Право выкупа

Право выкупа — это предусмотренная законом или договором возможность лица (выкупателя) в одностороннем порядке приобрести в собственность определённое имущество, обычно недвижимость, при наступлении указанных в законе или соглашении условий. В российском гражданском праве данное понятие чаще всего связывается с преимущественным правом покупки доли в общей собственности, а также с правом выкупа арендованного земельного участка или приватизируемого жилья. В более широком смысле право выкупа может возникать из договора аренды с правом выкупа, из залоговых отношений (закладная) или из специальных законодательных актов (например, выкуп земель сельскохозяйственного назначения).

Правовая природа и виды

Право выкупа по своей природе является субъективным гражданским правом, которое может быть как вещным, так и обязательственным. Оно предоставляет управомоченному лицу возможность требовать передачи имущества в собственность на возмездной основе. В зависимости от основания возникновения выделяют несколько основных видов:

• Законное право выкупа — возникает непосредственно из норм закона (например, преимущественное право покупки доли в общей долевой собственности, право выкупа арендованного земельного участка собственником здания на нём).
• Договорное право выкупа — устанавливается соглашением сторон (например, право выкупа арендованного имущества арендатором, опцион на покупку).
• Преимущественное право покупки — разновидность законного права, при котором участник долевой собственности имеет право купить продаваемую долю раньше посторонних лиц на тех же условиях.

Право выкупа доли в общей собственности

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продаётся, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение установленного срока (для недвижимости — один месяц, для движимого имущества — десять дней), продавец вправе продать её любому лицу. При нарушении этого права любой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Право выкупа арендованного имущества

Земельные участки

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет исключительное право собственников зданий, сооружений на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых эти объекты расположены. Для реализации этого права необходимо, чтобы здание или сооружение находилось в собственности заявителя, а земельный участок — в государственной или муниципальной собственности. Выкупная цена устанавливается в соответствии с законодательством субъекта РФ и обычно составляет определённый процент от кадастровой стоимости участка. Для некоторых категорий земель (например, сельскохозяйственного назначения) установлены особые правила выкупа.

Аренда с правом выкупа

Договор аренды с правом выкупа (лизинг) — это соглашение, по которому арендатор после внесения всех предусмотренных договором платежей (арендных и выкупных) приобретает право собственности на арендованное имущество. В отличие от обычной аренды, здесь арендные платежи включают часть выкупной стоимости. Данный механизм широко применяется в лизинге транспортных средств, оборудования и недвижимости. Право выкупа возникает только после полного исполнения обязательств по договору.

Право выкупа при приватизации

Приватизация жилых помещений в России (до 1 марта 2017 года для большинства граждан, а для отдельных категорий — до 1 марта 2018 года) предоставляла право на бесплатную передачу в собственность занимаемых по договору социального найма квартир. Однако в настоящее время приватизация жилья в прежнем виде прекращена. Вместе с тем, существуют иные механизмы выкупа жилья у государства или муниципалитета, например, по договору купли-продажи с рассрочкой платежа или в рамках программ реновации.

Право выкупа в залоговых отношениях

В ипотечных сделках (залог недвижимости) право выкупа заложенного имущества залогодателем (должником) может быть реализовано в случае досрочного погашения кредита. Законодательство не предусматривает автоматического права выкупа заложенного имущества залогодателем после просрочки — в этом случае залогодержатель (банк) вправе обратить взыскание на предмет залога. Однако существуют механизмы, такие как «право выкупа» в рамках процедуры банкротства, когда залогодатель может выкупить заложенное имущество на торгах.

Ограничения и особенности

Право выкупа не является абсолютным. Законодательство устанавливает ряд ограничений:

• Сроки действия: преимущественное право покупки доли действует только в течение установленного законом срока после извещения.
• Цена и условия: право выкупа может быть реализовано только на тех же условиях, что и предложение третьему лицу.
• Запрет на уступку: преимущественное право покупки доли не может быть передано другому лицу.
• Особые случаи: для земель сельскохозяйственного назначения, для объектов культурного наследия, для стратегических предприятий могут действовать особые правила выкупа, включая необходимость получения согласия государственных органов.

Право выкупа в международном праве

В различных правовых системах институт права выкупа имеет свои особенности. В англо-американском праве существует понятие «right of first refusal» (право первого отказа), которое аналогично преимущественному праву покупки. В континентальном праве (например, во Франции, Германии) также существуют сходные механизмы, регулирующие преимущественные права покупки недвижимости, особенно в сельской местности (например, право выкупа земель сельскохозяйственного назначения государством). В странах СНГ правовое регулирование права выкупа в целом схоже с российским, но может иметь национальные особенности.

Судебная практика

Судебные споры, связанные с правом выкупа, чаще всего касаются:

• Нарушения преимущественного права покупки доли в общей собственности (иски о переводе прав и обязанностей покупателя).
• Оспаривания выкупной цены земельных участков.
• Признания права выкупа арендованного имущества.
• Разрешения споров о праве выкупа в рамках договоров аренды с правом выкупа (лизинга).

Верховный Суд РФ неоднократно разъяснял, что преимущественное право покупки должно быть реализовано добросовестно, а его нарушение влечёт за собой восстановление нарушенного права в судебном порядке. При этом суды исходят из того, что право выкупа не может быть реализовано, если оно противоречит публичным интересам (например, при выкупе земель, предназначенных для строительства социально значимых объектов).

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2020.