Налогообложение продажи доли в квартире¶

Налогообложение продажи доли в квартире — это совокупность правил исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ), возникающих при отчуждении части жилого помещения, находящейся в общей долевой собственности. Особенности налогообложения зависят от срока владения долей, способа её получения, размера полученного дохода и применения имущественных налоговых вычетов.

¶Правовая основа

Порядок налогообложения регулируется главой 23 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ). Доходы, полученные физическим лицом от продажи доли в квартире, признаются объектом налогообложения. Налогоплательщик самостоятельно исчисляет и декларирует налоговую базу, подавая налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

¶Срок владения долей

Ключевым фактором, определяющим обязанность по уплате налога, является срок владения долей. Если доля находилась в собственности продавца более минимального предельного срока, доход от её продажи освобождается от налогообложения. Общий минимальный срок составляет пять лет, однако для отдельных случаев установлен сокращённый трёхлетний срок.

Трёхлетний срок применяется, если доля была получена в результате:

• приватизации;
• наследования от близкого родственника;
• дарения от близкого родственника или члена семьи;
• передачи по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).

Во всех остальных случаях (например, при покупке доли по договору купли-продажи) действует пятилетний срок.

Для объектов, проданных после 1 января 2016 года, минимальный срок может быть увеличен до пяти лет, если иное не установлено законом субъекта РФ. При этом срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на долю.

¶Определение налоговой базы

Налоговая база определяется как доход, полученный от продажи доли, уменьшенный на сумму имущественного налогового вычета или документально подтверждённых расходов на приобретение этой доли.

¶Имущественный вычет

При продаже доли в квартире налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей. Особенность применения вычета при продаже долей заключается в том, что вычет предоставляется пропорционально размеру доли. Например, если продаётся 1/2 доля, максимальный вычет составит 500 000 рублей (1 000 000 × 1/2).

Если в одном налоговом периоде продано несколько долей (в разных объектах), общий размер вычета не может превышать 1 000 000 рублей в совокупности.

¶Вычет в размере расходов

Вместо имущественного вычета налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи доли на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с её приобретением. К таким расходам относятся:

• цена покупки доли по договору;
• проценты по целевым кредитам (ипотеке), если доля приобреталась с их использованием;
• расходы на услуги риелтора (при наличии подтверждающих документов).

Применение вычета в размере расходов возможно только в том случае, если доля была приобретена самим продавцом. Для долей, полученных в порядке наследования или дарения, такой способ уменьшения базы, как правило, недоступен.

¶Налоговая ставка

Налоговая ставка для резидентов РФ составляет 13%. Для нерезидентов ставка повышена до 30%. При этом с 2021 года применяется прогрессивная шкала: если доходы за год превышают 5 000 000 рублей, ставка для суммы превышения составляет 15%.

¶Особенности продажи доли в квартире, находящейся в общей собственности

Если квартира находится в общей долевой собственности и продаётся по одному договору купли-продажи, каждый сособственник подаёт отдельную декларацию и самостоятельно исчисляет налог. Распределение вычета между сособственниками производится пропорционально их долям.

При продаже квартиры по одному договору, когда все доли продаются одновременно, вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между всеми продавцами пропорционально долям. Если же каждый собственник продаёт свою долю по отдельному договору, каждый из них вправе претендовать на полный вычет в размере 1 000 000 рублей.

¶Порядок декларирования и уплаты

Налогоплательщик обязан подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога производится не позднее 15 июля того же года.

Непредставление декларации влечёт штраф в размере от 5% до 30% суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей. За неуплату налога предусмотрена пеня, начисляемая за каждый день просрочки.

¶Взаимозачёт с вычетом при покупке

При одновременной продаже доли и покупке нового жилья налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным вычетом при покупке (до 2 000 000 рублей). В этом случае возможен взаимозачёт: налог с продажи может быть уменьшен на сумму вычета при покупке, если сделки совершены в одном налоговом периоде. Однако такое право доступно только один раз в жизни.

¶Источники

• Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23 «Налог на доходы физических лиц».
• Письма Министерства финансов РФ по вопросам налогообложения доходов от продажи имущества.
• Разъяснения Федеральной налоговой службы России.