрено региональными законами.

Значение

Закон № 159-ФЗ стал важным инструментом поддержки малого и среднего предпринимательства в России, позволив тысячам предпринимателей приобрести в собственность помещения, в которых они вели бизнес. Он способствовал снижению арендной нагрузки и стабилизации деятельности МСП в условиях экономических кризисов. Вместе с тем, закон не решил всех проблем доступа к недвижимости для малого бизнеса, и его применение остаётся предметом судебных споров и законодательных корректировок.

Источники

• Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...» (в ред. от 2023 года).
• Постановление Правительства РФ от 14.08.2008 № 610 «Об утверждении Правил оценки недвижимости...».
• Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с применением Федерального закона № 159-ФЗ (2019).
• Доклад Минэкономразвития РФ «О результатах реализации мер поддержки малого и среднего предпринимательства» (2022).
• Материалы «Опора России» и «Деловая Россия» о проблемах выкупа арендуемого имущества (2020).