Разрешение на строительство в России¶

Разрешение на строительство — документ, удостоверяющий право застройщика осуществлять строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с утверждённой проектной документацией. В Российской Федерации выдача разрешений регулируется Градостроительным кодексом РФ (статья 51) и является ключевым этапом инвестиционно-строительного цикла.

¶Правовая природа и назначение

Разрешение на строительство представляет собой административный акт, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, правилам землепользования и застройки, а также установленным техническим регламентам. Документ выдаётся уполномоченными органами государственной власти или местного самоуправления и действует в течение всего срока строительства.

Отсутствие разрешения квалифицируется как самовольное строительство (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Объект, возведённый без разрешения, не подлежит государственной регистрации прав, а в ряде случаев может быть снесён за счёт застройщика. Исключение составляют случаи, когда узаконивание возможно через суд при соответствии объекта установленным нормам.

¶Классификация объектов строительства

В зависимости от сложности и назначения выделяют три категории объектов, для которых требуется разрешение:

• Объекты капитального строительства — здания, строения, сооружения, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Для них разрешение обязательно.
• Объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — отдельно стоящие жилые дома высотой не более трёх надземных этажей, предназначенные для проживания одной семьи. С 2019 года для строительства ИЖС не требуется получение разрешения — достаточно уведомительного порядка.
• Линейные объекты — линии электропередачи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Порядок выдачи разрешений для них имеет особенности, связанные с протяжённостью и пересечением нескольких территориальных зон.

¶Порядок получения разрешения

Процедура получения разрешения регламентирована статьёй 51 Градостроительного кодекса. Застройщик подаёт заявление в уполномоченный орган — местную администрацию, региональный орган исполнительной власти или федеральный орган (например, Министерство строительства РФ для особо опасных объектов).

К заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (договор аренды, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
• градостроительный план земельного участка;
• проектная документация (для объектов капитального строительства) с положительным заключением государственной или негосударственной экспертизы;
• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта (для ИЖС);
• материалы, содержащие информацию об инженерном оборудовании и сетях.

Срок рассмотрения заявления составляет от пяти до десяти рабочих дней в зависимости от категории объекта. Отказ в выдаче разрешения возможен при несоответствии проектной документации требованиям градостроительного плана, отсутствии необходимых документов или несоответствии объекта разрешённому использованию земельного участка.

¶Изменения законодательства с 2018 года

Существенные изменения в регулировании строительства произошли после вступления в силу Федерального закона № 340-ФЗ от 3 августа 2018 года. С 1 марта 2019 года для строительства и реконструкции объектов ИЖС был введён уведомительный порядок вместо разрешительного. Застройщик направляет уведомление о планируемом строительстве в местную администрацию, которая проверяет соответствие параметров объекта установленным нормам и в течение семи рабочих дней направляет ответное уведомление о соответствии или несоответствии.

Для садовых домов, возводимых на садовых земельных участках, действует аналогичный уведомительный порядок. При этом регистрация прав на такие объекты осуществляется в упрощённом порядке — на основании технического плана и уведомления.

¶Срок действия и продление

Разрешение на строительство выдаётся на срок, предусмотренный проектом организации строительства, но не более чем на десять лет. Для объектов ИЖС срок действия разрешения составляет десять лет. Продление возможно по заявлению застройщика при условии, что строительство начато до истечения срока действия разрешения.

В случае прекращения права на земельный участок (например, при расторжении договора аренды) действие разрешения прекращается. Новый правообладатель земельного участка вправе получить разрешение на строительство в упрощённом порядке, если ранее выданное разрешение не истекло.

¶Ответственность за строительство без разрешения

Строительство без разрешения влечёт административную ответственность по статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Для граждан штраф составляет от двух до пяти тысяч рублей, для должностных лиц — от двадцати до пятидесяти тысяч, для юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей. Кроме того, возможно приостановление деятельности организации на срок до девяноста суток.

Помимо административных штрафов, объект, возведённый без разрешения, признаётся самовольной постройкой. Согласно статье 222 Гражданского кодекса, такой объект подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями за счёт лица, осуществившего строительство. Исключение составляют случаи, когда право собственности может быть признано в судебном порядке, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

¶Особенности для отдельных видов объектов

Для строительства объектов, связанных с использованием атомной энергии, объектов обороны и безопасности, а также объектов, расположенных на особо охраняемых природных территориях, действует специальный порядок выдачи разрешений. В этих случаях уполномоченными органами выступают соответствующие федеральные ведомства — Госкорпорация «Росатом», Министерство обороны РФ, Министерство природных ресурсов.

Для строительства в границах территорий исторических поселений требуется дополнительное согласование с органами охраны объектов культурного наследия. Разрешение на строительство в таких случаях выдаётся после получения заключения о соответствии проектной документации предмету охраны исторического поселения.

¶Электронная форма получения

С 2021 года действует механизм получения разрешения на строительство через портал «Госуслуги» и региональные порталы государственных и муниципальных услуг. Застройщик может подать заявление в электронной форме, приложив сканированные копии документов. Готовое разрешение направляется в личный кабинет заявителя в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Электронный документооборот между органами власти позволяет сократить сроки выдачи разрешений и исключить необходимость личного посещения ведомств. Сведения о выданных разрешениях вносятся в Единый государственный реестр заключений и Единую информационную систему жилищного строительства.