СОИ в квитанции за квартиру¶

СОИ (содержание общего имущества в многоквартирном доме) — строка в квитанции за жилищно-коммунальные услуги, отражающая расходы собственника помещений на содержание общедомового имущества: лифтов, подвалов, чердаков, кровли, домофонов, придомовой территории и внутридомовых инженерных сетей. С 2017 года СОИ заменило в квитанциях прежнюю аббревиатуру «ОДН» (общедомовые нужды), упразднённую федеральным законодательством.

¶Правовая основа

С 1 января 2017 года в силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ (федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015), упразднившие понятие «ОДН». Расходы на общедомовое имущество были вынесены из коммунальных услуг в отдельную группу — «содержание общего имущества». В квитанциях эта группа отражается как СОИ.

Правовое регулирование СОИ опирается на:

• Жилищный кодекс РФ (глава 6, статьи 36, 39, 44–48);
• постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»;
• постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах».

Согласно статье 39 ЖК РФ, бремя содержания общего имущества несут собственники помещений в многоквартирном доме пропорционально доле в праве общей собственности.

¶Что входит в СОИ

В состав расходов на содержание общего имущества включаются:

• Подъезды и лестничные клетки — уборка, освещение, текущий ремонт;
• Лифтовое оборудование — техническое обслуживание, ремонт, электроэнергия для работы лифта;
• Подвалы и технические этажи — осмотр, уборка, освещение;
• Кровля и чердак — обслуживание, ремонт, очистка водостоков;
• Домофоны и системы видеонаблюдения — обслуживание оборудования;
• Придомовая территория — уборка, освещение, содержание детских и спортивных площадок, зелёных насаждений;
• Внутридомовые инженерные сети — горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление (до границы ответственности потребителя);
• Мероприятия по энергосбережению — установка общедомовых приборов учёта, утепление общедомового имущества.

¶Как рассчитывается плата

Плата за СОИ рассчитывается по формуле: размер платы = тариф × объём работ и услуг × площадь квартиры (или иной показатель, установленный в договоре управления). В большинстве регионов России плата за СОИ начисляется пропорционально общей площади помещения собственника, а не по числу проживающих.

С 2023 года в России действует постановление Правительства РФ № 1498 от 29.11.2022, введшее так называемые «комплексные услуги» — единый платёж, объединяющий СОИ и коммунальные ресурсы (горячую и холодную воду, электроэнергию, отопление, водоотведение). В квитанциях это отражается как единая строка «Комплексная услуга по содержанию общего имущества».

¶Отличие СОИ от ОДН

До 2017 года в квитанциях существовала строка «ОДН», включавшая в себя расходы на общедомовые нужды: освещение подъездов, лифтов, промывку систем отопления, полив газонов. Плата за ОДН ограничивалась нормативами, утверждаемыми региональными властями, и при превышении норматива разница перекладывалась на управляющую организацию.

После реформы 2017 года ОДН был разделён на две части:

• расходы ресурсов (вода, электроэнергия) — вошли в коммунальные услуги;
• содержание имущества (ремонт, уборка, обслуживание) — выделены в СОИ.

Таким образом, СОИ — это не новый платёж, а переименованная и структурно переработанная часть прежних ОДН.

¶Как проверить обоснованность начислений

Собственник вправе запросить в управляющей организации:

• отчёт о выполнении работ по содержанию общего имущества;
• смету расходов;
• акты выполненных работ;
• протоколы общих собраний собственников, утвердивших перечень и объём работ.

При расхождении начислений с фактическими работами собственник может обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) или в суд.

¶Распространённые ошибки в начислениях

Наиболее частые нарушения, выявляемые ГЖИ:

• включение в СОИ работ, не предусмотренных договором управления;
• начисление платы за работы, фактически не выполненные;
• превышение утверждённого на общем собрании перечня работ;
• двойное начисление за одни и те же услуги.

Собственники вправе оспорить любое начисление, направив претензию в управляющую организацию, а при отсутствии ответа — обращение в ГЖИ или прокуратуру.

Источники:

• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Федеральный закон № 176-ФЗ от 29.06.2015;
• Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006;
• Постановление Правительства РФ № 354 от 06.05.2011;
• Постановление Правительства РФ № 1498 от 29.11.2022.