Открыть сервис
Главная → Блог → Реформа системы капитального ремонта многоквартирных домов

Реформа системы капитального ремонта многоквартирных домов

Реформа системы капитального ремонта многоквартирных домов

Реформа системы капитального ремонта многоквартирных домов — комплекс изменений в законодательстве Российской Федерации, направленный на создание механизма планового финансирования и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (МКД). Основные положения реформы вступили в силу с 1 января 2014 года после внесения поправок в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом № 271-ФЗ от 25 декабря 2012 года. Реформа заменила ранее действовавший принцип финансирования ремонта исключительно за счёт бюджетных средств на обязательные ежемесячные взносы собственников помещений.

Предпосылки реформы

До принятия закона № 271-ФЗ капитальный ремонт многоквартирных домов в России проводился в рамках федеральных и региональных целевых программ, финансируемых из бюджетов разных уровней. На практике это приводило к хроническому недофинансированию. По данным Счётной палаты РФ, к началу 2010-х годов около 40 % многоквартирных домов требовали проведения капитального ремонта, при этом ежегодно ремонтировалось не более 1–2 % от общего числа домов. Ветшание жилого фонда ускорялось, а механизмов для аккумулирования средств на перспективу не существовало. Реформа была призвана создать устойчивую систему, основанную на принципе «собственник платит сам», аналогичную практикам, существующим в ряде зарубежных стран (например, в Германии или Финляндии).

Основные положения реформы

Обязательные взносы и минимальный размер

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт. Минимальный размер взноса устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в расчёте на один квадратный метр общей площади помещения. С 2014 года ставки ежегодно индексируются. На начало 2025 года средний минимальный взнос по России колебался от 6 до 35 рублей за квадратный метр в зависимости от региона (самые высокие ставки — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге).

Неплательщикам взносов начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки Центрального банка РФ за каждый день просрочки. Взыскание задолженности осуществляется в судебном порядке.

Способы формирования фонда капитального ремонта

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

  1. Счёт регионального оператора — средства всех домов, выбравших этот способ, аккумулируются на общем счёте специализированной некоммерческой организации (регионального оператора), созданной органом власти субъекта РФ. Региональный оператор отвечает за проведение ремонта в соответствии с региональной программой, несёт субсидиарную ответственность перед собственниками. Этот способ является способом «по умолчанию»: если собственники в установленный срок не приняли решение об ином способе, фонд формируется на счёте регионального оператора.
  1. Специальный счёт — средства накапливаются на отдельном банковском счёте, владельцем которого может быть товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или управляющая компания. Собственники самостоятельно контролируют наполнение счёта и принимают решение о проведении ремонта. Средства со специального счёта не подлежат изъятию в другие фонды и расходуются исключительно на ремонт данного конкретного дома. Владелец специального счёта обязан ежеквартально размещать в государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ) сведения о поступлении средств и проведённых работах.

Региональная программа капитального ремонта

Каждый субъект Российской Федерации утверждает региональную программу капитального ремонта, которая представляет собой перечень всех многоквартирных домов на территории региона (за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу). В программе указывается плановый год каждого вида ремонтных работ (обычно на период 20–30 лет). Первые региональные программы были приняты в 2013–2014 годах и должны были быть актуализированы ежегодно.

Включение дома в региональную программу не означает немедленного начала ремонта: средства должны накопиться в течение нескольких лет, а очерёдность проведения определяется с учётом физического износа конструкций и даты последнего ремонта.

Критика и проблемы реализации

Нецелевое использование средств и нехватка финансирования

С самого начала реформа подвергалась критике со стороны экспертов и граждан. Основные претензии касались непрозрачности расходования средств региональными операторами. По данным Счётной палаты и Генеральной прокуратуры РФ, в ряде регионов выявлялись факты нецелевого использования средств, завышения смет на ремонтные работы, а также длительных задержек выполнения работ. В 2021 году в нескольких регионах (Иркутская, Саратовская области) были возбуждены уголовные дела по фактам мошенничества с фондами капремонта.

Кроме того, минимальные взносы, по оценкам экспертов, покрывают лишь 30–50 % реальной потребности в ремонте. Особенно остро проблема стоит для «проблемных» домов — старых, ветхих, с высокой степенью износа, — где стоимость ремонта значительно превышает сумму накоплений.

Социальная нагрузка на граждан

Взносы на капитальный ремонт — дополнительная обязательная плата для собственников жилья. Поскольку с 2014 года ставки выросли в среднем в 2–3 раза, для многих категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, малоимущих) это стало серьёзной финансовой нагрузкой. В ответ государство ввело систему компенсаций и субсидий: с 2016 года граждане старше 70 лет с одиноким проживанием имеют право на 50-процентную скидку со взноса, старше 80 лет — на 100-процентное освобождение (при условии, что они не работают). Также предусмотрены субсидии для граждан с расходами на ЖКУ, превышающими 22 % от совокупного дохода семьи (норматив может быть снижен решением региона).

Проблемы с формированием фонда на специальных счетах

Переход на специальные счёта, который многие эксперты считают более эффективным, затруднён. Во-первых, собственникам необходимо провести общее собрание и принять решение квалифицированным большинством (не менее 2/3 голосов), что сложно достижимо в крупных домах. Во-вторых, владелец специального счёта (ТСЖ или управляющая компания) несёт ответственность за сбор взносов и организацию ремонта, а также за размещение информации в ГИС ЖКХ, что требует дополнительных административных ресурсов. В результате по состоянию на 2024 год лишь около 10–15 % домов по стране выбрали способ специального счёта (в Москве — менее 5 %).

Результаты и текущее состояние

К началу 2025 года реформа привела к определённым положительным сдвигам. По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за период с 2014 по 2023 год в целом по России за счёт взносов на капитальный ремонт было отремонтировано более 200 тысяч домов (из них около 150 тысяч — с использованием механизма региональных операторов). Наиболее распространённые виды работ — ремонт крыш (около 35 % всех работ), замена лифтов (25 %), ремонт фасадов (20 %) и инженерных систем (15 %).

Вместе с тем, по оценкам Министерства строительства и ЖКХ РФ, более 40 % домов, включённых в региональные программы, пока не получили ни одного вида ремонта. Общий объём взносов, собранных за все годы, превысил 2,5 триллиона рублей, но значительная часть этих средств остаётся неиспользованной на счетах региональных операторов из-за бюрократических процедур и низкой доступности подрядных организаций.

Правительством РФ в 2023–2024 годах был принят ряд мер по совершенствованию системы: введён механизм «дорожных карт» для ускорения ремонта, ужесточены требования к подрядчикам (обязательное членство в саморегулируемых организациях), а также расширены полномочия региональных операторов по взысканию долгов. В 2024 году началось внедрение цифровой платформы «Капитальный ремонт онлайн», позволяющей собственникам отслеживать расходование средств своего дома в режиме реального времени.

Источники

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →

Похожие материалы