История риэлторской деятельности в России¶

Риэлторская деятельность в России — профессиональная деятельность по оказанию посреднических услуг при совершении сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен), осуществляемая на возмездной основе. В России она прошла путь от стихийного посредничества конца 1980-х годов до регулируемой отрасли с саморегулируемыми организациями и обязательной аттестацией специалистов.

¶Предыстория и возникновение (1987–1991)

До конца 1980-х годов в СССР рынка недвижимости как такового не существовало: жильё распределялось государством через очереди, а любые операции с квартирами, включая обмен, контролировались исполнительными комитетами местных Советов. Частные посредники действовали полулегально, в основном в сфере обмена жилой площади, и не имели официального статуса.

Переломным моментом стал Закон СССР «О собственности в СССР» (6 марта 1990 года), который легализовал частную собственность на жильё и разрешил его продажу. Однако первые кооперативные квартиры и комнаты начали продаваться ещё в 1987–1988 годах после принятия Закона «О кооперации в СССР». В этот период появились первые неформальные маклеры — физические лица, бравшие на себя организацию сделок за вознаграждение. Их деятельность не регулировалась законодательством, а договоры часто заключались устно.

¶Становление рынка (1991–1995)

После распада СССР и начала приватизации жилья (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», 4 июля 1991 года) возникла массовая потребность в юридическом сопровождении сделок. Первые риэлторские фирмы создавались, как правило, на базе юридических консультаций, бюро по обмену жилья и кооперативов. В Москве и Санкт-Петербурге в 1991–1992 годах открылись такие компании, как «МИАН» (1991), «БЕСТ-Недвижимость» (1992), «ИНКОМ-Недвижимость» (1992).

Рынок того времени характеризовался высокой степенью криминализации. Отсутствие единого реестра прав на недвижимость (ЕГРП появился только в 1998 году) позволяло мошенникам продавать квартиры по поддельным документам. Риэлторы брали на себя функции юридической экспертизы, проверки истории объекта и безопасности расчётов, что фактически заменило отсутствовавшие государственные гарантии.

¶Период институционализации (1995–2000)

В 1995 году в Москве была создана первая профессиональная ассоциация — Московская ассоциация риэлторов (МАР). В 1996 году на её базе образована Российская гильдия риэлторов (РГР), объединившая региональные компании. Гильдия разработала первые стандарты профессиональной деятельности, кодекс этики и систему добровольной сертификации.

Принятие Гражданского кодекса РФ (часть первая — 1994, часть вторая — 1996) закрепило договор возмездного оказания услуг (глава 39), на основе которого строится агентский договор с клиентом. Однако отдельного закона о риэлторской деятельности принято не было: попытки его внесения в Госдуму предпринимались в 1997, 2002 и 2008 годах, но ни одна не увенчалась успехом.

¶Развитие в 2000-е годы

Экономический рост 2000-х годов и развитие ипотечного кредитования (после принятия закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в 1998 году) расширили рынок риэлторских услуг. Крупные компании сформировали сети офисов, ввели стандартизированные регламенты работы и базы данных объектов. Одновременно усилилась конкуренция со стороны интернет-площадок (сайты объявлений), что привело к снижению комиссионных в сегменте аренды.

Кризис 2008–2009 годов стал первым серьёзным испытанием для отрасли: объём сделок сократился на 30–50%, часть компаний ушла с рынка. Выжившие игроки переориентировались на сопровождение сложных сделок (альтернативные продажи, расселение коммуналок, загородная недвижимость) и работу с банками.

¶Современный этап (2010-е — настоящее время)

С 2010-х годов отрасль постепенно движется к саморегулированию. В 2013 году при РГР создан Комитет по стандартизации, а в 2016 году введена система добровольной аттестации риэлторов с выдачей квалификационных сертификатов. В 2021 году РГР инициировала создание Ассоциации «Национальный совет рынка недвижимости» (НСРН), объединяющей профессиональных участников.

Цифровизация Росреестра (электронная регистрация сделок, сервис «Личный кабинет») и появление агрегаторов объявлений (ЦИАН, «Авито») изменили роль риэлтора: от информационного посредника к консультанту и юристу. В 2023–2024 годах обсуждался законопроект о введении обязательного лицензирования риэлторской деятельности, однако он не был принят. По оценкам РГР, в России действует около 100 тысяч профессиональных риэлторов, при этом лишь около 30% из них состоят в профессиональных объединениях.

¶Ключевые особенности

Российский рынок риэлторских услуг характеризуется отсутствием обязательного лицензирования (в отличие от большинства стран Европы и США), высокой долей «серых» посредников, работающих без договора и ответственности, а также значительной региональной дифференциацией: в Москве и Санкт-Петербурге преобладают крупные сетевые компании, в малых городах — индивидуальные агенты. Стандартная комиссия риэлтора составляет 2–4% от суммы сделки при продаже и 50–100% месячной арендной платы при найме жилья.