Торговый центр как тип торгового предприятия¶

Торговый центр (шопинг-молл, от англ. shopping mall) — крупный комплекс коммерческой недвижимости, объединяющий под одной крышей множество магазинов, точек питания, развлекательных объектов и услуг, спроектированных вокруг внутренней пешеходной галереи. Торговые центры относятся к формату неспециализированной розничной торговли и служат местом концентрации спроса: по данным ассоциаций ритейла, типичный молл обслуживает жителей радиуса 15–30 километров.

¶История

Предшественниками торговых центров считаются крытые пассажи и галереи XIX века — например, Виктория-Плейс в Лондоне (1819) и пассажи в Санкт-Петербурге и Москве. Современный формат молла сформировался в США в 1950-х годах, когда субурбанизация и массовое строительство пригородов создали спрос на единые точки покупок с парковкой. Первым закрытым торговым центром в современном понимании считается Southdale Center в Эдине (Миннесота, 1956), спроектированный архитектором Виктором Грюном.

В СССР аналогом молла были Универсальные магазины (Универмаги) и ЦУМы, а также гастрономы и рынки. Первый в России современный закрытый торговый центр — «Красный Октябрь» в Москве (1997). Бурное развитие формата пришлось на 2000-е годы: к 2023 году в России работало более 1500 торговых центров суммарной площадью свыше 20 млн квадратных метров, крупнейшие из них — «Авиапарк» и «Метрополис» в Москве.

¶Классификация

Торговые центры различают по размеру, составу арендаторов и целевой аудитории:

• Community center (окружной) — 10–25 тыс. кв. м, базовые магазины, продуктовый супермаркет, кинотеатр.
• Regional center (региональный) — 40–100 тыс. кв. м, широкий выбор одежды, электроники, ресторанов.
• Superregional (суперрегиональный) — свыше 100 тыс. кв. м, якорные магазины федеральных сетей, развлекательные зоны.
• Power center (формат с якорными арендаторами) — открытая парковочная площадка, несколько крупных сетевых магазинов.
• Factory outlet (аутлет) — продажа товаров прошлых коллекций со скидками.
• Strip mall — линейная застройка вдоль улицы без общей крытой галереи.

По конструктивному признаку различают закрытые (enclosed) и открытые (open-air) комплексы. В России преобладает закрытый тип, что связано с климатом.

¶Устройство и экономика

Типичный молл строится по схеме «якорных арендаторов» (анкеров): один-два крупных магазина — супермаркет, кинотеатр, спортивный магазин — привлекают поток посетителей, а множество мелких арендаторов размещается вдоль пешеходных галерей. Договор аренды обычно заключается на 3–5 лет с ежегодной индексацией ставки.

Доход владельца формируется из двух источников: фиксированной арендной платы и процента от оборота арендатора (обычно 4–15%). Расходы включают эксплуатацию здания, климат-контроль, охрану, парковку и маркетинг. Экономика молла чувствительна к трафику: падение посещаемости на 10% ведёт к росту вакансий и снижению арендных ставок.

¶Типичные арендаторы и инфраструктура

Помимо магазинов одежды, обуви, электроники и ювелирных изделий, в моллах размещаются:

• фуд-корты и рестораны;
• кинотеатры и боулинги;
• детские игровые центры;
• салоны красоты, химчистки, ремонты;
• банкоматы, пункты выдачи интернет-заказов;
• коворкинги и зоны совместного пользования.

Отдельную роль играет парковка: в пригородных моллах на 1000 кв. м торговых площадей приходится 250–400 парковочных мест.

¶Тенденции

С 2010-х годов в России и мире наблюдается переход от чисто торговых форматов к «досуговым» моллам: доля развлекательных и ресторанных площадей в новых проектах достигает 30–40%. Развитие интернет-торговли вынуждает владельцев инвестировать в omnichannel-сервисы: пункты самовывоза, примерочные для онлайн-заказов, приложения лояльности. Крупнейшие операторы российского рынка — «Галерея», «Куруптор», «Самолёт», «Дон-Строй».

Источники:

• Ассоциация компаний розничной торговли (АКОРТ), обзоры рынка
• Гуру Д. «Торговые центры: проектирование и управление»
• CBRE Russia, отчёты по рынку торговой недвижимости
• JLL Russia, обзоры сектора retail real estate