Реновация хрущёвок¶

Реновация хрущёвок — это программа сноса и переселения жителей из многоквартирных домов первых массовых серий (преимущественно так называемых «хрущёвок») и последующего строительства на их месте нового жилого фонда. В узком смысле термин закрепился за московской программой реновации жилищного фонда, утверждённой в 2017 году. В более широком контексте под реновацией понимают любые государственные и муниципальные инициативы по ликвидации устаревшего жилья первого индустриального поколения.

¶История

¶Предпосылки и первые попытки

Массовое жилищное строительство в СССР в 1950–1960-х годах было направлено на быстрое решение острейшей жилищной проблемы. Типовые проекты серий К-7, II-32, II-35, 1-464, 1-506 и других (всего около 30 серий) позволили в кратчайшие сроки обеспечить квартирами миллионы семей. Однако уже к концу 1980-х годов стало очевидно, что эти дома имеют низкие эксплуатационные характеристики: малую площадь квартир (от 18 до 30 м² общей площади), совмещённые санузлы, проходные комнаты, тонкие стены, отсутствие лифтов и мусоропроводов в пятиэтажках, а также ограниченный срок службы — 50–60 лет.

В 1990-е годы вопрос о сносе «хрущёвок» поднимался эпизодически, но из-за экономического кризиса и отсутствия финансирования не реализовывался. В 1999 году в Москве была принята программа реконструкции пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения (так называемые «сносимые серии»). Она предусматривала снос около 6 миллионов м² жилья до 2010 года, однако была выполнена лишь частично: к 2010 году снесли около 1,7 млн м².

¶Московская программа реновации (2017)

В 2017 году правительство Москвы инициировало новую, более масштабную программу. 21 февраля 2017 года президент Владимир Путин на встрече с мэром Москвы Сергеем Собяниным поручил проработать вопрос о сносе всех пятиэтажных домов сносимых серий. 1 июля 2017 года был принят Федеральный закон № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».

Программа охватила 5175 домов (по состоянию на 2024 год), в которых проживало около 1,6 миллиона человек. Первые переселения начались в 2018 году. Сроки реализации программы были определены до 2032 года, с возможностью продления.

¶Региональные инициативы

После московского опыта в ряде других регионов России (Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород и др.) также обсуждались или принимались локальные программы реновации. Однако они, как правило, носят более ограниченный характер и не имеют федерального законодательного обеспечения. В 2021 году в Государственную думу вносился законопроект о распространении механизмов реновации на все регионы РФ, но он не был принят.

¶Классификация домов, участвующих в программе

В рамках московской реновации выделяют три категории домов:

Сносимые серии — пятиэтажные панельные и блочные дома, построенные в 1957–1968 годах по типовым проектам, признанным морально и физически устаревшими. К ним относятся серии К-7, II-32, II-35, 1-464, 1-506, 1-515, 1-510, 1-511, 1-447, 1605-АМ и другие.
Девятиэтажные дома — некоторые серии панельных домов, построенные в 1960–1970-х годах (например, П-44, П-3, II-68), которые также могут быть включены в программу по решению жителей.
Другие многоквартирные дома — в исключительных случаях в программу могут включаться дома иных типов, если они расположены в кварталах, подлежащих комплексной застройке.

¶Механизм реализации

¶Этапы переселения

Включение дома в программу — происходит на основе голосования жителей. Для включения необходимо, чтобы за это проголосовало не менее 2/3 собственников и нанимателей квартир.
Подготовка стартовой площадки — строительство нового дома («стартовой площадки») в том же или соседнем районе.
Переселение — жителям предоставляются равнозначные квартиры в новом доме (по площади и количеству комнат, но не менее 18 м² на человека). Жильё предоставляется в собственность бесплатно.
Снос старого дома — после полного расселения дом демонтируется.
Строительство нового жилья на освобождённом участке — на месте снесённого дома возводится современный многоквартирный дом (часто повышенной этажности — 12–25 этажей) по индивидуальному или типовому проекту.

¶Финансирование

Программа финансируется из бюджета города Москвы, а также за счёт средств, полученных от продажи построенного жилья. Часть квартир остаётся в собственности города (для переселения), часть реализуется на рынке. Строительство ведётся как государственными (АО «Мосинжпроект», ГК «ПИК»), так и частными застройщиками.

¶Характеристики нового жилья

Новые дома, построенные в рамках реновации, имеют следующие особенности:

Этажность — от 6 до 25 этажей, преимущественно 12–17 этажей.
Материалы — монолитный железобетон или сборный железобетон с утеплением.
Планировки — улучшенные: кухни от 8 до 15 м², раздельные санузлы, наличие балконов или лоджий, увеличенные прихожие.
Инфраструктура — подземные паркинги, лифты (пассажирские и грузовые), мусоропроводы (в некоторых домах — раздельный сбор мусора), системы видеонаблюдения, домофоны.
Энергоэффективность — класс энергоэффективности не ниже «B» (высокий).
Благоустройство территории — озеленение, детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парковки.

¶Применение и значение

Программа реновации направлена на улучшение жилищных условий миллионов граждан. Жители «хрущёвок» получают современное жильё с улучшенными характеристиками, что повышает качество жизни. Кроме того, программа способствует ликвидации аварийного и ветхого жилья, которое не подлежит капитальному ремонту.

¶Градостроительное значение

Реновация позволяет изменить облик городских районов: вместо однотипных пятиэтажек появляются кварталы с разнообразной архитектурой, развитой инфраструктурой и общественными пространствами. Освобождаются территории для строительства дорог, школ, поликлиник, парков.

¶Экономическое значение

Программа стимулирует строительную отрасль, создаёт рабочие места, увеличивает налоговые поступления в бюджет. Рост стоимости нового жилья на месте снесённых домов повышает капитализацию городской недвижимости.

¶Критика

Программа реновации с момента её объявления подвергалась критике по нескольким направлениям:

Нарушение прав собственников — некоторые жители выражали недовольство тем, что их принудительно переселяют из привычных районов, а равнозначное жильё может быть предоставлено в другом месте (хотя закон гарантирует переселение в пределах того же района).
Недостаточная компенсация — владельцы квартир, не согласные с переездом, могли получить денежную компенсацию, но её размер часто не соответствовал рыночной стоимости жилья.
Снос домов, не требующих сноса — часть домов, включённых в программу, имела удовлетворительное техническое состояние и могла быть отремонтирована.
Увеличение плотности застройки — строительство высотных домов на месте пятиэтажек приводит к росту нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру.
Коррупционные риски — высказывались опасения, что программа может быть использована для извлечения прибыли застройщиками и чиновниками в ущерб интересам жителей.

¶Интересные факты

Первый снесённый дом в рамках московской реновации — пятиэтажка серии II-32 по адресу: ул. 5-я Парковая, д. 62Б (район Восточное Измайлово). Снос произведён в 2018 году.
На 2024 год в Москве построено более 300 новых домов по программе реновации, переселено свыше 150 тысяч семей.
В Санкт-Петербурге программа реновации (так называемая «реновация хрущёвок») была запущена в 2008 году, но из-за судебных споров и экономических проблем реализована лишь частично.

¶Источники

Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».
Постановление Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве».
Официальный сайт мэра Москвы (mos.ru) — раздел «Реновация».
Данные Москомархитектуры и Департамента градостроительной политики города Москвы.
Материалы Счётной палаты РФ и Общественной палаты Москвы.