Постановление Правительства РФ № 963

Постановление Правительства РФ № 963 — это нормативный правовой акт, принятый Правительством Российской Федерации 16 сентября 2020 года, который утверждает Правила предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2020–2021 годах физическим лицам на приобретение (строительство) жилого помещения на территории Российской Федерации, а также на возмещение части затрат заёмщиков по таким кредитам. Документ известен как механизм государственной поддержки ипотечного кредитования, действовавший в рамках программы «Льготная ипотека под 6,5%».

История принятия

Постановление № 963 было разработано в условиях экономического кризиса, вызванного пандемией COVID-19. В 2020 году, на фоне снижения реальных доходов населения и ухудшения макроэкономической ситуации, Правительство РФ инициировало ряд антикризисных мер, направленных на поддержку ключевых отраслей экономики, включая строительную отрасль и банковский сектор. Одной из таких мер стало субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам.

Документ был подписан Председателем Правительства РФ Михаилом Мишустиным и вступил в силу с момента официального опубликования. Он стал правовой основой для массовой выдачи льготных ипотечных кредитов под 6,5% годовых, что было существенно ниже рыночных ставок, составлявших на тот момент 8–10% и выше.

Основные положения

Постановление устанавливает порядок и условия предоставления субсидий банкам, а также определяет требования к кредитам, заёмщикам и объектам недвижимости.

Субсидирование процентной ставки

Ключевой механизм — государство возмещает банкам разницу между рыночной ставкой (ключевая ставка ЦБ РФ плюс маржа банка) и льготной ставкой для заёмщика (6,5% годовых). Субсидия выплачивается из федерального бюджета ежемесячно в течение всего срока кредита или до его полного погашения.

Требования к кредитному договору

Для получения субсидии кредитный договор должен соответствовать ряду критериев:

• Цель кредита: приобретение (строительство) жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), уступке прав требования по ДДУ, готового жилья у юридического лица (застройщика) или по договору купли-продажи (в отдельных случаях).
• Валюта кредита: только рубли.
• Первоначальный взнос: не менее 15% (впоследствии, в рамках изменений, эта цифра могла варьироваться).
• Срок кредита: до 30 лет.
• Максимальная сумма кредита: первоначально устанавливалась в размере 12 млн рублей для жителей Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, и 6 млн рублей — для остальных регионов. Позднее, в 2021 году, лимиты были увеличены до 12 млн рублей для всех регионов, но с ограничением по стоимости жилья.

Требования к заёмщику

Заёмщиком может быть гражданин Российской Федерации (в том числе с двойным гражданством). Документ не устанавливает специальных требований к возрасту, семейному положению или доходу заёмщика — эти параметры определяются банком самостоятельно в рамках его кредитной политики.

Требования к объекту недвижимости

Приобретаемое жильё должно находиться на территории РФ. Для готового жилья — оно должно быть приобретено у юридического лица (застройщика) по договору купли-продажи. Для строящегося жилья — обязательно участие в долевом строительстве по ДДУ, зарегистрированному в Росреестре. Жильё не может быть приобретено у взаимозависимых лиц (родственников, супругов, компаний, контролируемых заёмщиком).

Механизм реализации

Реализация постановления возложена на аккредитованные Министерством финансов РФ банки. Список банков-участников программы формировался на конкурсной основе или по заявкам. Крупнейшие участники: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Альфа-Банк, ДОМ.РФ и другие.

Банк выдаёт кредит по сниженной ставке, а затем ежемесячно направляет в уполномоченный орган (АО «ДОМ.РФ») заявку на возмещение недополученных доходов. После проверки соответствия кредита условиям постановления, средства перечисляются из федерального бюджета на счёт банка.

Изменения и дополнения

Постановление № 963 неоднократно изменялось и дополнялось. Основные корректировки касались:

• Повышения лимитов по сумме кредита (с 6–12 млн до 12 млн рублей для всех регионов).
• Увеличения первоначального взноса (с 15% до 20% и обратно).
• Расширения круга заёмщиков (включение граждан с детьми, участников программы «Сельская ипотека» и других категорий).
• Уточнения требований к объектам недвижимости (запрет на приобретение жилья у физических лиц, исключение апартаментов и т.д.).
• Продления срока действия программы (первоначально до 1 ноября 2020 года, затем до 1 июля 2021 года, а впоследствии — до 1 июля 2022 года для отдельных категорий).

Влияние на рынок ипотеки и экономику

Принятие постановления № 963 привело к значительному росту объёмов ипотечного кредитования в России. По данным Центрального банка РФ, в 2020 году было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — более 1,7 млн штук на сумму около 4,3 трлн рублей. Льготная ипотека под 6,5% стала основным драйвером этого роста.

Программа стимулировала спрос на жильё, что, в свою очередь, поддержало строительную отрасль, которая в период пандемии столкнулась с падением продаж. Однако с течением времени возникли и негативные последствия: рост цен на жильё (особенно в новостройках), увеличение закредитованности населения, а также риски формирования «пузыря» на рынке недвижимости.

Критика и ограничения

Постановление № 963 подвергалось критике со стороны экономистов и экспертов. Основные претензии:

• Рост цен на жильё: субсидирование спроса при ограниченном предложении привело к удорожанию квадратного метра, что частично нивелировало выгоду для заёмщиков.
• Неравномерное распределение выгод: программа в большей степени поддержала застройщиков и банки, чем конечных покупателей.
• Риски для заёмщиков: низкая ставка стимулировала брать кредиты на максимальные суммы, что увеличивало долговую нагрузку домохозяйств.
• Бюджетные расходы: субсидии потребовали значительных средств из федерального бюджета.

Прекращение действия

Программа «Льготная ипотека под 6,5%», основанная на постановлении № 963, была завершена 1 июля 2022 года. Взамен были запущены более адресные программы: «Семейная ипотека» (под 6% для семей с детьми), «IT-ипотека» (под 5% для работников IT-сферы) и «Дальневосточная ипотека» (под 2%). Само постановление № 963 утратило силу с 1 января 2023 года в связи с истечением срока действия программы.

Источники

• Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 963 «О предоставлении субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2020–2021 годах физическим лицам на приобретение (строительство) жилого помещения на территории Российской Федерации, а также на возмещение части затрат заёмщиков по таким кредитам» // Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru).
• Информация Банка России «Об итогах развития банковского сектора в 2020 году» // Сайт Центрального банка РФ (www.cbr.ru).
• Аналитический обзор АО «ДОМ.РФ» «Ипотечное кредитование в России: итоги 2020 года» // Сайт АО «ДОМ.РФ» (www.domrf.ru).
• Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».