Право общей собственности на недвижимость

Право общей собственности на недвижимость — это правовой режим, при котором объект недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, квартира, помещение) принадлежит одновременно двум или более лицам (сособственникам), которые сообща владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом. Данный институт регулируется гражданским законодательством, в первую очередь Гражданским кодексом РФ (глава 16), и является одним из наиболее распространённых видов имущественных отношений, особенно в жилищной сфере.

Виды общей собственности

Законодательство выделяет два основных вида общей собственности: долевую и совместную. Различие между ними заключается в наличии или отсутствии определённых долей каждого участника в праве на имущество.

Общая долевая собственность

При общей долевой собственности каждому сособственнику принадлежит заранее определённая доля в праве на недвижимость. Доля может быть выражена в виде простой дроби (например, 1/2, 1/3) или процента. Размер доли может быть установлен законом, договором или решением суда. Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а при его отсутствии — пропорционально своим долям. Распоряжение (продажа, дарение, залог) своей долей допускается без согласия других участников, но с соблюдением преимущественного права покупки (оно даёт другим сособственникам возможность выкупить продаваемую долю на тех же условиях, что и постороннему лицу, в течение одного месяца для недвижимости).

Общая совместная собственность

Общая совместная собственность не предполагает выделения долей участников. Право на имущество принадлежит всем сособственникам в совокупности, без определения долей. Этот режим характерен для имущества, нажитого супругами в браке (если иное не установлено брачным договором), а также для имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Распоряжение совместной собственностью (например, продажа квартиры) требует согласия всех участников. Выдел доли из совместной собственности возможен только после её предварительного определения (например, при разделе имущества супругов).

Основания возникновения

Право общей собственности на недвижимость возникает по нескольким основаниям:

• Создание нового объекта — строительство или приобретение недвижимости несколькими лицами за счёт общих средств (например, покупка квартиры супругами в браке).
• Наследование — переход недвижимости по наследству к нескольким наследникам (по закону или по завещанию).
• Приватизация — бесплатная передача государственного или муниципального жилья в собственность граждан, проживающих в нём, с оформлением общей долевой или совместной собственности.
• Реорганизация юридического лица — разделение или выделение имущества при реорганизации, когда недвижимость переходит к нескольким правопреемникам.
• Судебное решение — признание права общей собственности на основании решения суда (например, при разделе совместно нажитого имущества).

Владение, пользование и распоряжение

Владение и пользование

Сособственники имеют равные права на владение и пользование недвижимостью, если иное не установлено соглашением. При долевой собственности порядок пользования может быть определён исходя из размера долей: например, каждому выделяется конкретная комната в квартире. Если соглашение не достигнуто, спор разрешается в судебном порядке. При совместной собственности все вопросы решаются по взаимному согласию.

Распоряжение

Распоряжение недвижимостью (продажа, дарение, мена, сдача в аренду, залог) требует согласия всех сособственников. Для долевой собственности сделка по отчуждению доли допускается без согласия других участников, но с соблюдением преимущественного права покупки. Для совместной собственности любое распоряжение требует единогласного решения. Исключение составляют случаи, когда один из супругов совершает сделку с недвижимостью, нажитой в браке, — для этого требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Прекращение общей собственности

Общая собственность может быть прекращена следующими способами:

• Раздел имущества — прекращение общей собственности с выделением каждому участнику самостоятельного объекта (например, при разделе дома на отдельные квартиры). Раздел возможен только в случае, если это технически и юридически возможно (например, земельный участок может быть разделён на несколько самостоятельных участков с соблюдением минимальных размеров).
• Выдел доли — выделение доли одного из участников в натуре, при котором остальные продолжают владеть остальной частью объекта. Если выдел невозможен, участник получает денежную компенсацию.
• Продажа доли — отчуждение доли одному или нескольким участникам, что может привести к прекращению общей собственности, если все доли переходят к одному лицу.
• Выкуп доли — принудительный выкуп доли по решению суда в случае, если доля незначительна, не может быть реально выделена и участник не имеет существенного интереса в использовании имущества.

Особенности для отдельных видов недвижимости

Квартиры в многоквартирных домах

В многоквартирных домах собственники квартир являются участниками общей долевой собственности на общее имущество дома: земельный участок, крышу, подвал, лестничные площадки, лифты, инженерные сети. Доля в праве на общее имущество пропорциональна площади квартиры и не может быть отчуждена отдельно от квартиры.

Земельные участки

Общая собственность на земельные участки часто возникает при наследовании или при покупке участка несколькими лицами. Раздел участка возможен только при соблюдении требований земельного законодательства (минимальные размеры, целевое назначение). Если раздел невозможен, участники могут установить порядок пользования или продать участок с последующим распределением выручки.

Недвижимость супругов

Имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором. К такому имуществу относятся квартиры, дома, земельные участки, приобретённые за счёт общих доходов. При разводе или разделе имущества доли супругов признаются равными, если иное не установлено соглашением или судом.

Правовое регулирование в России

Основным нормативным актом, регулирующим общую собственность на недвижимость, является Гражданский кодекс РФ (статьи 244–259). Дополнительные нормы содержатся в Семейном кодексе РФ (в части имущества супругов), Земельном кодексе РФ (в части земельных участков), Жилищном кодексе РФ (в части общего имущества в многоквартирных домах), а также в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация права общей собственности осуществляется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), где указываются все сособственники и размеры их долей (при долевой собственности).

Споры и судебная практика

Споры, связанные с общей собственностью на недвижимость, являются одними из самых распространённых в судах общей юрисдикции. Типичные категории дел:

• Определение порядка пользования имуществом.
• Выдел доли в натуре.
• Признание права на долю.
• Взыскание компенсации за пользование долей.
• Оспаривание сделок по отчуждению долей.
• Раздел совместно нажитого имущества супругов.

Судебная практика исходит из принципа соблюдения баланса интересов всех сособственников, а также из невозможности принудительного лишения собственника его доли, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, выкуп незначительной доли).

Источники

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, глава 16 «Общая собственность».
• Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ, глава 7 «Законный режим имущества супругов».
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
• Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (в части общей собственности).