Рынок торговой недвижимости Курска¶

Рынок торговой недвижимости Курска — сегмент коммерческой недвижимости города Курска, включающий торговые центры, стрит-ритейл, отдельно стоящие магазины и рынки, используемые для розничной торговли товарами и услугами. Формирование рынка в современном виде началось в конце 1990-х — начале 2000-х годов с появлением первых крупных форматов, а его текущее состояние характеризуется высокой конкуренцией, развитием сетевых операторов и постепенным смещением спроса в сторону качественных объектов.

¶Структура и ключевые объекты

Совокупная площадь торговых центров Курска составляет около 350–400 тысяч квадратных метров, что соответствует обеспеченности примерно 600–650 квадратных метров на тысячу жителей — показатель, сопоставимый со средним по Центральному федеральному округу. Основу предложения формируют несколько крупных объектов:

• ТРЦ «Пушкинский» (открыт в 2013 году, арендуемая площадь — около 60 тыс. м²) — крупнейший торговый центр города, расположенный в центре, на пересечении улиц Ленина и Садовой. Якорные арендаторы: гипермаркет «Линия», кинотеатр «Cinema Park».
• ТРЦ «Манеж» (реконструирован в 2010-х годах, площадь — около 25 тыс. м²) — объект в историческом здании на Красной площади, ориентированный на fashion-сегмент и общественное питание.
• ТЦ «Европа» (открыт в 2007 году, площадь — около 20 тыс. м²) — один из первых современных торговых центров, расположенный на проспекте Победы.
• ТЦ «Куряночка» (площадь — около 15 тыс. м²) — объект на улице Карла Маркса с продуктовым якорем и магазинами повседневного спроса.
• ТРЦ «МегаГРИНН» (открыт в 2018 году, площадь — около 45 тыс. м²) — крупный региональный проект девелопера «ГРИНН», расположенный на окраине, у трассы М-2 «Крым».

Стрит-ритейл сконцентрирован преимущественно на улицах Ленина, Дзержинского, Садовой и в центральной части проспекта Ворошилова. Основные арендаторы — банки, аптеки, продуктовые магазины «у дома», салоны связи, кофейни и предприятия общественного питания.

¶Арендные ставки и вакантность

По состоянию на 2024–2025 годы средние запрашиваемые арендные ставки в качественных торговых центрах Курска составляют:

• для якорных арендаторов — 800–1500 рублей за квадратный метр в месяц;
• для арендаторов галереи (fashion, обувь, аксессуары) — 2500–5000 рублей за квадратный метр в месяц;
• для операторов общественного питания и развлечений — 2000–4000 рублей за квадратный метр в месяц.

В стрит-ритейле центральных улиц ставки варьируются от 1500 до 3500 рублей за квадратный метр в месяц в зависимости от локации, пешеходного трафика и состояния помещения. Уровень вакантности в крупных торговых центрах города оценивается в 5–10 %, что является умеренным показателем; в устаревших объектах и на второстепенных улицах доля свободных помещений может достигать 15–20 %.

¶Основные арендаторы и динамика спроса

Рынок характеризуется высокой долей федеральных и международных сетей. В Курске представлены продуктовые ритейлеры («Пятёрочка», «Магнит», «Линия», «Европа»), fashion-операторы (H&M, Zara, Bershka, «Снежная Королева», «Остин»), электроника и бытовая техника («М.Видео», DNS, «Ситилинк»), товары для дома («Леруа Мерлен» в формате «Леруа Мерлен Курск» открыт в 2021 году). После ухода части международных брендов в 2022 году освободившиеся площади заняли российские марки и турецкие операторы, что поддержало заполняемость объектов.

Наблюдается устойчивый спрос на помещения формата «у дома» в новых жилых микрорайонах (Северо-Западный район, район КЗТЗ, микрорайон Парковая), где девелоперы активно встраивают коммерческие помещения на первых этажах. Одновременно снижается привлекательность традиционных городских рынков (Центральный рынок, рынок на улице 50 лет Октября), которые постепенно трансформируются в торгово-ярмарочные площадки.

¶Инвестиционные особенности

Инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости Курска определяется стабильным потребительским спросом (численность населения агломерации — около 500 тысяч человек) и умеренным уровнем цен на активы. Капитализация качественных торговых центров оценивается в 80–120 тысяч рублей за квадратный метр общей площади, доходность от аренды — на уровне 9–12 % годовых. В 2023–2024 годах зафиксированы сделки по продаже небольших торговых помещений и стрит-ритейла площадью 100–500 квадратных метров, преимущественно со стороны частных инвесторов.

Сдерживающими факторами развития рынка выступают ограниченная платёжеспособность населения, высокая конкуренция с онлайн-торговлей и отсутствие свободных земельных участков в центральной части города для нового строительства. Перспективными направлениями считаются реконструкция устаревших объектов советской постройки и развитие районных торговых центров в спальных районах.

¶Источники

• Аналитический обзор рынка торговой недвижимости Курска, 2024. ООО «РЭЦ-Консалт».
• Данные управления Росреестра по Курской области о зарегистрированных сделках с коммерческой недвижимостью.
• Публичные материалы девелоперских компаний «ГРИНН», «Промсвязьнедвижимость».
• Обзоры консалтинговых компаний CORE.XP и NF Group по рынкам региональных торговых центров.