Эскроу-счета в строительстве¶

Эскроу-счета в строительстве — это механизм финансирования долевого строительства, при котором денежные средства участников долевого строительства перечисляются не застройщику напрямую, а на специальный банковский счет (счет эскроу), где они хранятся до момента исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры. Данная схема является обязательной в России с 1 июля 2019 года для всех договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), за исключением отдельных категорий объектов.

¶История и предпосылки введения

До 2019 года застройщики привлекали средства граждан напрямую, что порождало значительные риски для дольщиков: появление обманутых дольщиков, долгостроев и финансовых пирамид. Для решения этой проблемы был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», однако прямые расчеты сохранялись.

Реформа 2019 года, закрепленная поправками в 214-ФЗ, перевела отрасль на проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Переход был поэтапным: с 1 июля 2019 года новые ДДУ заключаются только по новой схеме, за исключением объектов, соответствующих критериям высокой степени готовности (строительная готовность не менее 30% и продано не менее 10% квартир). Полный запрет на старую схему для всех объектов вступил в силу с 1 января 2021 года.

¶Механизм работы

Схема функционирует следующим образом:

1. Договор. Участник долевого строительства заключает с застройщиком ДДУ и открывает счет эскроу в уполномоченном банке.
2. Внесение средств. Дольщик вносит на счет эскроу сумму, эквивалентную цене договора. Деньги блокируются банком.
3. Строительство. Застройщик ведет строительство за счет кредитных средств банка (проектное финансирование) или собственных ресурсов. Доступ к деньгам дольщиков он не имеет.
4. Раскрытие счета. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства банк перечисляет средства со счета эскроу застройщику.
5. Возврат средств. Если застройщик не исполняет обязательства (например, признан банкротом или нарушает сроки более чем на 2 месяца), банк возвращает дольщику внесенные денежные средства.

Средства на счетах эскроу застрахованы государством в размере до 10 млн рублей через Агентство по страхованию вкладов (АСВ), что аналогично страхованию банковских вкладов.

¶Участники и их роль

¶Банк

Банк выполняет функции агента контроля: открывает счет, проверяет соответствие ДДУ требованиям законодательства, контролирует сроки строительства и основания для раскрытия счета. Банк также выдает застройщику проектное финансирование — кредит на строительство, проценты по которому застройщик выплачивает из собственных средств.

¶Застройщик

Застройщик лишается возможности использовать средства дольщиков до завершения строительства. Он обязан привлекать кредитные средства, что повышает его финансовую нагрузку, но одновременно дисциплинирует и снижает риски нецелевого использования средств.

¶Дольщик

Для дольщика схема эскроу означает повышенную защиту: его деньги не пропадают даже при банкротстве застройщика. Однако цена квартиры может включать повышенные издержки застройщика на кредитование, что в отдельные периоды приводило к росту цен на жилье.

¶Особенности и ограничения

• Не все объекты подпадают под обязательное использование эскроу: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда, а также некоторые объекты в определенных регионах могут использовать альтернативные схемы.
• Счета эскроу открываются только в банках, соответствующих требованиям Правительства РФ (уставный капитал не менее 300 млрд рублей или наличие рейтинга).
• Досрочное раскрытие счета возможно только при надлежащем исполнении обязательств застройщиком, иных оснований не предусмотрено.
• Проценты на средства, размещенные на счете эскроу, не начисляются (в отличие от обычных вкладов), однако в 2022 году в порядке эксперимента допускалось начисление дохода для отдельных категорий граждан.

¶Влияние на рынок

Введение эскроу-счетов привело к консолидации рынка: мелкие и финансово неустойчивые застройщики ушли с рынка, поскольку получение проектного финансирования требует прозрачности и наличия собственного капитала. Доля проблемных объектов (долгостроев) значительно сократилась. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), к 2024 году более 90% строящегося жилья в России возводилось с использованием счетов эскроу.

Критики схемы отмечают удорожание жилья из-за стоимости кредитов для застройщиков, а также ограничение конкуренции в отрасли. Однако в целом механизм признается эффективным инструментом защиты прав граждан.

¶Источники

• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
• Федеральный закон от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..."».
• Материалы Банка России о проектном финансировании и счетах эскроу.
• Данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).