Государственный кадастровый учёт

Государственный кадастровый учёт — это совокупность действий уполномоченных федеральных органов исполнительной власти по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об объектах недвижимости, подтверждающих существование такого объекта с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определённой вещи, или подтверждающих прекращение его существования. В Российской Федерации государственный кадастровый учёт (ГКУ) является обязательной процедурой для всех объектов недвижимости, включая земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершённого строительства и единые недвижимые комплексы.

Правовая основа

Основным нормативным правовым актом, регулирующим ГКУ в России, является Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». До 1 января 2017 года кадастровый учёт регулировался отдельным Федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (2007 год). С 2017 года процедуры учёта и регистрации прав объединены в единую систему государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав (ГКУ и ГРП).

Ключевые принципы ГКУ закреплены в Гражданском кодексе РФ (статья 131) и Земельном кодексе РФ (статья 70). Дополнительное регулирование осуществляется подзаконными актами: приказами Минэкономразвития России (до 2020 года) и Росреестра (после 2020 года), а также постановлениями Правительства РФ.

Органы, осуществляющие учёт

Функции по ведению ГКУ возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальные органы. Непосредственно сведения вносятся в ЕГРН, который ведётся в электронной форме. С 2023 года полномочия по приёму документов и выдаче результатов также осуществляют многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Объекты кадастрового учёта

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона № 218-ФЗ, государственному кадастровому учёту подлежат следующие виды объектов недвижимости:

• Земельные участки — части земной поверхности, границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке.
• Здания — наземные строительные системы, имеющие стены и крышу (жилые дома, административные здания, производственные корпуса).
• Сооружения — инженерно-строительные объекты, не являющиеся зданиями (мосты, плотины, линии электропередачи, трубопроводы).
• Помещения — части зданий или сооружений, пригодные для использования (квартиры, комнаты, офисы).
• Машино-места — части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (учёт машино-мест введён с 1 января 2017 года).
• Объекты незавершённого строительства — объекты, строительство которых не завершено (с определённой степенью готовности).
• Единые недвижимые комплексы — совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и земельных участков, неразрывно связанных физически или технологически.

Процедура постановки на учёт

Основания для проведения учёта

ГКУ проводится на основании заявления правообладателя (или его представителя) и прилагаемых к нему документов. Основным документом для постановки на учёт является межевой план (для земельных участков) или технический план (для зданий, сооружений, помещений, машино-мест). Эти документы готовятся кадастровыми инженерами — лицами, имеющими соответствующий квалификационный аттестат.

Этапы процедуры

1. Подготовка документов: проведение кадастровых работ (измерения, определение координат границ, составление плана).
2. Подача заявления: через МФЦ, портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра (в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью).
3. Правовая экспертиза: проверка представленных документов на соответствие требованиям законодательства (отсутствие противоречий, полнота сведений).
4. Внесение сведений в ЕГРН: присвоение объекту уникального кадастрового номера (в формате АА:ВВ:CCCCCC:DDDD).
5. Выдача выписки из ЕГРН: документ, подтверждающий факт постановки на учёт (с 2017 года кадастровый паспорт не выдаётся, вместо него — выписка).

Сроки

Срок осуществления ГКУ составляет:

• 5 рабочих дней — при подаче заявления в электронной форме;
• 7 рабочих дней — при подаче через МФЦ;
• 9 рабочих дней — при одновременном проведении учёта и регистрации прав (в электронном виде);
• 12 рабочих дней — при одновременном проведении учёта и регистрации прав через МФЦ.

Сведения, вносимые в ЕГРН

В ЕГРН вносятся следующие основные характеристики объекта недвижимости:

• Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер.
• Описание местоположения границ (для земельных участков) или координат характерных точек контура (для зданий и сооружений).
• Площадь (для земельных участков, помещений, зданий) — с точностью до 0,1 квадратного метра.
• Назначение (жилое/нежилое для помещений; категория земель и вид разрешённого использования для участков).
• Этажность (для зданий).
• Материал наружных стен (для зданий).
• Год ввода в эксплуатацию (для завершённых строительством объектов).
• Кадастровая стоимость — определяется в результате массовой государственной кадастровой оценки.

Изменение и снятие с учёта

Учёт изменений

При изменении характеристик объекта (например, перепланировка помещения, изменение границ земельного участка, уточнение площади) проводится кадастровый учёт изменений. Для этого подаётся заявление и обновлённый технический или межевой план.

Снятие с учёта

Объект снимается с кадастрового учёта в случае его гибели или уничтожения (снос здания, ликвидация сооружения). Основанием служит акт обследования, составленный кадастровым инженером, подтверждающий прекращение существования объекта. Для земельных участков снятие с учёта возможно только при их разделе или объединении.

Особенности учёта отдельных объектов

Земельные участки

Для постановки на учёт земельного участка необходимо установление его границ в соответствии с требованиями землеустройства. Участки, границы которых не установлены (так называемые «участки без координат»), считаются ранее учтёнными, но не прошедшими процедуру межевания. С 2023 года введена обязанность по уточнению границ для всех земельных участков при совершении сделок с ними.

Объекты незавершённого строительства

Постановка на учёт возможна при наличии разрешения на строительство (для объектов, требующих такого разрешения) и технического плана, в котором указывается степень готовности объекта (в процентах). С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения, упрощающие учёт объектов незавершённого строительства на садовых и дачных участках.

Машино-места

Учёт машино-мест осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Машино-место должно быть изолированным и иметь чётко определённые границы (обычно в виде разметки на полу паркинга).

Кадастровая ошибка и её исправление

Кадастровая ошибка — это ошибка, допущенная при подготовке межевого или технического плана, либо при внесении сведений в ЕГРН. Различают два вида ошибок:

• Реестровая ошибка — содержится в документах, на основании которых сведения внесены в ЕГРН (например, неверные координаты границ участка). Исправляется по решению органа регистрации прав (внесудебный порядок) или по решению суда.
• Техническая ошибка — описка, опечатка, арифметическая ошибка, допущенная сотрудником Росреестра при вводе данных. Исправляется в течение 3 рабочих дней после обнаружения.

Значение и функции

Государственный кадастровый учёт выполняет следующие ключевые функции:

• Правовая функция: фиксация существования объекта недвижимости как объекта гражданских прав, что необходимо для совершения сделок (купля-продажа, дарение, аренда, ипотека).
• Фискальная функция: определение кадастровой стоимости, которая является базой для исчисления налога на недвижимость (земельного налога и налога на имущество физических лиц).
• Информационная функция: предоставление достоверных сведений об объектах недвижимости заинтересованным лицам (через выписки из ЕГРН).
• Учётная функция: ведение систематизированного свода данных о недвижимости на территории РФ, что необходимо для градостроительного планирования, управления земельными ресурсами и статистического учёта.

Критика и проблемы

В практике применения ГКУ выделяются следующие проблемы:

• Длительные сроки и бюрократизация: несмотря на установленные сроки, на практике процедура может затягиваться из-за необходимости устранения замечаний к документам, особенно при наличии реестровых ошибок.
• Качество кадастровых работ: ошибки, допущенные кадастровыми инженерами (неверные координаты, несоответствие фактической площади документам), приводят к судебным спорам и необходимости повторного межевания.
• Кадастровая стоимость: несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости объекта недвижимости вызывает массовые жалобы граждан и оспаривание результатов оценки в комиссиях и судах.
• Цифровизация: переход на электронный документооборот и автоматизированную обработку заявлений снижает нагрузку на граждан, но требует технической грамотности и наличия электронной подписи.

Источники

1. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. Приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».
3. Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 года № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке».
4. Постановление Правительства РФ от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.