Ипотека с плохой кредитной историей¶
Ипотека с плохой кредитной историей — это жилищный кредит, который заёмщик с негативными отметками в кредитной бюро пытается получить в банке. Вероятность одобрения при испорченной кредитной истории существенно ниже, чем при положительной, однако она не равна нулю: решение принимает каждый банк индивидуально с учётом множества факторов.
¶Что считается плохой кредитной историей
Кредитная история (КИ) формируется в одном из российских бюро кредитных историй (БКИ) — крупнейшие из них: Национальное бюро кредитных историй, ОКБ, «Эквифакс Кредит Сервисез». КИ состоит из титульной части и основной части; в основной хранятся сведения обо всех кредитах заёмщика: суммы, сроки, ежемесячные платежи, просрочки.
Плохой КИ считается история, содержащая:
- просрочки более 30 дней по текущим или закрытым кредитам;
- текущие просрочки и просроченные задолженности;
- признаки мошеннических действий (например, кредиты, оформленные по украденным документам);
- непогашенные обязательства по кредитам, по которым банк обратился в суд или передал долг коллекторам;
- частые отказы банков за короткий период (много запросов в БКИ снижают скоринговый балл).
Российские банки формально не обязаны раскрывать пороговые значения скоринговых моделей, но по оценкам экспертов отрасли отказ обычно следует при просрочках более 30–90 дней в последние 1–2 года, а также при наличии текущей задолженности.
¶Как банки оценивают заёмщика
При рассмотрении заявки на ипотеку банк анализирует не только КИ, но и совокупный профиль заёмщика. Основные параметры оценки:
| Параметр | Влияние на решение |
|---|---|
| Текущие просрочки | Практически гарантированный отказ |
| Просрочки в прошлом (закрытые) | Повышенная ставка или отказ |
| Уровень дохода и его подтверждение | Высокий доход частично компенсирует плохую КИ |
| Первоначальный взнос | Большой взнос снижает риски банка |
| Созаёмщики и поручители | Наличие созаёмщика с хорошей КИ повышает шансы |
| Стаж работы | Длительный стаж на одном месте — положительный фактор |
| Стоимость и ликвидность залога | Высоколиквидная недвижимость улучшает условия |
Скоринговые системы банков присваивают заёмщику баллы; при падении ниже установленного порога заявка отклоняется автоматически, без участия кредитного специалиста.
¶Варианты получения ипотеки при плохой КИ
¶Исправление кредитной истории
Если просрочки были в прошлом, а текущие обязательства исправно исполняются, имеет смысл подождать 1–2 года: негативные сведения хранятся в КИ 7 лет с даты погашения задолженности, но их влияние на скоринг ослабевает со временем. За этот период можно взять небольшой потребительский кредит или оформить кредитную карту и погашать её без просрочек — это создаст положительную динамику.
¶Оспаривание ошибок в КИ
Согласно федеральному закону «О кредитных историях» (№218-ФЗ), заёмщик вправе бесплатно получить свою КИ в любом БКИ (раз в год — через сайт Центрального каталога кредитных историй). Если в ней есть ошибочные сведения — например, кредит, который заёмщик не оформлял, — их можно оспорить, направив заявление в БКИ и в банк, передавший данные. По закону БКИ обязано рассмотреть обращение в течение 30 дней.
¶Привлечение созаёмщика или поручителя
Наличие созаёмщика с хорошей кредитной историей и подтверждённым доходом — один из самых эффективных способов получить ипотеку. Банк оценивает совокупный доход и историю обоих заёмщиков. Минус: созаёмщик несёт полную ответственность по кредиту.
¶Программы с господдержкой
Государственные программы льготной ипотеки (например, семейная ипотека, дальневосточная ипотека) реализуются через аккредитованные банки и предъявляют требования к заёмщикам, включая кредитную историю. Как правило, участие в таких программах при наличии существенных просрочек невозможно.
¶Крупный первоначальный взнос
Первоначальный взнос 50–70% от стоимости жилья снижает риски банка и может стать основанием для одобрения при негативной КИ. Некоторые банки рассматривают такие заявки в индивидуальном порядке.
¶Микрофинансовые и альтернативные варианты
Часть заёмщиков обращается к заёмам под залог имеющейся недвижимости или к альтернативным кредитным продуктам. Условия по таким программам, как правило, жёстче, чем по стандартной ипотеке.
¶Что делать при отказе
После отказа одного банка имеет смысл обратиться в другой: скоринговые модели различаются, и решение может отличаться. Однако эксперты в сфере кредитования рекомендуют выдерживать паузу между заявками — каждая заявка порождает запрос в БКИ, и серия запросов за короткий период дополнительно снижает скоринговый балл.
¶Правовое регулирование
Отношения в сфере кредитных историй регулируются федеральным законом от 30 декабря 2004 года №218-ФЗ «О кредитных историях», Гражданским кодексом РФ (глава 42, «Кредитование»), а также стандартами Банка России по раскрытию информации кредитными организациями. Банки обязаны передавать сведения о выданных и погашенных кредитах, просрочках в БКИ в течение пяти рабочих дней.
Источники:
- Федеральный закон от 30.12.2004 №218-ФЗ «О кредитных историях»
- Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 42
- Информация Банка России о работе бюро кредитных историй
- Публикации Национального бюро кредитных историй (нбки.рф)
- Практика крупнейших российских банков по оценке заёмщиков