Капитальный ремонт общего имущества

Капитальный ремонт общего имущества — это комплекс работ и (или) услуг по восстановлению или замене конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу собственников помещений, с целью приведения их в исправное состояние, соответствующее нормативным требованиям, а также улучшения эксплуатационных характеристик здания.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах является обязательным для всех собственников помещений в Российской Федерации. Финансирование осуществляется за счёт ежемесячных взносов, формирующих фонд капитального ремонта. Порядок организации, проведения и финансирования ремонта регулируется Жилищным кодексом РФ (глава 15) и региональными программами капитального ремонта.

Правовая основа и нормативное регулирование

Основным документом, определяющим порядок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, является Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). В частности, статьи 166–174 ЖК РФ устанавливают:

Обязанность собственников по уплате взносов на капитальный ремонт (ст. 169 ЖК РФ).
Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте или на счёте регионального оператора (ст. 170 ЖК РФ).
Региональные программы капитального ремонта, которые определяют перечень домов, сроки и виды работ (ст. 168 ЖК РФ).
Порядок проведения ремонта и контроля за его качеством.

Дополнительное регулирование осуществляется нормативными актами субъектов Российской Федерации, которые устанавливают минимальный размер взноса, порядок аккумулирования средств и взаимодействия с региональным оператором.

Состав общего имущества и виды работ

Что относится к общему имуществу

К общему имуществу, подлежащему капитальному ремонту, относятся элементы, обслуживающие более одного помещения в доме. Согласно ст. 36 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491), в него входят:

Конструктивные элементы: фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, колонны, крыша (кровля), чердачные перекрытия, подвальные помещения.
Инженерные системы: внутридомовые системы электроснабжения, газоснабжения, отопления, водоснабжения (холодного и горячего), водоотведения (канализации).
Оборудование: лифты и лифтовые шахты, мусоропроводы, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, общедомовые приборы учёта (ОДПУ).
Фасад и элементы благоустройства: стены, балконы (плиты, ограждения), козырьки, цоколь, отмостка, входные группы.

Виды работ по капитальному ремонту

Перечень работ, финансируемых за счёт средств фонда капитального ремонта, установлен ст. 166 ЖК РФ и включает:

Ремонт внутридомовых инженерных систем (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения).
Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, а также ремонт лифтовых шахт.
Ремонт крыши (кровли).
Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу.
Ремонт фасада (включая утепление и ремонт балконов).
Установка общедомовых приборов учёта (тепловой энергии, воды, газа, электроэнергии) и их ремонт.
Разработка проектной документации для проведения капитального ремонта.
Строительный контроль за проведением работ.

Региональные власти могут дополнять этот перечень, например, включать ремонт фундамента или замену мусоропроводов.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

На специальном счёте. Средства аккумулируются на отдельном банковском счёте, открытом на имя:

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива.
Управляющей организации (УК).
Регионального оператора (по решению общего собрания).

Владельцы счёта (ТСЖ или УК) самостоятельно управляют средствами, определяют подрядчиков и сроки ремонта, но обязаны строго соблюдать требования ЖК РФ. Проценты по остатку на счёте капитализируются.

На счёте регионального оператора (так называемый «общий котёл»). Средства всех домов, не выбравших специальный счёт, поступают в единый фонд регионального оператора. Региональный оператор организует проведение капитального ремонта в соответствии с утверждённой региональной программой и краткосрочными планами. Собственники не могут влиять на очерёдность и сроки ремонта, но не несут ответственности за нецелевое использование средств оператором.

Выбор способа формирования фонда осуществляется на общем собрании собственников. Если решение не принято в установленный срок, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда на счёте регионального оператора.

Региональная программа капитального ремонта

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах — это долгосрочный план (обычно на 20–30 лет), утверждаемый высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Программа включает:

Перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории региона.
Планируемые виды работ по каждому дому.
Плановые периоды проведения ремонта (годы).
Очерёдность проведения работ, которая определяется исходя из года постройки дома, даты последнего капитального ремонта, технического состояния конструкций и инженерных систем.

На основе региональной программы ежегодно формируются краткосрочные планы реализации, в которых уточняются конкретные дома и виды работ на текущий и последующие годы.

Порядок проведения капитального ремонта

Процесс организации капитального ремонта общего имущества включает несколько этапов:

Планирование. Включение дома в региональную программу и краткосрочный план. На этом этапе определяется необходимость ремонта и его объём.
Принятие решения. Если фонд формируется на специальном счёте, решение о проведении ремонта, его объёме, смете и подрядчике принимается на общем собрании собственников. Если на счёте регионального оператора — решение принимается оператором на основании плана.
Разработка проектной документации. Для сложных видов работ (ремонт фасада, замена лифта, ремонт кровли) требуется составление сметы и проектной документации, которая проходит экспертизу.
Выбор подрядной организации. Проводится тендер или конкурс на выполнение работ. При формировании фонда на специальном счёте — собственники или их представитель (ТСЖ/УК) выбирают подрядчика самостоятельно. При работе с региональным оператором — подрядчик определяется по результатам электронного аукциона.
Проведение работ. Выполнение строительно-монтажных работ в соответствии с проектом и сметой. Ведётся строительный контроль.
Приёмка работ. Осуществляется комиссией, в состав которой входят представители собственников (совет дома), управляющей организации, подрядчика, регионального оператора (если средства на его счёте) и органов местного самоуправления. Подписывается акт приёмки.
Гарантийный срок. Подрядчик несёт ответственность за качество выполненных работ в течение гарантийного срока, установленного договором (обычно 5 лет).

Особенности и проблемы

Минимальный размер взноса. Устанавливается ежегодно нормативным актом субъекта РФ. Размер может существенно различаться в разных регионах. В 2024 году в Москве он составлял 24,09 руб. за 1 кв. м общей площади помещения в месяц, в Санкт-Петербурге — 12,0–12,5 руб., в регионах — от 6 до 15 руб.
Нецелевое использование средств. В случае формирования фонда на счёте регионального оператора («общий котёл») существует риск нецелевого использования средств, задержек в проведении ремонта или некачественного выполнения работ. Контроль за деятельностью операторов осуществляют органы государственного жилищного надзора.
Споры с собственниками. Часто возникают конфликты по поводу объёма и качества работ, а также по поводу необходимости ремонта тех или иных элементов (например, ремонта балконов, которые собственники считают своим личным имуществом).
Долги по взносам. Неуплата взносов на капитальный ремонт является основанием для взыскания задолженности в судебном порядке, включая пени. Задолженность может быть взыскана с нового собственника при продаже квартиры.
Специальный счёт. Владельцы специального счёта (ТСЖ, УК) несут полную ответственность за сохранность средств и своевременность проведения ремонта. При нецелевом использовании или задержках ремонта орган местного самоуправления может принять решение о переводе средств на счёт регионального оператора.

Источники

Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 15).
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».
Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации...» (ввёл обязательные взносы на капитальный ремонт).
Региональные нормативные акты субъектов РФ о капитальном ремонте.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →