Содержание жилья многоквартирного дома¶

Содержание жилья многоквартирного дома — комплекс работ и услуг по поддержанию жилых помещений, общего имущества собственников помещений и придомовой территории многоквартирного дома (МКД) в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Правовое регулирование в России осуществляется Жилищным кодексом РФ (глава II, раздел VIII), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006) и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003).

¶Правовая основа

Собственникам помещений МКД принадлежит право общей долевой собственности на общее имущество дома: несущие конструкции, крышу, подвал, чердак, инженерные коммуникации, придомовую территорию с элементами озеленения и благоустройства. Собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества (ст. 39 ЖК РФ).

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возлагается на управляющую организацию (УО), товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный кооператив — в зависимости от выбранного способа управления домом. При непосредственном управлении собственники заключают прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями и сами обеспечивают содержание общего имущества.

¶Что входит в состав работ и услуг

Согласно Правилам № 491, содержание общего имущества включает:

¶Общедомовые инженерные системы

• Содержание внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (при наличии), отопления, вентиляции и дымоудаления.
• Подготовка систем к сезонной эксплуатации: опрессовка, промывка, регулировка запорной арматуры, проверка работоспособности.
• Устранение аварийных повреждений и неисправностей.
• Перераспределение нагрузок, проверка герметичности стояков и подводок.

¶Конструктивные элементы

• Содержание фундаментов, подвальных помещений (включая утепление входов, герметизацию проникновений инженерных коммуникаций).
• Содержание фасадов, балконов, лоджий, козырьков, входных групп.
• Обеспечение условий доступности для инвалидов (пандусы, подъездные пути).
• Содержание кровли и водоотводящих устройств: очистка водостоков, проверка примыканий, устранение протечек.

¶Территория дома

• Уборка придомовой территории, включая очистку от грязи, снега и льда, уборку мусорных площадок.
• Содержание и ремонт внутридомовых дорог, тротуаров, парковок, ограждений.
• Уход за газонами, цветниками, деревьями и кустарниками (санитарная обрезка, полив, замена погибших насаждений).
• Установка и содержание урн, детских и спортивных площадок, мест парковки.

¶Уборка мест общего пользования

• Уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, подвалов, чердаков, коридоров.
• Мойка окон и дверей в местах общего пользования, полировка перил.
• Обеспечение освещения подъездов и придомовой территории, замена ламп.

¶Техническое обслуживание и мониторинг

• Проведение периодических осмотров общего имущества: сезонные (весна, осень), внеочередные (после аварий, стихийных бедствий).
• Ведение технической документации на дом.
• Контроль состояния приборов учёта, общедомовых счётчиков.
• Подготовка к отопительному сезону и вывод из эксплуатации.

¶Стоимость и тарифы

Плата за содержание жилья устанавливается на общем собрании собственников помещений либо органом местного самоуправления (для домов, где не выбран способ управления или не принято решение о размере платы). Тариф включает оплату труда работников, расходные материалы, инструмент, техническое обслуживание оборудования, налоги и прибыль управляющей организации.

Размер платы зависит от общей площади помещения собствика, перечня и качества работ, категории дома (новостройка, дом ветхого и аварийного фонда, объект культурного наследия), наличия лифта, этажности и других факторов. Собственники вправе утверждать расширенный перечень услуг (охрана, домофон, видеонаблюдение) и учитывать его в тарифе.

¶Ответственность управляющей организации

УО обязана предоставлять услуги и выполнять работы в соответствии с требованиями стандартов содержания, своевременно устранять аварии, реагировать на обращения жильцов. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств организация несёт ответственность в соответствии с договором управления и законодательством о защите прав потребителей — вплоть до снижения платы, возмещения убытков и штрафов.

Собственники вправе контролировать деятельность УО, требовать отчёт о выполненных работах, проводить проверки и привлекать независимых экспертов. По итогам года проводится общее собрание, на котором утверждается отчёт о выполнении договора управления и решается вопрос о выборе способа управления на следующий период.

¶Особенности для отдельных категорий домов

Для домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, содержание сводится к минимальному набору работ, обеспечивающему безопасность проживания. В домах — объектах культурного наследия перечень работ дополняется требованиями по сохранению исторических элементов. Для коммунальных квартир состав работ определяется с учётом необходимости содержания общих кухонь и санузлов.

Источники: Жилищный кодекс Российской Федерации; Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006; Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003; Постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011.