Договор аренды

Договор аренды — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным. Основная цель — передача имущества в пользование без перехода права собственности. Правовое регулирование в Российской Федерации осуществляется главой 34 Гражданского кодекса РФ (ст. 606–670).

Правовая природа и существенные условия

Договор аренды относится к категории обязательственных правоотношений. Существенным условием договора является предмет — имущество, которое должно быть индивидуально определено и не потребляемо в процессе использования (например, здания, транспортные средства, оборудование, земельные участки). В договоре обязательно указываются данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным.

Другим существенным условием является арендная плата. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер арендной платы может устанавливаться в твердой сумме, в виде доли полученной продукции, в виде предоставления услуг или в иной форме. В случае отсутствия согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (для объектов недвижимости и некоторых других видов имущества).

Срок договора аренды не является существенным условием, если иное не установлено законом. Договор может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.

Стороны договора

Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор.

Арендодатель — лицо, которое передает имущество в аренду. Им может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В частности, арендодателями могут быть органы государственной власти и местного самоуправления в отношении государственного или муниципального имущества.

Арендатор — лицо, получающее имущество во временное пользование. Им может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, если это не противоречит закону. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Форма и государственная регистрация

Форма договора аренды зависит от срока и вида имущества. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Договор аренды земельного участка, здания или сооружения, заключенный на срок менее года, регистрации не подлежит.

Права и обязанности сторон

Обязанности арендодателя

• Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.
• Передать имущество вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (технический паспорт, сертификат качества и т.п.).
• Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и т.п.).
• Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установлено договором.

Обязанности арендатора

• Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
• Своевременно вносить арендную плату.
• Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт (если иное не установлено договором).
• Нести расходы на содержание имущества.
• При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Права арендатора

• Требовать передачи имущества в установленный срок.
• С согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог.
• Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия договора.
• Производить улучшения арендованного имущества. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения могут быть компенсированы арендодателем, если на их производство было получено согласие арендодателя.

Виды договора аренды

Гражданский кодекс РФ выделяет несколько отдельных видов договора аренды, к которым применяются специальные правила:

Договор проката

Регулируется статьями 626–631 ГК РФ. Является публичным договором, заключается арендодателем, осуществляющим сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Предмет — движимое имущество, используемое для потребительских целей. Срок договора проката не может превышать одного года. Арендодатель обязан проводить ремонт и техническое обслуживание имущества.

Аренда транспортных средств

Делится на два подвида:

• Аренда транспортного средства с экипажем (ст. 632–641 ГК РФ): арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и его технической эксплуатации.
• Аренда транспортного средства без экипажа (ст. 642–649 ГК РФ): арендатор самостоятельно управляет транспортным средством и несет расходы на его содержание и эксплуатацию.

Аренда зданий и сооружений

Регулируется статьями 650–655 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче.

Аренда предприятий

Регулируется статьями 656–664 ГК РФ. Предметом является предприятие как имущественный комплекс, включающий земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки).

Финансовая аренда (лизинг)

Регулируется параграфом 6 главы 34 ГК РФ (ст. 665–670) и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)». Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить это имущество лизингополучателю за плату во временное владение и пользование. Лизингополучатель вправе по истечении срока договора выкупить предмет лизинга.

Аренда земельных участков

Регулируется Земельным кодексом РФ (глава V) и ГК РФ. Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором, или на неопределенный срок. Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Ответственность сторон

За нарушение условий договора предусмотрена гражданско-правовая ответственность. Арендодатель может быть привлечен к ответственности за непредоставление имущества, передачу имущества с недостатками, нарушение сроков капитального ремонта. Арендатор несет ответственность за несвоевременное внесение арендной платы (пени, проценты по ст. 395 ГК РФ), за ухудшение состояния имущества, за использование имущества не по назначению, за несвоевременный возврат имущества.

Прекращение договора аренды

Договор аренды прекращается:

• по истечении срока действия;
• по соглашению сторон;
• по инициативе одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или договором;
• в связи с гибелью (утратой) арендованного имущества;
• по решению суда.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
• не производит капитальный ремонт в установленный срок (если это обязанность арендатора).

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование;
• переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки;
• арендодатель не производит капитальный ремонт;
• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования.

Особенности аренды в Российской Федерации

В России аренда широко распространена как в предпринимательской деятельности, так и в бытовых отношениях. Аренда недвижимости (жилых и нежилых помещений) регулируется как ГК РФ, так и Жилищным кодексом РФ (для жилых помещений — договор найма). Аренда государственного и муниципального имущества осуществляется, как правило, через проведение торгов (конкурсов или аукционов) в соответствии с Федеральным законом «О защите конкуренции». Для субъектов малого и среднего предпринимательства предусмотрены льготные условия аренды государственного и муниципального имущества.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (глава 34 «Аренда»).
2. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (глава V «Аренда земельных участков»).
4. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».