Кадастровый учёт

Кадастровый учёт — это совокупность действий уполномоченных органов по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений об объектах недвижимости, подтверждающих их существование с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи. Кадастровый учёт является обязательным этапом для регистрации прав на недвижимость и ведения государственного кадастра недвижимости.

История

Зарождение в России

Первые попытки систематизировать сведения о земле в России относятся к XVI веку, когда проводились писцовые описания для налогообложения. В XIX веке в ходе реформы государственных крестьян (1837—1841) началось создание кадастровых планов. Однако полноценный государственный кадастр недвижимости в современном понимании появился только после принятия Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. С 1 января 2017 года функции кадастрового учёта и регистрации прав объединены в единую процедуру в рамках Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Современный этап

С 2017 года действует единая система — ЕГРН, которую ведёт Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). В 2021—2023 годах в России активно внедряется «Единая цифровая платформа», позволяющая подавать заявления в электронном виде и получать выписки онлайн.

Объекты кадастрового учёта

Кадастровому учёту подлежат следующие виды недвижимости:

Земельные участки — части земной поверхности, границы которых определены в соответствии с законодательством.
Здания — объекты капитального строительства (жилые дома, административные здания, промышленные цеха).
Сооружения — линейные объекты (дороги, трубопроводы, линии электропередачи), а также гидротехнические и другие инженерные сооружения.
Объекты незавершённого строительства — здания или сооружения, строительство которых не завершено.
Помещения — части зданий или сооружений, имеющие определённое назначение (квартиры, нежилые помещения).
Машино-места — части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (с 2017 года).
Единые недвижимые комплексы — совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и земельных участков.

Процедура кадастрового учёта

Основания для проведения

Учёт осуществляется на основании заявления правообладателя или уполномоченного лица, а также в случаях, установленных законом (например, при перераспределении земель). Обязательными документами являются:

межевой план (для земельных участков);
технический план (для зданий, сооружений, помещений);
акт обследования (при снятии с учёта);
правоустанавливающие документы.

Этапы

Подготовка документов — кадастровый инженер проводит измерения, составляет план и заверяет его электронной подписью.
Подача заявления — через МФЦ, портал «Госуслуги» или сайт Росреестра.
Проверка — Росреестр проверяет документы на соответствие требованиям (срок — до 12 рабочих дней для земельных участков и до 18 рабочих дней для зданий).
Внесение сведений — при положительном решении данные заносятся в ЕГРН, объекту присваивается кадастровый номер.
Выдача выписки — заявитель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую постановку на учёт.

Сроки и стоимость

Срок учёта: от 5 до 18 рабочих дней в зависимости от типа объекта и способа подачи (электронная подача сокращает срок).
Государственная пошлина: для физических лиц — 350 рублей (за земельный участок) и 1000 рублей (за здание); для юридических лиц — от 2000 до 22 000 рублей.
Услуги кадастрового инженера оплачиваются отдельно (от 5000 до 30 000 рублей в зависимости от региона и сложности).

Кадастровый номер

Каждый объект недвижимости получает уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер. Он состоит из четырёх частей:

Номер кадастрового округа (например, 77 — Москва).
Номер кадастрового района (например, 01 — Центральный).
Номер кадастрового квартала (например, 0001001).
Номер объекта (например, 1234).

Пример: 77:01:0001001:1234.

Изменение сведений и снятие с учёта

Изменение характеристик — при реконструкции, перепланировке, изменении площади или границ (например, объединение участков) подаётся заявление с новым техническим или межевым планом.
Снятие с учёта — при сносе объекта, его гибели или прекращении существования (на основании акта обследования). Для земельных участков снятие возможно только при их преобразовании (раздел, объединение) или изъятии для государственных нужд.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости, используемая для налогообложения (земельный налог, налог на имущество физических лиц) и расчёта арендной платы. Оценка проводится не реже одного раза в пять лет (для городов федерального значения — не реже одного раза в три года) уполномоченными бюджетными учреждениями. В 2023 году в России действует переходный период: в 46 регионах оценка проводится по новым правилам (на основе рыночных данных), в остальных — по старой методике.

Кадастровые ошибки

Кадастровая ошибка — это несоответствие сведений в ЕГРН фактическому положению объекта. Выделяют:

Технические ошибки — опечатки, арифметические ошибки (исправляются по заявлению в течение 5 рабочих дней).
Реестровые ошибки — ошибки в межевом или техническом плане (требуют повторного обращения к кадастровому инженеру и судебного порядка при спорах).

По данным Росреестра за 2022 год, количество реестровых ошибок в ЕГРН составляет около 1,5% от общего числа записей.

Ответственность

Кадастровые инженеры — несут ответственность за достоверность планов (дисциплинарную, административную, уголовную). За грубые ошибки могут быть лишены квалификационного аттестата.
Правообладатели — за предоставление недостоверных сведений (например, заведомо ложные данные о площади) могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.7 КоАП РФ (штраф до 5000 рублей для физических лиц).

Критика и проблемы

Длительные сроки — в ряде регионов (особенно в сельской местности) сроки учёта превышают установленные нормативы из-за нехватки специалистов Росреестра.
Кадастровая стоимость — часто не соответствует рыночной, что приводит к судебным спорам. В 2021 году в суды поступило более 60 тысяч исков об оспаривании кадастровой стоимости.
Ошибки в границах — в 2022 году около 30% земельных участков в России имели пересечения границ с соседними участками, что затрудняет сделки и межевание.
Электронная подача — несмотря на развитие цифровых сервисов, в 2023 году только 40% заявлений подаётся онлайн (остальные — через МФЦ).

Международный опыт

В большинстве стран Европы кадастровый учёт ведётся в рамках единой системы регистрации прав (например, в Германии — Grundbuch, во Франции — Cadastre). Отличия:

В России учёт и регистрация прав объединены с 2017 года, тогда как в США и Великобритании эти процедуры разделены.
В Нидерландах кадастровая стоимость пересматривается ежегодно, а в России — раз в 3–5 лет.
В Японии кадастровый учёт ведётся с 1889 года, и все объекты имеют обязательную геодезическую привязку.

Перспективы

В 2024 году Росреестр планирует запустить «Единую цифровую платформу», которая позволит полностью автоматизировать процесс учёта, включая автоматическую проверку документов на основе искусственного интеллекта. Также обсуждается введение «единого кадастрового номера» для объектов, расположенных на нескольких участках (например, для протяжённых линейных объектов).

Источники

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».
Методические указания по государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226).
Отчёт Росреестра о деятельности за 2022 год.
Судебная практика Верховного Суда РФ по кадастровым спорам (Обзор № 1 за 2021 год).

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →