Квартирант — понятие и правовой статус¶
Квартирант — лицо, проживающее в чужом жилом помещении на основании договора найма (поднайма) либо иного законного основания, не являющееся собственником или нанимателем этого помещения по основному договору. В российском праве термин употребляется в бытовом и юридическом значении: в первом случае обозначает любого жильца, снимающего комнату или квартиру, во втором — субъекта, получающего право пользования жилым помещением от основного нанимателя или собственника.
¶Правовой статус в России
В Гражданском кодексе РФ понятие «квартирант» прямо не определено. Близкие по смыслу конструкции содержатся в главе 35 («Найм жилого помещения») и в Жилищном кодексе РФ. Статья 671 ГК РФ устанавливает, что по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. Наниматель, в свою очередь, вправе вселить в помещение членов семьи, а также иных граждан при условии, что они будут проживать совместно с ним (ст. 677 ГК РФ).
Именно граждане, вселённые основным нанимателем или собственником, но не являющиеся стороной договора найма, чаще всего и именуются квартирантами. Их правовое положение регулируется ст. 677 ГК РФ и ст. 70 ЖК РФ: они приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено договором, но несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.
¶Основания проживания
Квартиранты могут проживать в помещении на следующих основаниях:
- Договор поднайма (ст. 685 ГК РФ). Наниматель с согласия наймодателя вправе передать часть или всё жилое помещение во временное пользование поднанимателю за плату. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования и несёт ответственность перед нанимателем.
- Безвозмездное вселение. Собственник или наниматель вправе вселить в помещение лицо на безвозмездной основе (ст. 679 ГК РФ), заключив соответствующее соглашение.
- Договор аренды (коммерческий найм). Граждане, снимающие жильё у собственника напрямую, формально выступают нанимателями, однако в бытовой речи их также называют квартирантами.
- Согласие собственника в чужой квартире. Основной наниматель, вселяя третьих лиц, обязан получить согласие наймодателя; при его отсутствии вселение может быть оспорено в судебном порядке.
¶Права и обязанности
Квартирант, проживающий на законном основании, вправе:
- пользоваться жилым помещением и общедомовым имуществом в пределах, установленных договором;
- требовать от наймодателя обеспечения пригодности помещения для проживания (ремонт, коммунальные услуги);
- вселять совместно проживающих членов семьи с согласия нанимателя и собственника.
К обязанностям относятся:
- соблюдение правил пользования жилым помещением (ст. 17 ЖК РФ), включая запрет на использование жилья не по назначению;
- своевременная оплата жилья и коммунальных услуг, если это предусмотрено договором;
- соблюдение прав соседей и требований пожарной безопасности;
- освобождение помещения по прекращении договора.
¶Прекращение проживания
Основания прекращения права квартиранта на проживание:
- Расторжение или прекращение договора найма (поднайма) в порядке ст. 687 ГК РФ.
- Выселение по решению суда — например, за систематическое нарушение прав соседей, использование жилья не по назначению, разрушение помещения (ст. 91 ЖК РФ).
- Соглашение сторон.
- Истечение срока договора.
Выселение квартиранта, вселённого без согласия собственника, возможно в судебном порядке; при этом суды исходят из того, что вселение без согласия наймодателя является основанием для вселения и проживания иных лиц.
¶Налоговые и регистрационные аспекты
Собственник, сдающий жильё внаём, обязан уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для налоговых резидентов РФ) либо применять патентную систему налогообложения. Квартиранты, прибывшие в жилое помещение на срок свыше 90 дней, подлежат регистрации по месту пребывания; ответственность за уведомление органов МВД возлагается на принимающую сторону (собственника или основного нанимателя).
¶Социальный аспект
В России институт квартирного найма исторически сложился как способ решения жилищной проблемы в условиях дефицита собственного жилья. В советский период сдача комнат внаём была ограничена, а самовольное вселение квалифицировалось как самозахват. В постсоветское время рынок аренды жилья стал одним из основных способов миграционной адаптации: по данным Росстата, значительная часть внутренних мигрантов и студентов проживает в арендованных квартирах.
Источники:
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, глава 35
- Жилищный кодекс Российской Федерации
- Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23
- Гражданский кодекс РФ: комментарий к главе 35 (под редакцией Е. А. Суханова)
- Семейный кодекс Российской Федерации