Закладные листы¶

Закладные листы — ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству, а также право залога на имущество, обременённое ипотекой. Закладной лист является именной или предъявительской ценной бумагой, выпускаемой ипотечным агентством или иной специализированной организацией в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

¶История

Прообразы закладных листов появились в Европе в XVIII веке в связи с развитием ипотечного кредитования. Первые специализированные ипотечные банки, выпускавшие долговые обязательства под залог недвижимости, возникли в германских государствах (Силезия, Пруссия) в 1770-х годах. В Российской империи закладные листы выпускались земельными банками с середины XIX века, в частности Акционерным земельным банком, и использовались для рефинансирования долгосрочных ссуд под залог помещичьих и крестьянских земель. В советский период институт закладных листов был упразднён и возрождён в России в 1990-е годы с принятием законодательства об ипотеке.

¶Правовая природа и виды

Закладной лист сочетает свойства долговой ценной бумаги и залогового документа. В зависимости от эмитента и способа обращения выделяют:

• Ипотечные облигации — выпускаются банками или ипотечными агентами, обеспечены пулом закладных или ипотечных кредитов.
• Государственные и муниципальные закладные листы — выпускаются под гарантии бюджета, распространены в странах с развитой системой жилищного финансирования (например, в Германии — Pfandbrief).
• Предъявительские и именные — различаются по способу легитимации владельца; именные требуют учёта прав в реестре.

По российскому законодательству (Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 № 152-ФЗ) закладные листы выпускаются в документарной форме с обязательным централизованным хранением или в бездокументарной форме. Эмитентом может выступать только ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, исключительным видом деятельности которой является приобретение требований по кредитам и выпуск облигаций.

¶Устройство и реквизиты

Закладной лист содержит обязательные реквизиты: наименование эмитента, дату выпуска, номинальную стоимость, процентную ставку, срок погашения, порядок расчётов, сведения об обеспечении (состав ипотечного покрытия). В отличие от простой закладной, удостоверяющей права залогодержателя по конкретному кредитному договору, закладной лист обеспечен совокупностью однородных требований — ипотечным покрытием. Размер обязательств по закладным листам не может превышать стоимости покрытия, что обеспечивает дополнительную защиту инвесторов.

¶Обеспечение и погашение

Исполнение обязательств по закладным листам обеспечивается залогом ипотечного покрытия. В случае дефолта эмитента владельцы листов имеют приоритетное право на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. Погашение осуществляется денежными средствами, как правило, равными долями (аннуитетные платежи) или единовременно в конце срока. Доход по закладным листам выплачивается в виде процентов, которые могут быть фиксированными или плавающими (привязанными к индикаторам денежного рынка).

¶Применение и значение

Закладные листы являются инструментом рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, выдавший кредит, передаёт права требования ипотечному агенту, который выпускает закладные листы и размещает их среди инвесторов. Это позволяет банку привлекать долгосрочное финансирование и снижать процентные риски. Для инвесторов закладные листы представляют собой консервативный инструмент с фиксированной доходностью и низким уровнем риска, поскольку обеспечены недвижимостью. В России рынок закладных листов активно развивается с 2010-х годов в рамках государственной программы «Фабрика ипотечных ценных бумаг», оператором которой выступает ДОМ.РФ.

¶Критика и риски

К числу недостатков закладных листов относят зависимость доходности от состояния рынка недвижимости и процентных ставок. При массовых дефолтах заёмщиков стоимость ипотечного покрытия может снизиться, что создаёт риск недостаточности обеспечения. Также отмечается сложность оценки качества пула закладных и ограниченная ликвидность на вторичном рынке по сравнению с государственными облигациями. В периоды экономических кризисов наблюдалось сокращение эмиссии и ужесточение требований к эмитентам.

¶Источники

• Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».
• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), глава 7 «Ценные бумаги».
• Положение Банка России о требованиях к ипотечному покрытию и деятельности ипотечных агентов.
• Цибульникова В. Е. «Ипотечные ценные бумаги: правовое регулирование и практика».