НДФЛ при продаже квартиры

НДФЛ при продаже квартиры — налог на доходы физических лиц, взимаемый с суммы, полученной продавцом при отчуждении жилого недвижимого имущества. В Российской Федерации порядок исчисления и уплаты данного налога регулируется главой 23 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Обязанность по уплате налога возникает у физического лица — резидента или нерезидента РФ — при получении дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее установленного минимального предельного срока владения.

Условия освобождения от налога

Ключевым критерием, определяющим наличие обязанности по уплате НДФЛ, является срок владения квартирой на момент продажи. По общему правилу, установленному статьёй 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения составляет пять лет. Однако в ряде случаев он сокращается до трёх лет.

Срок владения три года

Право продать квартиру без уплаты налога по истечении трёх лет владения предоставляется, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• право собственности на квартиру получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• квартира приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением (рента);
• квартира является единственным жилым помещением в собственности продавца (на дату продажи);
• право собственности на квартиру получено в результате приватизации;
• продавцом является плательщик налога на профессиональный доход (самозанятый), и квартира использовалась им в предпринимательской деятельности.

Срок владения пять лет

Во всех остальных случаях, когда квартира была приобретена по договору купли-продажи, договору долевого участия, уступке прав требования или иным возмездным сделкам, минимальный срок владения составляет пять лет. По истечении этого срока доход от продажи не облагается налогом и не требует подачи налоговой декларации.

Особенности исчисления срока владения

Срок владения квартирой исчисляется с даты государственной регистрации права собственности в Росреестре. Для квартир в строящихся домах, приобретённых по договору участия в долевом строительстве, срок начинает течь с момента регистрации права собственности на готовый объект. Однако при продаже квартиры, право на которую зарегистрировано после 1 января 2020 года, срок владения может исчисляться с даты полной оплаты по договору долевого участия, если квартира является единственным жильём.

Расчёт налоговой базы

Если срок владения не превышает минимальный предельный срок, продавец обязан исчислить и уплатить налог. Налоговая база определяется как разница между ценой продажи квартиры и расходами на её приобретение либо имущественным налоговым вычетом.

Имущественный вычет

При отсутствии документально подтверждённых расходов на приобретение квартиры продавец вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей за налоговый период. Это означает, что налогом облагается сумма, превышающая один миллион рублей, полученная от продажи квартиры. Вычет предоставляется один раз в год и применяется ко всем проданным объектам недвижимости суммарно.

Учёт расходов на приобретение

Альтернативным способом уменьшения налоговой базы является вычет в сумме фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением квартиры. К таким расходам относятся:

• цена покупки квартиры по предыдущему договору;
• проценты по ипотечному кредиту, если квартира приобреталась в кредит;
• расходы на отделку квартиры, если в договоре приобретения указано, что она передаётся без отделки.

Применение данного способа выгодно, если расходы на приобретение превышают один миллион рублей. Налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный для себя вариант уменьшения налоговой базы.

Налоговая ставка

Ставка НДФЛ зависит от налогового статуса продавца. Для налоговых резидентов РФ (лиц, находящихся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев) применяется ставка 13 %. Для нерезидентов ставка составляет 30 %. При этом с 2021 года действует прогрессивная шкала: если суммарный годовой доход налогоплательщика превышает 5 000 000 рублей, ставка повышается до 15 % с суммы превышения. Для нерезидентов прогрессивная шкала не применяется.

Порядок декларирования и уплаты

Продавец квартиры, не освобождённый от уплаты налога, обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ. Для этого необходимо:

1. Подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства.
2. Сделать это не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Уплатить налог не позднее 15 июля того же года.

Непредставление декларации влечёт штраф в размере не менее 1 000 рублей. За неуплату налога предусмотрена пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки, а также штраф в размере 20 % от суммы неуплаченного налога (40 % при умышленном занижении базы).

Особые случаи

Продажа доли в квартире

При продаже доли в праве собственности на квартиру налог исчисляется с дохода, полученного от продажи этой доли. Срок владения долей исчисляется с даты регистрации права на долю. Если доли были объединены в единый объект, срок владения исчисляется с даты регистрации права на первую долю.

Продажа квартиры, полученной в подарок

Для одаряемых, не являющихся близкими родственниками дарителя, срок владения исчисляется с даты регистрации права. При продаже такой квартиры налог уплачивается на общих основаниях, при этом в качестве расходов на приобретение может быть учтена сумма налога, уплаченного одаряемым при получении дара (если дарение облагалось налогом).

Взаимозависимые лица

Если квартира продаётся взаимозависимому лицу (например, супругу, родителю, ребёнку), налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7, если цена продажи ниже этой величины. Данное правило направлено на предотвращение занижения цены в договоре.

Практические рекомендации

При планировании продажи квартиры целесообразно заранее оценить налоговые последствия. Если до истечения минимального срока владения осталось менее года, часто выгоднее подождать и продать квартиру без налога. При необходимости срочной продажи следует сохранить все документы, подтверждающие расходы на приобретение, чтобы минимизировать налоговую базу.

Источники

• Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 23 «Налог на доходы физических лиц».
• Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ (о прогрессивной шкале налогообложения).
• Письма Министерства финансов РФ о порядке исчисления НДФЛ при продаже недвижимости.