Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (официальное полное наименование — Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») — это кодифицированный нормативный правовой акт Российской Федерации, регулирующий отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственного кадастрового учёта объектов недвижимости. Закон является основным правовым инструментом, обеспечивающим публичную достоверность сведений о правах на недвижимость и её характеристиках, и пришёл на смену ранее действовавшим Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997 года) и Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости» (2007 года).

История принятия и цели

До 2015 года в России существовали две параллельные системы учёта недвижимости: государственный кадастровый учёт (ведение Единого государственного реестра земельных участков и объектов капитального строительства) и государственная регистрация прав на недвижимость (ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Такая разобщённость порождала дублирование сведений, ошибки и затягивание сроков оформления. Необходимость создания единой информационной системы, объединяющей учёт и регистрацию, была признана на государственном уровне.

Разработка закона началась в 2013 году. Проект был внесён в Государственную Думу Правительством РФ, принят в июне 2015 года и подписан Президентом 13 июля 2015 года. Закон вступил в силу с 1 января 2017 года, заменив собой два ранее действовавших закона. Основными целями принятия 218-ФЗ стали:

создание единой процедуры учёта и регистрации недвижимости (принцип «одного окна»);
повышение достоверности и полноты сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
сокращение сроков проведения учётно-регистрационных действий;
внедрение электронных форм взаимодействия с заявителями и государственными органами;
усиление защиты прав собственников и добросовестных приобретателей.

Основные положения

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Ключевое нововведение закона — создание Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который объединил сведения из ранее существовавших Государственного кадастра недвижимости (ГКН) и Единого государственного реестра прав (ЕГРП). ЕГРН представляет собой федеральную государственную информационную систему, содержащую в себе:

Реестр объектов недвижимости (кадастр) — сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, объектах незавершённого строительства, машино-местах, их площади, местоположении, кадастровой стоимости, категории земель, виде разрешённого использования и другие характеристики.
Реестр прав, ограничений прав и обременений — записи о зарегистрированных правах собственности, аренды, ипотеки, сервитутах, а также об арестах и запретах на совершение сделок.
Реестр сведений о границах — информация о границах субъектов РФ, муниципальных образований, населённых пунктов, зон с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные зоны и т.д.).
Реестр кадастровых инженеров — перечень лиц, имеющих право осуществлять кадастровую деятельность.
Реестр саморегулируемых организаций кадастровых инженеров.
Кадастровые карты — публичные и дежурные.

Ведение ЕГРН осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальными органами.

Принцип «одного окна»

Закон закрепил процедуру, при которой заявитель подаёт одно заявление, а Росреестр одновременно проводит государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав. Это позволяет, например, при покупке квартиры или земельного участка не обращаться отдельно в кадастровую палату для постановки на учёт и отдельно в регистрационную службу для регистрации права собственности — все действия выполняются в рамках одной услуги.

Объекты недвижимости, подлежащие учёту и регистрации

Закон определяет перечень объектов, права на которые подлежат государственной регистрации, а сами объекты — кадастровому учёту. К ним относятся:

земельные участки;
здания (жилые, нежилые, многоквартирные дома);
сооружения (линии электропередач, трубопроводы, мосты, дороги);
помещения (жилые и нежилые);
объекты незавершённого строительства;
машино-места;
единые недвижимые комплексы;
предприятия как имущественные комплексы.

Виды регистрируемых прав и сделок

Государственной регистрации подлежат следующие права и обременения:

право собственности;
право хозяйственного ведения;
право оперативного управления;
право пожизненного наследуемого владения;
право постоянного (бессрочного) пользования;
ипотека (залог недвижимости);
аренда (на срок более одного года);
сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком);
доверительное управление;
арест и запрет на совершение сделок.

Порядок проведения учётно-регистрационных действий

Заявители

Подать заявление на кадастровый учёт и регистрацию прав могут:

собственники или правообладатели недвижимости;
их законные представители (родители, опекуны);
представители по доверенности;
органы государственной власти и местного самоуправления (в установленных законом случаях);
нотариусы (при удостоверении сделок);
судебные приставы-исполнители (при наложении ареста).

Способы подачи документов

Закон предусматривает несколько способов подачи заявления и документов:

Лично в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) — наиболее распространённый способ.
Почтовым отправлением с объявленной ценностью и описью вложения.
В электронной форме через единый портал государственных услуг (Госуслуги) или официальный сайт Росреестра (требуется усиленная квалифицированная электронная подпись).
Через нотариуса — при удостоверении сделки нотариус обязан самостоятельно направить документы на регистрацию.

Сроки

Сроки проведения учётно-регистрационных действий зависят от способа подачи и сложности:

Общий срок — 9 рабочих дней (для кадастрового учёта и регистрации прав, подаваемых одновременно).
При подаче через МФЦ — 12 рабочих дней (включая время на передачу документов).
При подаче в электронном виде — 5 рабочих дней.
При регистрации ипотеки — 5 рабочих дней.
При регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки — 3 рабочих дня.

Основания для приостановления и отказа

Закон устанавливает исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации (до 3 месяцев) или отказа в ней. Наиболее частые причины:

непредоставление всех необходимых документов;
несоответствие документов требованиям законодательства (отсутствие подписей, печатей, неправильное оформление);
наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными;
отсутствие у заявителя полномочий на совершение сделки;
арест или запрет на совершение регистрационных действий в отношении объекта;
техническая ошибка в документах.

Особенности и нововведения

Экстерриториальный принцип

С 2017 года действует экстерриториальный принцип подачи документов: заявитель может обратиться в любой офис МФЦ или территориальный орган Росреестра, независимо от места нахождения объекта недвижимости. Например, покупатель квартиры в Краснодаре может подать документы в МФЦ в Москве.

Беззаявительный порядок

Закон предусматривает случаи, когда государственная регистрация прав осуществляется без заявления правообладателя. К ним относятся:

регистрация права собственности на объект, созданный с использованием средств материнского капитала (на основании информации Пенсионного фонда);
регистрация права собственности на объект индивидуального жилищного строительства (на основании уведомления о завершении строительства);
регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный в собственность бесплатно (на основании решения органа власти).

Электронная ипотека

Закон создал правовую основу для «электронной ипотеки» — полностью дистанционного оформления ипотечной сделки. Заёмщик, банк и Росреестр взаимодействуют в электронном виде, что значительно сокращает сроки регистрации залога (до 1-2 рабочих дней).

Компенсация за утрату права собственности

Статья 68 закона предусматривает механизм компенсации добросовестным приобретателям, которые утратили право собственности на недвижимость в результате её изъятия государством (например, если объект был приобретён у лица, не имевшего права его отчуждать). Компенсация выплачивается из федерального бюджета в размере реального ущерба, но не более 1 миллиона рублей.

Критика и проблемы

Несмотря на прогрессивность, закон подвергался критике за ряд недостатков:

Сложность процедур для граждан. Несмотря на принцип «одного окна», сбор документов (кадастровый план, технический план, межевой план) требует обращения к кадастровым инженерам, что увеличивает финансовые и временные затраты.
Технические сбои в ЕГРН. В первые годы работы системы наблюдались массовые сбои в работе электронных сервисов, задержки в обработке заявлений, ошибки в выписках.
Недостаточная защита от мошенничества. Отмечались случаи регистрации прав на основании подложных документов, что приводило к судебным спорам.
Высокие требования к электронной подписи. Для подачи документов в электронном виде требуется усиленная квалифицированная электронная подпись, что создаёт барьер для многих граждан.
Проблема «лесной амнистии». Закон не всегда эффективно решал проблему оформления прав на земельные участки, находящиеся в фактическом пользовании, но не поставленные на кадастровый учёт.

Значение

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» стал важным этапом в развитии системы учёта и регистрации недвижимости в России. Он позволил создать единую, прозрачную и доступную для граждан информационную базу, сократить сроки оформления документов и повысить защиту прав собственности. Закон продолжает совершенствоваться: в него регулярно вносятся изменения, направленные на упрощение процедур, внедрение новых технологий и борьбу с мошенничеством.

Источники

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с последующими изменениями и дополнениями).
Постановление Правительства РФ от 01.12.2021 № 2179 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра недвижимости».
Информация с официального сайта Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Разъяснения Министерства экономического развития РФ по вопросам применения 218-ФЗ.
Судебная практика Верховного Суда РФ по делам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимость.

BFOmetr — база данных и аналитика по компаниям России.

На главную BFOmetr →