Государственная регистрация прав

Государственная регистрация прав — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. В Российской Федерации данная процедура является обязательной для большинства сделок с недвижимостью и служит единственным доказательством существования зарегистрированного права. Регистрацию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и её территориальные органы.

История развития института

Дореволюционный период

В Российской империи система учёта прав на недвижимость начала формироваться в XVIII веке. Первоначально использовались крепостные книги, которые велись при нотариусах. С 1866 года была введена система нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, однако единого государственного реестра не существовало. Регистрация носила преимущественно явочный характер.

Советский период

После национализации земли в 1917 году частная собственность на землю была отменена. Регистрация прав на строения осуществлялась в органах Бюро технической инвентаризации (БТИ). Система была децентрализованной и не обеспечивала прозрачности оборота недвижимости. С 1990-х годов начался процесс восстановления института частной собственности.

Современный этап

С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который заложил основы современной системы. С 1 января 2017 года начал действовать Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», объединивший кадастровый учёт и регистрацию прав в единую процедуру.

Правовая основа

Государственная регистрация прав в Российской Федерации регулируется следующими основными нормативными актами:

• Гражданский кодекс РФ (статьи 8.1, 131, 551 и др.)
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
• Земельный кодекс РФ
• Жилищный кодекс РФ
• Лесной кодекс РФ
• Водный кодекс РФ

Объекты регистрации

Государственной регистрации подлежат права на следующие объекты недвижимости:

• Земельные участки
• Здания, сооружения, объекты незавершённого строительства
• Жилые и нежилые помещения
• Машино-места
• Единые недвижимые комплексы
• Предприятия как имущественные комплексы
• Объекты культурного наследия

Виды регистрируемых прав

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) регистрируются:

• Право собственности — наиболее полное вещное право, включающее владение, пользование и распоряжение имуществом.
• Право хозяйственного ведения — право государственного или муниципального унитарного предприятия.
• Право оперативного управления — право казённого предприятия или учреждения.
• Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (для граждан, получивших участки до 2001 года).
• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
• Ипотека (залог недвижимости) — регистрируется как обременение.
• Сервитуты — ограниченные права пользования чужим земельным участком.
• Аренда — регистрируется договор аренды недвижимости на срок более одного года.
• Доверительное управление — регистрируется при передаче имущества в доверительное управление.

Процедура регистрации

Документы

Для регистрации прав заявитель представляет:

• Заявление о государственной регистрации прав
• Документ, удостоверяющий личность
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.)
• Межевой план или технический план (если требуется кадастровый учёт)
• Квитанция об уплате государственной пошлины

Сроки

Сроки регистрации установлены законом и составляют:

• Для регистрации прав на недвижимость — 7 рабочих дней
• Для регистрации ипотеки — 5 рабочих дней
• Для регистрации договора долевого участия — 7 рабочих дней
• Для регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов — 3 рабочих дня
• Для регистрации прав в электронном виде — 1-3 рабочих дня

Этапы

1. Приём документов — заявитель подаёт документы в МФЦ, Росреестр или через портал «Госуслуги».
2. Правовая экспертиза — сотрудник Росреестра проверяет документы на соответствие закону, отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами.
3. Внесение записи в ЕГРН — при положительном решении в реестр вносится запись о регистрации права.
4. Выдача выписки из ЕГРН — заявитель получает выписку, подтверждающую регистрацию права.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений об учтённом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, а также о правообладателях. Реестр ведётся в электронной форме и содержит:

• Реестр объектов недвижимости (кадастровые номера, характеристики объектов)
• Реестр прав, ограничений прав и обременений
• Реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий
• Реестровые дела (документы, на основании которых вносились записи)

Электронная регистрация

С 2017 года в России активно развивается система электронной регистрации прав. Заявители могут подать документы через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра. Электронная регистрация имеет ряд преимуществ:

• Сокращённые сроки рассмотрения
• Возможность подачи документов без посещения госорганов
• Снижение размера государственной пошлины на 30% при подаче через портал «Госуслуги»

Государственная пошлина

Размер государственной пошлины за регистрацию прав устанавливается Налоговым кодексом РФ:

• Для физических лиц — 2000 рублей
• Для юридических лиц — 22 000 рублей
• За регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме — 200 рублей
• За регистрацию ипотеки — 1000 рублей для физических лиц, 4000 рублей для юридических лиц

Особые случаи

Регистрация прав на недвижимость в новых регионах

В Донецкой Народной Республике, Луганской Народной Республике, Запорожской и Херсонской областях государственная регистрация прав осуществляется с учётом переходных положений. До 1 января 2028 года действует упрощённый порядок признания ранее возникших прав.

Регистрация прав на объекты культурного наследия

Для объектов, включённых в реестр объектов культурного наследия, регистрация прав осуществляется с обязательным указанием обременений, связанных с сохранением объекта.

Ответственность за нарушения

За нарушение установленного порядка регистрации прав предусмотрена ответственность:

• Административная — штрафы за самовольное занятие земельного участка, использование объекта без регистрации права
• Гражданско-правовая — признание сделки недействительной, если регистрация права не произведена
• Уголовная — за мошенничество с недвижимостью, подделку документов для регистрации

Международная практика

В большинстве стран мира существует система регистрации прав на недвижимость. В англосаксонской системе (Великобритания, США) используется система регистрации титулов (title registration), в континентальной Европе — система поземельных книг (Германия, Франция). Российская система сочетает элементы обеих моделей, но наиболее близка к германской системе поземельных книг.

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу)
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ
5. Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»
6. Приказ Минэкономразвития России от 10.05.2016 № 291 «Об утверждении Административного регламента…»