Одн в коммунальных платежах¶
ОДН (общедомовые нужды) — это категория расходов в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), связанная с содержанием общего имущества многоквартирного дома. Под аббревиатурой ОДН скрываются расходы на электроэнергию, холодную и горячую воду, водоотведение, которые идут не на конкретную квартиру, а на обслуживание общедомовых нужд: освещение подъездов, лифтов, домофонов, уборку мест общего пользования, полив придомовой территории и другие работы. С 2017 года расходы на ОДН были включены в структуру платы за содержание жилого помещения, однако в квитанциях многих управляющих организаций строка «ОДН» по-прежнему присутствует отдельно.
¶Правовая основа
Понятие «общедомовые нужды» закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации (статья 36, статья 39). Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно доле в праве общей собственности. Размер этой доли определяется площадью квартиры (нежилого помещения) относительно общей площади дома.
До 2017 года расходы на ОДН оплачивались отдельно сверх нормативов, и расхождения между показаниями общедомовых приборов учёта (ОДПУ) и суммой индивидуальных показаний квартирных счётчиков распределялись между жильцами. Это порождало много споров: управляющие компании нередко включали в ОДН потери от незаконных подключений, аварии на внутридомовых сетях и прочие расходы, которые формально относились к зоне ответственности самой УК.
Постановлением Правительства РФ № 354 от 6 мая 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах» установлен порядок расчёта платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды. Федеральный закон № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (2018) окончательно закрепил механизм: расходы на коммунальные ресурсы на ОДН включаются в плату за содержание жилого помещения, а их размер не может превышать утверждённых нормативов потребления.
¶Нормативы на ОДН
Норматив потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды утверждается органами государственной власти субъекта РФ (обычно это региональные министерства или комитеты по тарифам). Норматив устанавливается в расчёте на один квадратный метр общей площади помещений дома.
Например, в Москве норматив на электроэнергию для ОДН составляет около 2,88 кВт·ч на м² в месяц (для домов с лифтами и освещёнными подъездами), в Санкт-Петербурге — около 2,88 кВт·ч на м². Нормативы на холодную и горячую воду на ОДН варьируются от 0,01 до 0,07 м³ на м² в месяц в зависимости от наличия центрального горячего водоснабжения, типа канализации и других факторов. Точные значения устанавливаются в каждом регионе и могут пересматриваться ежегодно.
¶Как рассчитывается ОДН
Расчёт ОДН по электроэнергии выглядит следующим образом:
- Снимаются показания общедомового прибора учёта (ОДПУ) электроэнергии.
- Вычитаются показания всех индивидуальных счётчиков жильцов.
- Полученная разница — это фактический расход на общедомовые нужды.
- Если фактический расход не превышает норматив, умноженный на общую площадь дома, разница распределяется между квартирами пропорционально их площади.
- Если фактический расход превышает норматив, разница сверх норматива оплачивается управляющей организацией за свой счёт.
Аналогичный порядок действует для холодной и горячей воды, водоотведения.
¶Что входит в ОДН
К расходам на общедомовые нужды относятся:
- освещение подъездов, чердаков, подвалов, лифтовых холлов;
- электропитание лифтов, домофонов, насосного оборудования, системы видеонаблюдения;
- уборка мест общего пользования и придомовой территории;
- полив газонов и клумб в летний период;
- отопление и вентиляция мест общего пользования (в некоторых регионах отопление МОП выделяется в отдельную строку);
- подготовка дома к сезонной эксплуатации.
¶Спорные вопросы
На практике раздел «ОДН» остаётся источником конфликтов между жильцами и управляющими организациями. Основные претензии связаны с завышенными суммами, включением в ОДН аварийных потерь, расходов на незаконные подключения (например, когда кто-то из жильцов ворует электричество из подъездной сети), а также с отсутствием прозрачного обоснования начислений.
С 2018 года, после перехода на механизм «норматив — фактические показания ОДПУ», управляющие компании обязаны оплачивать разницу сверх норматива самостоятельно. Это стимулирует УК к установке общедомовых счётчиков, модернизации внутридомовых сетей и борьбе с несанкционированными подключениями. В домах, где ОДПУ не установлен, расчёт ведётся по нормативу без учёта фактического потребления, что, как правило, обходится жильцам дороже.
¶Как проверить правильность начислений
Для проверки обоснованности ОДН собственник помещения может:
- запросить в управляющей организации акты снятия показаний ОДПУ;
- сверить показания общедомового счётчика с суммой индивидуальных показаний;
- уточнить в местной администрации или у регионального оператора тарифов действующий норматив на ОДН;
- при выявлении расхождений подать письменную претензию в УК, а при отсутствии ответа — обратиться в жилищную инспекцию или суд.
Приборы учёта на общедомовые нужды обязательны к установке для многоквартирных домов с присоединённой мощностью более 150 кВт (для организаций) и для домов, подключённых к централизованным сетям электроснабжения, — сроки установки ОДПУ определяются региональным законодательством.
Источники:
- Жилищный кодекс Российской Федерации (статьи 36, 39, 155–158).
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах».
- Федеральный закон от 29.07.2017 № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
- Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме».